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Il Comune può concedere il condono al condomino che ha realizzato opere abusive senza richiedere la preventiva autorizzazione dell'amministratore come da regolamento?

Non è raro che il regolamento imponga per ogni modifica delle parti comuni o varianti all'interno della proprietà esclusiva l'obbligo di richiedere la preventiva autorizzazione scritta dell'assemblea o dell'amministratore
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

In tali casi non si può escludere che l'assemblea o l'amministratore, nel suo apprezzamento, consenta ad un condomino e neghi ad un altro il mutamento di destinazione: si tratta infatti di una conseguenza naturale di un meccanismo che i condomini hanno accettato, rimettendo alla volontà dell'assemblea o dell'amministratore la decisione in proposito.

Tali clausole devono essere rispettate da tutta la collettività condominiale, anche se le opere eseguite senza la prescritta autorizzazione non sono lesive degli interessi degli altri condomini.

Così ad esempio le modificazioni apportate da uno dei condomini agli infissi delle finestre del proprio appartamento in assenza della preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale prevista dal regolamento di condominio, rendono presuntivamente dette opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell'edificio; inoltre fanno sorgere l'interesse processuale del singolo condomino ad agire in giudizio a tutela della cosa comune, interesse che non può ritenersi escluso per la possibilità di una postuma convalida da parte dell'assemblea, perché l'esercizio del potere di azione non può trovare ostacolo nella aleatoria evenienza di una successiva convalida da parte dell'assemblea.

Viene da domandarsi se il Comune, nel vagliare la sussistenza del titolo che legittima il condomino a richiedere un permesso o una sanatoria edilizia, debba tenere conto delle clausole del regolamento sopra dette.

La questione è stata trattata dal Tar Lazio nella sentenza n. 13212 del 17 ottobre 2022.

La vicenda

Un caseggiato era stato edificato in virtù di una regolare licenza edilizia. Al momento del rilascio di tale licenza l'impresa costruttrice aveva sottoscritto (il 15 giugno 1970) un atto d'obbligo, regolarmente trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, con cui la stessa costruttrice si obbligava per sé e per gli aventi causa a mantenere libera e destinata a piloty la superficie coperta del piano terreno.

Una condomina però procedeva alla tamponatura di una porzione del piano c.d. "piloty", inglobando i pilastri in cemento armato di sostegno del fabbricato e conseguentemente ampliando l'originaria superficie della propria unità abitativa.

Successivamente, nelle more del giudizio civile incardinato dinanzi al Tribunale contro la condomina per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi, la collettività condominiale apprendeva che per le dette opere il Comune aveva concesso permesso di costruire in sanatoria.

Il condominio si rivolgeva al Tar per richiedere l'annullamento di tale provvedimento. A sostegno della domanda i condomini facevano presente, tra l'altro, che la chiusura del piano piloty - abusivamente realizzata dalla condomina senza il consenso degli altri condomini - non solo incideva sulla proprietà comune dell'edificio condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c., ma era in aperto contrasto con il divieto di modifica del piano piloty sancito dall'atto d'obbligo sottoscritto dall'impresa costruttrice in data 15 giugno 1970.

In ogni caso sottolineavano che era stato ignorato l'obbligo sancito dal regolamento condominiale di notificare preventivamente all'amministratore anche qualsiasi intervento realizzato su unità abitative private.

La sentenza del Tar

I giudici amministrati hanno ricordato che la legittimazione a richiedere il condono edilizio coincide con la legittimazione a richiedere il permesso di costruire, atteso che la funzione del condono è solo quella di consentire la sanatoria impropria delle opere edilizie in contrasto con le prescrizioni urbanistiche.

Dunque, tale legittimazione spetta al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, ex art. 31, commi 1 e 3 L. n. 47/1985 (ora art. 11 del d.P.R. n. 380/2001), ovvero a tutti coloro che dimostrino di trovarsi con il bene in una relazione qualificata, ancorché non necessariamente connessa ad un diritto reale, potendo questa derivare anche da un rapporto giuridico obbligatorio.

Chiarito quanto sopra il Tar ha fatto presente che lo stesso condominio aveva ammesso che "l'art. 4 del regolamento esclude dalla proprietà comune il piano piloty, essendo di proprietà della convenuta" (cioè la condomina).

Inoltre si è evidenziato che l'Amministrazione ha accolto l'istanza di condono dopo aver preso visione della documentazione catastale comprovante il diritto di proprietà della controinteressata.

Il ricorso quindi è stato respinto.

Del resto lo stesso Tar ha sottolineato che le questioni "civilistiche", come il mancato rispetto dell'obbligo sancito dal regolamento condominiale di notificare preventivamente all'amministratore qualsiasi intervento, si inserisce nell'ambito di quei complessi e laboriosi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti l'immobile considerato al fine di accertare ogni aspetto potenzialmente idoneo ad incidere sul regime dominicale (Cons. Stato, sez. IV, 23/05/2016 n. 6312), accertamenti che se da un lato rilevano nel contesto processuale di un giudizio civile, dall'altro lato non rilevano invece nel diverso contesto procedimentale di un'istruttoria amministrativa volta a valutare l'istanza di condono edilizio.

In ogni caso il provvedimento concesso è inidoneo ad incidere sui diritti di terzi (i condomini) che sono sempre fatti salvi e trovano comunque adeguata tutela giurisdizionale dinanzi al giudice ordinario.

Scarica Tar Lazio 17 ottobre 2022 n. 13212

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Michele Afferrante
Michele Afferrante 27-11-2022 19:16:36

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