Il tormentato rapporto tra supercondominio, condominii e condomini continua a generare controversie, soprattutto quando il primo debba recuperare gli oneri che riguardano le relative parti e servizi comuni. Per quanto sia oramai pacifico lo schema normativo nel quale è stato inquadrato il condominio complesso per effetto dell'entrata in vigore della riforma del 2012, gli amministratori del supercondominio non si rassegnano, nel caso di persistenti morosità, ad agire verso i singoli condomini i quali sono titolari, pro quota, delle relative parti comuni, Esattamente come è sancito nell'istituto del condominio.
Revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dal supercondominio. Fatto e decisione
La Corte di appello di Venezia, con sentenza n. 1336 emessa in data 21 giugno 2023, ha confermato la decisione di primo grado nella parte in cui era stato revocato il decreto ingiuntivo, opposto da un Condominio nei confronti del supercondominio di appartenenza, per carenza di legittimazione passiva del primo nell'azione monitoria avviata nei suoi confronti dal secondo.
La sentenza emessa in sede di opposizione, infatti, era stata impugnata dal supercondominio il quale riteneva il provvedimento errato in quanto il pagamento dei contributi per la gestione dei beni e servizi comuni all'Ente complesso doveva gravare sui singoli condominii, che costituivano tale entità, e non su ciascun condomino, rappresentando il supercondominio un ente sovraordinato ai singoli edifici.
Il Condominio appellato si costituiva contestando le deduzioni di parte avversa e, per quanto di specifico interesse, formulando appello incidentale in merito alla restituzione della somma che era stata corrisposta al supercondominio per effetto del decreto ingiuntivo.
Ritenendo l'appello infondato la Corte si è conformata al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo la quale "il supercondominio non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i condomìni, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condòmini, ossia una collettività di condòmini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condomìni di unità immobiliari ex art. 1117-bis c.c." (Cass., sez. 2, 22 luglio 2022, n. 22954).
Da tale principio discende che il supercondominio può chiedere il pagamento degli oneri ai singoli condomini senza dover transitare per i singoli condominii. Non esiste, pertanto, secondo la Corte di appello, una supremazia dell'Ente complesso nei confronti dei condominii che lo compongono, con esclusione di un'azione di recupero crediti del primo nei confronti dei secondi.
A conferma di tale indirizzo interpretativo la Corte ha formulato due ulteriori considerazioni: da un lato il fatto che l'art. 1117 bis, c.c., introdotto con la legge n. 220/2012, ha esteso la normativa del condominio a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano in comune le parti elencate nell'art. 1117 c.c. il quale fa espresso riferimento ai proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio (comma 1) e, per altro verso, la rilevanza della circostanza secondo cui in presenza di un supercondominio o condominio complesso devono esistere due tabelle millesimali: una relativa ai singoli edifici e l'altra concernente le parti o servizi comuni riferibili al supercondominio.
Solo sulla base di queste ultime i super-condomini sono chiamati a contribuire alle spese comuni, la cui ripartizione viene effettuata dall'amministratore del supercondominio e non da quello dei rispettivi condominii.
Tale decisione ha, infine, portato la Corte ad accogliere il motivo di appello incidentate formulato dall'appellato, con conseguente condanna del supercondominio alla restituzione di quanto pagato dal primo in forza del decreto ingiuntivo annullato, in sede di opposizione, dal Tribunale.
Supercondominio: rappresentanza e ripartizione spese
Considerazioni conclusive
La sentenza della Corte di appello di Venezia, che non lascia spazio a dubbi, offre l'occasione per fare qualche considerazione in merito alla configurazione giuridica del supercondominio che, ancora prima del suo riconoscimento normativo avvenuto con la legge di riforma del condominio, era considerato una entità nata di diritto e di fatto in presenza di determinate situazioni.
Infatti, la costante giurisprudenza aveva dichiarato più volte che per la nascita del supercondominio "non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti.
Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione" (Cass., sez. 2, 10 dicembre 2019, n. 32237; Cass., sez. 2, 14 novembre 2012, n. 19939; Cass., sez. 2, 17 agosto 2011, n. 17332).
Questo, tuttavia, non era stato sufficiente a liberare il supercondominio da un'immagine di entità ibrida, alimentata dall'incertezza della sua collocazione giuridica al fine di individuare le norme ad esso applicabili: quelle della comunione o del condominio?
Il legislatore del 2012, che ha risolto la questione aggiungendo alle disposizioni in materia di condominio l'art. 1117-bis c.c., è andato oltre e, per garantire la più ampia partecipazione alle assemblee dei condomini, unici soggetti legittimati a deliberare, ha modificato l'art. 67 disp. att. c.c. che, anche se espressione di un meccanismo piuttosto complesso, ha sostanzialmente recepito il punto fondamentale che la risalente giurisprudenza aveva individuato nel rapporto tra supercondominio-condominii e condomini allorché aveva affermato che "è nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale di condominio prevedente che l'assemblea di un cd. supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio" (Cass. sez. 2, 6 dicembre 2001, n. 15476).
Altro elemento che porta a sostenere la conclusione cui è giunta la Corte di appello è quello che riguarda la posizione dell'amministratore del singolo edificio rispetto al plesso immobiliare. Questi, infatti, "è legittimato a rappresentare i condòmini nei rapporti con i terzi nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio, e non già nei rapporti che i singoli condòmini possono direttamente intrattenere con il supercondominio, di cui i condòmini sono partecipanti" (ivi Cass. n. 22954/2022).
Per concludere, infine, giova ricordare che - come acutamente osservato dalla Corte veneziana - se il legislatore avesse voluto instaurare un legame diretto tra condominio e supercondominio, "riconoscendo ai singoli enti condominiali la qualità di condomini del supercondominio avrebbe necessariamente attribuito loro una personalità giuridica, invece pacificamente esclusa anche dalla giurisprudenza di legittimità" (cfr. Cass., Sez. Un., 18 aprile 2019, n. 10934).
