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È possibile installare un gazebo nelle parti comuni? Dipende

Le indicazioni utili contenute in una recentissima sentenza della Cassazione
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Pensiamo ad un gazebo con struttura tubolare a pianta rettangolare, con i pali laterali infissi al terreno mediante grosse viti e spesse tende di plastica che lo chiudono lungo i lati che rimane su una porzione comune per tutto l'anno (al servizio di un bar o ristorante); in tal caso è evidente come la predisposizione del gazebo e le modalità in cui viene utilizzato, incida in maniera significativa sui diritti dei condomini sulle cose comuni, perché viene interdetto, in via definitiva, all'uso comune una porzione dell'area condominiale e limitato l'esercizio dei poteri e delle facoltà dei singoli sul bene comune.

Si deve sempre tenere conto che l'uso del bene comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di fare ugualmente uso della cosa stessa secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di una porzione comune dell'edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale (Cass. civ., sez. VI, 23/06/2017, n. 15705).

In altre parole, la completa appropriazione di un bene comune non rientra tra le facoltà consentite dall'art. 1102 c.c., il quale vieta al singolo partecipante di attrarre la cosa comune nell'orbita della propria disponibilità esclusiva mediante un uso particolare e l'occupazione totale e stabile, e di sottrarlo in tal modo alle possibilità attuali e future di godimento degli altri contitolari.

Naturalmente il discorso cambia se l'installazione del gazebo comporta uno sfruttamento ragionevole delle parti comuni.

Così rimane certamente nei confini dell'articolo 1102 c.c. l'installazione di un gazebo di pochi metri quadrati in un ampio parco condominiale: in tal caso è pacifica la possibilità in capo agli altri condomini di utilizzare la residua superficie del giardino, anche in modo più intenso, con contemperamento più che soddisfacente delle rispettive ragioni ed aspettative sul bene comune; inoltre si può affermare che è senz'altro rispettato il limite rappresentato dalla destinazione della cosa comune.

Del resto la Cassazione ha recentemente affermato che anche la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, al servizio della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 19/03/2021, n. 7870: nel caso esaminato si è tenuto conto anche dell'assenza di finestre o balconi prospettanti direttamente sulla tettoia, nonchè del fatto che l'originaria fisionomia della palazzina condominiale sia rimasta intatta).

Alla luce di quanto sopra non si può certo escludere che l'installazione di un gazebo nelle parti comuni sia rispettoso del diritto condominiale. È quanto afferma una recente sentenza della Cassazione (sentenza n. 5809 del 22 febbraio 2022).

Gazebo e parti comuni: la vicenda

Una condomina aveva realizzato sul marciapiede condominiale un gazebo, innestandolo sul muro perimetrale del caseggiato. Il Giudice di Pace - a cui si era rivolto altro condomino - ordinava la rimozione del manufatto.

Secondo il Tribunale invece l'installazione del gazebo sul muro perimetrale non pregiudicava l'utilizzazione dello stesso bene comune da parte degli altri condomini, né ledeva il decoro del fabbricato.

Il soccombente ricorreva in cassazione, per violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c., evidenziando la necessità del consenso unanime di tutti i condomini per affermare la legittimità dell'installazione del manufatto in questione.

Muro perimetrale: come può essere utilizzato?

Gazebo e rispetto dei limiti imposti dall'art. 1102 c.c.

La Cassazione ha dato ragione al condominio "costruttore" del gazebo. I giudici supremi hanno sottolineato che qualora il proprietario di un'unità immobiliare agisca in giudizio, come nella specie, per ottenere l'ordine di rimozione di un manufatto realizzato sulle parti comuni deve, a norma dell'art. 2697 c.c., comma 1, provare il superamento dei limiti del pari uso della cosa comune, di cui all'art. 1102 c.c., quale impedimento alla modifica apportata alla stessa da parte del singolo condomino (si configura come un fatto costitutivo, inerente alle condizioni dell'azione esperita).

Il ricorrente, però, non ha offerto elementi per ritenere che l'installazione del gazebo sul muro perimetrale abbia pregiudicato l'utilizzazione dello stesso bene comune da parte degli altri condomini e/o compromesso il decoro del fabbricato. Il ricorso perciò è stato dichiarato inammissibile.

Pergotenda, gazebo, pergolati e tettoie, quali differenze

Sentenza
Scarica Cass. 22 febbraio 2022 n. 5809

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