Il superbonus riguarda edifici esistenti
Tale agevolazione fiscale, quindi, riguarda pure le unità collabenti riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito; si tratta infatti di edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente (classificato nella categoria catastale F2 "unità collabenti").
Unità collabenti e demolizione/ricostruzione: il problema aumento di volumetria
È quindi possibile un intervento di demolizione e ricostruzione di un'unità collabente. Si deve considerare, però, che per interventi di demolizione e ricostruzione (inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia", ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d) del dpr n. 380/2001) con aumento di volumetria, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha chiarito (con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615) che la detrazione fiscale non si applica alla parte di volumetria eccedente il volume esistente prima delle opere (a differenza del sismabonus).
Il contribuente, perciò, deve mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento).
Unità collabenti e interventi per l'efficientamento energetico
Con specifico riferimento, poi, alla detrazione delle spese sostenute per l'efficientamento energetico di unità collabenti (privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi) è possibile fruire del Superbonus purché al termine degli interventi gli edifici raggiungano una classe energetica in fascia A; si dimostri tramite relazione tecnica che era presente un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti. In tale ipotesi, non sarà necessario produrre l'APE iniziale.
Unità collabente, SAL a cavallo fra il 2021 e il 2022, cessione del credito
L'articolo 121 del Decreto Rilancio prevede che, in luogo dell'utilizzo diretto del Superbonus in dichiarazione, i contribuenti possono optare, alternativamente per:
- un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante (c.d. "sconto in fattura");
- la cessione di un credito d'imposta di ammontare pari alla detrazione spettante
Il comma 1- bis del citato articolo 121 del decreto Rilancio stabilisce che lo sconto in fattura e la cessione del credito può essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori. A tale proposito per gli interventi di cui all'articolo 119 si ricorda che:
A. gli stati di avanzamento dei lavori non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo: in altri termini, se oltre ai lavori agevolati ci sono anche altre opere a carico del committente, quindi non agevolate, la base di calcolo sarà costituita dal complesso degli importi riferiti alle lavorazioni, sia agevolate sia non agevolate.
B. ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento del medesimo intervento.
Quindi se, ad esempio, il primo stato di avanzamento lavori è riferito al 40 per cento dei lavori, il secondo non può essere riferito al 20 per cento, ma deve riferirsi ad almeno 30 per cento (per il secondo stato di avanzamento lavori, quindi, è necessario aver raggiunto, come minimo, il 70 per cento dei lavori).
In ogni caso in tema di superbonus, qualora sul medesimo immobile siano effettuati sia interventi di efficienza energetica sia interventi antisismici la verifica dello stato di avanzamento dei lavori, è effettuata separatamente per ciascuna categoria di intervento agevolabile: infatti le due distinte tipologie di interventi (di "efficientamento energetico" e "riduzione del rischio sismico") richiedono differenti competenze tecniche ai fini dell'asseverazione dell'efficacia degli stessi, nonché del rispetto dei requisiti tecnici e della congruità delle spese.
Ciò premesso, si deve ancora ricordare che se un contribuente ha eseguito su un fabbricato residenziale unifamiliare di categoria F/2 (collabente) lavori di efficientamento energetico che rientrano nelle agevolazioni del Superbonus, potrà optare per la cessione del credito se parte delle spese sono riferibili al 2021, il saldo finale avverrà nel 2022 e il primo Sal sarà effettuato nel 2022, e si riferirà sia alle spese sostenute nel 2021 sia nel 2022.
L'Agenzia delle Entrate spiega che in questo caso si può cedere solo il credito riferito alle spese 2022, mentre per gli acconti 2021 si può solo usare la detrazione in dichiarazione dei redditi.
Unità collabenti e limiti di spesa: un caso pratico
Si pensi al caso di un fabbricato pericolante, sprovvisto di APE, composto da due unità immobiliari di categoria F/2 (c.d. "collabenti"), una al primo piano, dotata di impianto di riscaldamento (focolaio a legna) e l'altra pertinenziale al piano terra non riscaldata.
Il proprietario vuole procedere:
- alla demolizione e ricostruzione dell'edificio, con contestuale incremento volumetrico dello stesso realizzando, al termine dei lavori, due immobili residenziali, di categoria diversa da A/1, A/8 o A/9.
- interventi di riduzione del rischio sismico
- interventi di efficientamento energetico (compresa l'installazione di due pompe di calore, una per ciascuna unità immobiliare), con raggiungimento della classe di efficienza energetica "A" per entrambi gli immobili a fine lavori, rientranti tra quelli ammessi al cd.
Superbonus.
Si tratta, quindi, di un edificio unifamiliare con pertinenza che non ha alcun massimale autonomo; in alte parole nel massimale previsto per l'unità principale è già compresa anche la pertinenza.
Come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate per la ricostruzione delle due unità collabenti, il tetto per entrambe è di 96mila euro, limite da applicare ai lavori di miglioramento energetico e antisismici, ma che vale anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati agli interventi agevolabili realizzati (la risposta n. 59 del 31 gennaio 2022).
