Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
116742 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Ordine di demolizione, a chi notificarlo?
Inviaci un quesito

Ordine di demolizione, a chi notificarlo?

Quando il Comune accerta una violazione edilizia riguardante un condominio, a chi deve notificare il relativo provvedimento?

Avv. Anna Nicola  

Il tema relativo alla notifica del provvedimento comunale nei confronti del condominio è stato affrontato di recente dal Consiglio di Stato con la decisione n. 3005 del 10 luglio 2020.

Ordine di demolizione in condominio. Il caso affrontato dal Consiglio di Stato n. 3005 del 10 luglio 2020

Nel caso di specie, il Condominio ha impugnato l'ordinanza di demolizione con la quale il Comune di gli ha ingiunto di rimuovere "a propria cura e spese, entro il termine di 90 (novanta) giorni dalla notifica della presente ordinanza, delle opere realizzate in difformità dalle licenze edilizie n. (…) tutte rilasciate il 26 luglio 1980 per gli immobili siti alla via (…) e identificati catastalmente al foglio (…) particelle (omissis)".

Alterazione del decoro architettonico e violazione successiva ad altre, come valutarla?

Il Comune aveva ricevuto una denuncia di avvenuta realizzazione di abusi edilizi, sulla cui base gli espletati accertamenti hanno dimostrato un "aumento di volumetria complessiva pari a mc. 1.676,75 sommando le volumetrie eccedenti di ogni immobile costituente il complesso immobiliare…".

Il provvedimento viene impugnato per eccesso di potere e violazione di legge.

Dagli atti di causa viene riscontrato che il Comune ha effettuato la contestazione nei confronti del Condominio.

La contestazione comunale nella sostanza è corretta in quanto, sulla base dell'operato raffronto del progetto di lottizzazione esistente agli atti dell'ufficio e quanto è stato effettivamente realizzato si è giunti alla conclusione che l'aumento di volumetria è nei termini sopra indicati.

Tuttavia nel caso di specie ricorre un grave vizio formale tale da inficiare l'intero procedimento perché la sua notifica è stata eseguita nei confronti del condominio medesimo.

La notifica dell'ordinanza di demolizione nel caso di condominio

Il disposto della norma di riferimento, art. 31 del D.P.R. n. 380/2001, sancisce che la demolizione delle opere abusivamente realizzate è ingiunta dal Comune al "proprietario e al responsabile dell'abuso".

L'osservazione del Consiglio di Stato è che il Condominio non può essere qualificato quale soggetto proprietario nemmeno delle parti comuni del complesso immobiliare.

Superbonus per demolizione e ricostruzione anche se non è prima casa

A base del suo ragionamento richiama la giurisprudenza citata dal ricorrente (T.A.R. Lombardia, Milano n. 1774/2019) in ragione della quale si afferma che l'art. 1117 cod. civ. stabilisce che le parti comuni dell'edificio sono oggetto di proprietà comune dei condomini, con la conseguenza che il Condominio non vanta alcun diritto reale sulle stesse.

Il Condominio infatti è un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica (cfr. Cass. civ., II, 16 dicembre 2015, n. 25288; 6 agosto 2015, n. 16562; VI, 22 maggio 2015, n. 10679; T.A.R. Lombardia, Milano, II, 5 dicembre 2016, n. 2302).

Così è anche dopo la formulazione della riforma del condominio perché, pur avendo attribuito un attenuato grado di soggettività al condominio, non lo ha comunque parificato in alcun modo ad un ente dotato di vera e propria personalità giuridica (Cass. civ., SS.UU., 18 settembre 2014, n. 19663).

In ragione di ciò, le parti comuni dell'edificio non sono di proprietà dell'ente condominio, ma dei singoli condomini. Ne deriva che il provvedimento teso a sanzionare l'abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici (com)proprietari delle stesse (T.A.R. Lombardia, Milano, II, 5 dicembre 2016, n. 2302).

Quando è possibile disporre la demolizione di una tettoia sul cortile condominiale?

Ad abundantiam, il Consiglio di Stato evidenzia che l'ordinanza è assolutamente generica, non specificando dove si avrebbe l'aumento della volumetria, se nelle parti comuni o individuali.

La conclusione è pertanto l'accoglimento del ricorso.

L'individuazione dei soggetti a cui notificare l'ordinanza di demolizione

La giurisprudenza ritiene che il proprietario dell'area viene considerato corresponsabile dell'abuso fino a prova contraria (Cons. Stato, sez. VI, sent. 4 ottobre 2013, n. 4913;Cons. Stato, sez. V, sent. 31 marzo 2010, n. 1878; Cons. Stato, sez. VI, sent. 10 dicembre 2010, n. 8705).

Si ritiene . legittima l'ordinanza di demolizione e di acquisizione di opere edilizie abusive effettuata nei soli confronti del responsabile dell'abuso e non del proprietario dell'immobile, in quanto anche sul piano letterale la norma si riferisce esclusivamente all'uno, e non all'altro, per l'evidente ragione di ancorare l'attività riparatoria in primo luogo all'effettivo autore dell'illecito (cfr. Consiglio di Stato sez. V 27 aprile 2012 n. 2450). (Cons. Stato, sez. IV, 26 febbraio 2013, n. 1179).

In merito a chi indirizzare la notifica, l'orientamento dominante ritiene che l'ordinanza di demolizione può legittimamente essere emanata nei confronti del proprietario attuale, anche se non responsabile dell'abuso, in considerazione del fatto che l'abuso edilizio costituisce un illecito permanente e che l'adozione dell'ordinanza, di carattere ripristinatorio, non richiede l'accertamento del dolo o della colpa del soggetto interessato (TAR Lazio, Latina, n. 1026/2008, TAR Umbria, n. 477/2007, TAR Piemonte, I, 25 ottobre 2006, n. 3836; TAR Campania, Salerno, II, 15 febbraio 2006, n. 96; TAR Lazio, Roma, II, 2 maggio 2005, n. 3230; TAR Valle d'Aosta, 12 novembre 2003, n. 188).

Infine si evidenzia che l'Amministrazione non ha alcun obbligo di compiere accertamenti giuridici circa l'esistenza di particolari rapporti interprivati tra autore dell'abuso e proprietari, ma ha solo l'onere di individuare il proprietario catastale (Cons. Stato, sez. V, 31 marzo 2010, n. 1878).

La servitù in favore di un edificio non si estingue con la demolizione di esso

Scarica Consiglio di Stato 10 luglio 2020 n. 3005

Cerca: demolizione ordine notifica condominio

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento