Il tema della sopraelevazione in ambito condominiale è da ultimo affrontato dal Tribunale di Forlì con la sentenza n. 52 del 19 gennaio 2022.
Il diritto di sopraelevazione, le condizioni e i limiti: la fattispecie
Nel caso di specie alcuni condomini promuovo azione giudiziale nei confronti del condomino proprietario dell'unità immobiliare sita all'ultimo piano del palazzo volendo conseguire la rimessione in pristino dell'intervento di sopraelevazione del convenuto trattandosi di opera illecita avendo peraltro causato danni strutturali e modifica architettonica e strutturale priva dell'autorizzazione degli altri condomini.
Il convenuto costituendosi contesta queste asserzioni.
L'art. 1127 c.c.
Il Tribunale esamina la fattispecie alla luce della normativa di cui all'art. 1127 c.c., disposizione specifica in termini di sopraelevazione.
La norma citata prevede quanto segue: "Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.
Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare."
L'autorità giudiziaria osserva che, nel caso di specie, gli attori si oppongono alla sopraelevazione in quanto, a loro avviso, non compatibile dalle condizioni statiche dell'edificio e comunque pregiudicante l'aspetto architettonico dell'edificio stesso.
Parte convenuta si è difesa invocando la denuncia di danno temuto ex art. 1172 c.c. rilevando erroneamente che questa fosse l'interpretazione dell'azione degli attori, richiamando numerose sentenze in merito.
Il Giudice giustamente osserva che trattasi di azione del tutto diversa sia come petitum che come causa petendi, dovendo intendersi come azione autonoma e distinta rispetto all'oggetto del presente giudizio. Nel caso di specie gli attori vantano i diritti di cui all'art. 1127 c.c.
L'analisi della norma di cui all'art. 1127 c.c.
Prosegue il Tribunale rilevando che la legittimazione ad opporsi alla sopraelevazione, come si desume dalla lettera stessa della norma di cui all'art. 1127 c.c., spetta ai condomini.
Nello specifico, il diritto dei condomini è quello di opporsi alla sopraelevazione che sia suscettibile di pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio o di diminuire notevolmente l'area e la luce ai piani sottostanti.
Esso può essere esercitato non solo prima dell'inizio della sopraelevazione ma anche dopo che la stessa sia stata effettuata, con facoltà di domandare, in questo secondo caso, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno (Cass. civ., sez. 2, sentenza n. 6611).
Non occorre dal lato attivo che vi sia il litisconsorzio dei condomini, potendo la domanda rivolta a denunciare l'illegittimità della sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, per violazione dell'art. 1127 c.c., secondo comma, essere formulata anche dal singolo condomino.
È indubbio che essa possa volgere alla condanna alla demolizione del manufatto (Cass. civ., sez. U, sentenza n. 426 del 21.01.1988).
Trattasi di eccezioni tutte sollevate pretestuosamente dal convenuto.
Sopraelevazione, innovazioni e modifica della cosa comune: differenze
Prescrizione del diritto
Per quanto concerne il termine di prescrizione, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, "i condomini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino dell'ultimo piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che pregiudica le caratteristiche architettoniche dell'edificio e, se eseguita, ne possono chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento del danno; ma la relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni, è soggetta a prescrizione ventennale, perché il diritto soggettivo reale del condomino a fare valere la non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e si prescrive per mancato esercizio ventennale, sì che il condomino che ha sopraelevato in violazione dell'obbligo di cui al comma terzo dell'art. 1127 cod. civ. acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l'ha realizzata, diversamente dal caso in cui essa comprometta le condizioni statiche dell'edificio, perché in questo caso non vi è un limite al suo diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto stesso della sua esistenza, e perciò la relativa azione di accertamento è imprescrittibile" (Cass. civ., sez. 2, sentenza n. 10334 del 19.10.1998; nello stesso senso, Cass. civ., sez. 2, sentenza n. 17035 del 05.10.2012).
Anche qui l'eccezione del convenuto è ritenuta infondata dal Tribunale perché per asserita compromissione delle condizioni statiche dell'edificio, trattasi di azione imprescrittibile.
Il termine di decorrenza della prescrizione è comunque dalla data della fine lavori data dal tecnico incaricato.
Sotto il profilo del decoro architettonico, di valenza ventennale, il tribunale ha osservato che il termine finale è la data di notifica dell'atto di citazione, sulla cui base ha concluso che il termine di venti anni non era ancora decorso, sì che l'eccezione di prescrizione non è fondata.
Nel caso di specie vi era stata anche la stipulazione di un atto con cui veniva assunto l'impegno del convenuto a garantire sufficiente illuminazione del vano scale.
Per questo contratto il Tribunale ha ritenuto che l'eccezione di prescrizione è fondata, perché trattandosi di clausola contrattuale, la prescrizione è decennale e che nel caso di specie le raccomandate prodotte in causa erano state inviate in data molto successiva al decorso del termine decennale. Peraltro sotto questo aspetto gli attori non hanno provato un diverso termine di decorrenza.
Alla fine il Giudice ha concluso che nel merito, la domanda attorea ex art. 1127 c.c. dovrà essere istruita, mediante c.t.u., per rispondere al quesito che si formulerà previa rimessione in istruttoria della causa e nel contraddittorio delle parti.
No alla sopraelevazione lesiva del decoro anche se sostituisce una struttura fatiscente
