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Di chi è la proprietà del tetto se colui che abita all'ultimo piano si avvale del diritto di sopraelevazione?

Come può essere riedificato il tetto post sopraelevazione?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Emblematica, seppur complessa per l'intrecciarsi di vicende e domande processuali, è la decisione del Tribunale di Roma n. 1868 del 2 marzo 2022.

Ci vogliamo concentrare sul solo tema qui accennato, essendo le ulteriori questioni non attinenti all'argomento che si vuole trattare e tante solo in ambito prettamente processuale.

Cenni alla vicenda

Riassumendo Tizia, proprietaria dell'ultimo piano del condominio, sopraeleva e così facendo crea un piano in più con destinazione abitazione, immobile che poi vende ad altro soggetto, diventando questi a sua volta condomino.

L'attore, subite infiltrazioni dal tetto, si rifà ad una transazione intercorsa tra il condominio e la sua dante causa sulla cui base effettua lavori di ripristino del tetto a causa di infiltrazioni verificatesi nel suo appartamento.

Al fine di ottenere una falda tecnicamente valida, ha ristrutturato il tetto con una inclinazione maggiore rispetto a quella precedente, ma il Condominio ha chiesto ed ottenuto, in via di urgenza ai sensi dell'art. 1171 c.c., un ordine di demolizione, sul presupposto, a suo dire errato, che egli avesse realizzato nuove volumetrie.

Nel frattempo veniva quindi emessa questa ordinanza di demolizione della nuova copertura e di ripristino dello stato dei luoghi alla luce della violazione non soltanto del divieto di sopraelevazione, ma anche del decoro architettonico, perché si è avuta la alterazione della facciata condominiale e la "creazione di una costruzione (che) modifica l'originaria fisionomia dello stabile condominiale, alterandone le linee architettoniche e riflettendosi negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio".

Si hanno quindi ricorsi possessori, cautelari e via dicendo affianco al giudizio di merito.

Volendo porre l'attenzione a quest'ultimo, si osserva quanto segue.

Le osservazioni del tribunale sul tema

Il tribunale evidenzia che l'attore non contesta i fatti, quali emersi nel procedimento cautelare (compresa la fase di attuazione dell'ordinanza), ma soltanto la loro qualificazione giuridica.

Più precisamente, il condomino non ha contestato di aver modificato la copertura dell'appartamento, sostituendola con falde aventi una maggiore inclinazione che hanno comportato l'innalzamento del colmo del tetto, ma ha negato che i lavori di rifacimento della copertura del suo appartamento abbiano comportato aumento della volumetria, termine che dice oggi "sostituito" dall'espressione "superficie libera di pavimento" (slp).

Secondo l'attore si hanno nuove volumetrie, secondo la normativa ed il regolamento edilizio, nei casi di cui all'art.1 della l. 28.1.1977 n. 10 e che le tipologie di tali opere sono definite nell'art. 31 lett. e) ed f) della l. 457 del 1978 sulla cui base sono escluse dai conteggi della slp… le superfici dei piani sottotetto, che non hanno i requisiti di abitabilità, come nella fattispecie in esame.

Ciò significa, sempre per il condomino, che il medesimo ha realizzato solo un volume tecnico, ossia una parte non residenziale necessaria a soddisfare esclusivamente esigenze tecniche.

Si è avuto sì un nuovo volume al piano sottotetto, maggiore rispetto al volume preesistente, ma si tratta di un cospicuo aumento dello spessore del solaio che separa il vano abitabile dal vano non abitabile. La sagoma della copertura è stata innalzata di m. 0,86 nel punto di imposta della falda del fronte sud-est, in corrispondenza del filo muro fronte sud-est, di m. 1,50 nel punto di imposta della linea di colmo per entrambe le falde e di 1,03 m. nel punto di imposta della falda del fronte nord-ovest in corrispondenza del filo muro fronte nord-ovest.

Il tribunale non ritiene di condividere le asserzioni attoree.

Gli insegnamenti della Corte di Cassazione: la sopraelevazione

Ciò lo fa in primo luogo richiamando gli insegnamenti della Suprema Corte, in primis a sezioni unite, n. 6794/2007, laddove afferma che la ristrutturazione di un fabbricato che superi in altezza l'edificio preesistente equivale a una sopraelevazione, la quale, a sua volta, anche se di dimensione ridotta, comporta pur sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va pertanto considerata, a tutti gli effetti, come nuova costruzione (cfr. anche Cassazione civile sez. III, 15/06/2018, n.15732).

La sopraelevazione, comportando sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro, non può qualificarsi come risanamento conservativo o ricostruzione dei volumi edificabili preesistenti, i quali hanno solo lo scopo di conservarne i precedenti valori (Cassazione civile sez. II, 12/02/2021, n.3684).

Così ancora: la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione quando essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, ovvero, comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato (Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, n.27476).

(segue) volume tecnico

Il tribunale si è anche rifatto alle indicazioni del Supremo Collegio del termine "volume tecnico" rilevando che integra la nozione di "volume tecnico", non computabile nella volumetria della costruzione, solo l'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, perché destinata a contenere impianti serventi - quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore - di una costruzione principale per esigenze tecnico funzionali dell'abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa, e non anche quella che costituisce - come il vano scale - parte integrante del fabbricato (Cassazione civile sez. II, 03/02/2011, n. 2566).

Nell'ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un fabbricato preesistente, l'altezza del nuovo edificio va calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo (data dalla retta d'intersezione tra le due falde piane di un tetto inclinato), salvo l'ipotesi in cui il rialzo del sottotetto sia funzionale alla sola allocazione d'impianti tecnici non altrimenti situabili, trattandosi in questo caso di un mero volume tecnico non rilevante (Cassazione civile sez. II, 27/05/2016, n.11049).

Quando la sopraelevazione lede aspetto e decoro architettonico

Conclusioni finali del Tribunale

Nel caso in esame, osserva il giudice, l'aumento di volume creato con l'innalzamento del colmo del tetto non può certo definirsi tecnico, in quanto è pacifico, in mancanza di qualunque allegazione al riguardo, che non era prevista ivi la allocazione di impianti tecnici.

Inoltre, il CTU ha chiarito che la maggiore inclinazione della falda, realizzata dal condomino, non risponde alle allegate esigenze tecniche, ben potendo coperture piane (con pendenze inferiori al 10%), assolvere allo scopo, se ricoperte di adeguate guaine impermeabilizzanti.

In conclusione, viene riconfermata l'ordinanza cautelare di demolizione di cui si è parlato innanzi.

No alla sopraelevazione lesiva del decoro anche se sostituisce una struttura fatiscente

Sentenza
Scarica Trib. Milano 2 marzo 2022 n. 1868

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