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Immobili collabenti: caratteristiche ed inquadramento normativo

Quali sono le peculiarità fiscali e catastali degli immobili collabenti.
Avv. Francesco Saverio del Buono Avv. Francesco Saverio Del Buono - Foro di Bari 

Collabenti sono definiti quegli immobili che per il loro cattivo stato di conservazione, sono privi di qualsiasi possibilità di utilizzo e pertanto di produzione di reddito per il proprietario o titolare di altro diritto reale.

Nel Catasto Edilizio Urbano tali unità immobiliari sono classificate nelle categorie catastali denominate "fittizie" come F/2, e pur avendo le caratteristiche su indicate, possono essere comunque censite ai sensi dell'art. 3 comma 2, lett. b) del Decreto Ministero delle Finanze n. 28 del 02.01.1998 (l'iscrizione in catasto è facoltativa), senza però attribuzione di rendita vista l'impossibilità di poter generare reddito, stante la necessità di individuare tali beni anche ai fini di un eventuale trasferimento di proprietà.

Tale classificazione "fotografa" lo stato di fatto in cui l'immobile viene a trovarsi, che pertanto quando riacquisterà la sua possibilità di utilizzo, per interventi di ristrutturazione o demolizione e ricostruzione, troverà la classificazione catastale corrispondente alla sua natura; va però precisato che la classificazione come F/2 non è provvisoria come quella delle categorie F/3 ed F/4, da cui va tenuta distinta, in quanto queste ultime sono classificazioni applicate ad edifici in corso di costruzione o definizione, e pertanto limitate ad un determinato periodo di tempo (da 6 a 12 mesi), salvo richiesta di una proroga di tale classificazione se non completate.

Unità collabente senza riscaldamento: sì al supersismabonus

Come detto, l'iscrizione di tali fabbricati in Catasto è facoltativa: nel caso si intenda procedere all'iscrizione, dovrà essere prodotta una relazione tecnica attestante lo stato dei luoghi, relativa alla conservazione dell'edificio ed alle sue strutture, corredata di documentazione fotografica, al fine di attestarne le caratteristiche di manufatto diruto, ed una autocertificazione del proprietario indicante l'assenza di allacciamento alle reti di distribuzione di energia elettrica, acqua e gas.

Profili fiscali

Sotto l'aspetto fiscale tali immobili si caratterizzano, propriò in virtù della loro impossibilità di produrre reddito, dall'esenzione da alcuni tributi.

In particolare gli immobili collabenti sono esentati dal pagamento dell'IMU, in quanto l'art. 1 comma 741 della Legge 27.12.2019 n. 160, istitutiva della nuova IMU, indica quale oggetto di imposta "l'unita' immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale": non avendo i collabenti rendita catastale, per i motivi su indicati, è evidente l'impossibilità di sottoporli a tassazione.

Alcuni Comuni avevano tentato di aggirare l'esenzione già con la precedente disciplina dell'IMU, sottoponendo a tassazione l'area su cui l'immobile insisteva come area edificabile, valutando le potenzialità edificatorie che potevano manifestarsi con la demolizione del fabbricato.

La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 10122/2019 ha chiarito che l'unità collabente, non tassabile ai fini IMU in quanto priva di rendita, non può essere oggetto di imposizione fiscale neanche quale area edificabile, sino a quando non sia demolito l'edificio, mentre se a seguito della demolizione sarà costruito un nuovo fabbricato sarà questo ad essere oggetto dell'imposta.

L'acquisto di immobili collabenti non può beneficiare delle agevolazioni "prima casa" cui accedono unità immobiliari idonee al soddisfacimento di esigenze abitative, proprio in quanto non utilizzabile: per l'Agenzia delle Entrate (risposta ad interpello n. 357/2019) si configura "un'ipotesi di inidoneità assoluta ed oggettiva all'utilizzo dell'immobile abitativo che si intende acquistare".

Al contrario la titolarità di un bene di questa categoria non è ostativa all'acquisto con le agevolazioni di altro immobile da adibire a propria abitazione, come ha precisato l'Agenzia delle Entrate con le Risoluzioni 20.08.2010 n. 86/E e 01.08.2017 n. 107, affermando che l'agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso "di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l'inagibilità) dell'immobile all'uso abitativo".

Unità collabenti e superbonus 110%

Agevolazioni per il recupero degli immobili collabenti

Imprescindibile, per il recupero degli immobili collabenti, è comprendere se tali interventi possano beneficiare di qualche agevolazione fiscale.

L'Agenzia delle Entrate, con la Circolare 08.07.2020 n. 19/E, ha ammesso espressamente la possibilità di applicazione del bonus 110% anche ad interventi su edifici classificati come collabenti, in presenza di tutte le condizioni che ne permettono il riconoscimento.

La condizione fondamentale per l'accesso all'agevolazione è la presenza in origine di un impianto di riscaldamento riconducibile alle caratteristiche prescritte dal D. Lgs. n. 192/2005: pertanto per tali edifici, nei quali l'impianto non è evidentemente più in grado di funzionare, dovrà comunque essere "dimostrato, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l'edificio era dotato di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito", condizione peraltro ribadita dall'Agenzia delle Entrate in numerose risposte ad interpelli (n. 161 del 08.03.2021, n. 557 del 25.08.2021). Va ricordato infatti come l'esistenza dell'impianto di riscaldamento è essenziale per il riconoscimento dell'agevolazione.

Tale indicazione va coordinata con quanto previsto dall'art. 119 comma 1-quater del D.L. 34/2020, il quale prevede che possano fruire della detrazione anche gli immobili sprovvisti dell'attestazione di prestazione energetica, in quanto sprovvisti di copertura e/o muri perimetrali, purchè al termine dei lavori il fabbricato raggiunga la classe energetica A: è evidente come il legislatore in questo caso pensasse proprio agli immobili collabenti.

Inoltre va ricordato come si possa fruire anche del bonus ristrutturazione (con percentuale del 50%) di cui all'art. 16-bis TUIR, in quanto secondo l'Agenzia delle Entrate è soddisfatto il requisito dell'esistenza dell'immobile oggetto degli interventi (infatti sono esclusi dall'agevolazione le spese per la costruzione di fabbricati): indicazioni in tal senso possono trovarsi sempre nella Circolare 08.07.2020 n. 19/E, riprese in diverse risposte ad interpelli tra cui si ricorda la n. 241 del 13.04.2021.

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