Il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini. Pertanto, è l'amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, trattandosi del mandatario che agisce in giudizio per il recupero delle spese e delle anticipazioni sopportate per l'esecuzione dell'incarico.
È possibile affermare che i dati contabili predisposti unilateralmente dall'amministratore — verbale di consegna e bilanci portati all'approvazione dell'assemblea —possono assumere valore di prova in favore dell'amministratore stesso? A tale proposito si segnala la sentenza del Tribunale di Matera dell'11 ottobre 2023 n. 786.
Per ottenere il rimborso delle anticipazioni di spesa servono prove valide. Fatto e decisione
L'ex amministratore di un caseggiato chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per ottenere il rimborso di somme anticipate nell'interesse dei condomini.
L'ingiungente riteneva che le anticipazioni di spesa fossero provate dal verbale di consegna della documentazione del condominio, che recava la sua firma e quella del collega subentrante (ancorché accettato con riserva da quest'ultimo).
Il Giudice di Pace accoglieva l'opposizione promossa dal condominio ma rigettava la riconvenzionale proposta dai condomini, tesa al riconoscimento dei danni subiti per mala gestio dell'ex amministratore con compensazione tra le parti delle spese processuali.
L'ex amministratore di un condominio proponeva appello dinnanzi al Tribunale contro la sentenza di primo grado.
L'appellante lamentava l'erronea applicazione degli artt. 1988 c.c. e 2697 c.c. per non essere stato riconosciuto al verbale di consegna valore di ricognizione del debito; lo stesso ex amministratore riteneva il detto verbale una promessa di pagamento titolata, in base alla quale invertire l'onere probatorio, da porre a carico del condominio; in ogni caso sosteneva che il debito era indicato nel bilancio poi approvato dall'assemblea condominiale; infine faceva presente di aver prodotto documenti comprovanti le spese sostenute (giardinaggio, riparazione portone e porta di accesso, sostituzione lampadine, invio telematico 770), non contestate nel corso del giudizio di primo grado, con conseguente effetto di implicito riconoscimento, nonché la fattura emessa per il pagamento del compenso per l'amministrazione condominiale per l'anno 2015 e per i primi due mesi del 2016. Quanto al mancato pagamento in favore della ditta incaricata delle spese di manutenzione dell'ascensore, posto a fondamento della domanda riconvenzionale, richiamava la ricevuta nella quale la ditta attestava di non avere altre pretese creditorie in essere, contestando a tale proposito la testimonianza contraria resa dall'amministratrice della stessa società, ritenendola inattendibile poiché portatrice di interesse proprio, inidonea a superare la prova scritta.
Il condominio nel merito sosteneva, tra l'altro, che il verbale di passaggio dei documenti tra amministratori non era stato integrato da giustificativi contabili idonei a provare il fondamento della pretesa pecuniaria dell'ex amministratore; il bilancio condominiale approvato non faceva riferimento a somme anticipate dall'amministratore; il verbale di consegna dei documenti tra amministratori non poteva qualificarsi come promessa di pagamento o ricognizione di debito poiché atto predisposto unilateralmente dall'amministratore e ricevuto non dalla parte personalmente ma dal suo mandatario, ossia il nuovo amministratore; la documentazione prodotta da controparte in relazione alle spese anticipate in favore del condominio era stata espressamente contestata dal condominio stesso sia a mezzo verifiche contabili che avevano rivelato l'indicazione in bilancio di poste non giustificate da fatture o ricevute.
Il condominio proponeva appello incidentale, chiedendo la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui aveva rigettato la domanda riconvenzionale e in relazione alla compensazione delle spese. Il Tribunale ha dato torto all'ex amministratore.
Azione revocatoria promossa dal condominio nei confronti del precedente amministratore
Il giudice di secondo grado ha notato che la sottoscrizione da parte del nuovo amministratore del verbale con la documentazione condominiale consegnata dal precedente amministratore non costituisce prova del debito nei confronti dei condomini.
In ogni caso ha evidenziato che nel bilancio redatto dal nuovo amministratore e approvato dall'assemblea non è risultato alcun riferimento a debiti del condominio per somme anticipate dallo stesso.
Infine ha escluso ogni valore probatorio alla fattura pro forma emessa dell'ex amministratore a titolo di compenso professionale, trattandosi di atto proveniente dallo stesso attore sostanziale ed essendo peraltro diverso l'oggetto della fattura rispetto alla pretesa fatta valere con il procedimento monitorio.
Conclusioni sulla prova delle anticipazioni di spesa nel condominio
Il momento del passaggio delle consegne si concretizza, in pratica, nella redazione del c.d. verbale di consegna, contenente un elenco di tutti i documenti condominiali detenuti dall'amministratore sostituito che vengono consegnati al subentrante.
Merita di essere sottolineato che, la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quando viene immesso nell'esercizio delle sue funzioni, non integra una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti fatte dal precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Cass. civ., sez. II, 28/05/2012, n. 8498).
Pertanto, ove il rendiconto evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l'approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea, su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale (Cass. civ., sez. II,14 febbraio 2017, n. 3892).
In altre parole solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2012, n. 8498; Trib. Roma, 4 novembre 2021, n. 17133).
In tema di prova, quindi, l'amministratore potrà esercitare l'azione di ripetizione dell'indebito, solo qualora disponga del verbale recante la delibera di approvazione del rendiconto il quale indichi, però, la contabilizzazione delle anticipazioni rese nell'interesse del condominio (Trib. Torino 16 ottobre 2020, n. 3611).
In ogni caso l'ex amministratore deve consegnare i documenti anche se è in attesa di essere rimborsato delle somme eventualmente anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (Cass. civ., sez. II, 03/12/1999, n. 13504).
