Il bilancio approvato con la delibera dell'Assemblea condominiale, che concerna due annualità redatte in un unico rendiconto, in violazione della prescrizione di approvazione annuale del rendiconto prescritta dall'art. 1130 c.c., rende annullabile la relativa delibera.
Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 3041 del 21 giugno 2023, ha annullato la delibera di un Condominio che aveva approvato il rendiconto presentato dall'Amministratore per le annualità 2015 e 2016, contenute in un unico documento.
Rendiconti omnibus, attenzione a ciò che si rischia. Fatto e decisione
Tizio e Caia, condòmini, impugnano la delibera adottata dal proprio Condominio il 27 novembre 2017, tramite l'atto di citazione notificato il 24 marzo 2018, quindi oltre il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.
Tizio e Caia sostengono la nullità o annullabilità della delibera per violazione del principio di annualità del rendiconto di cui all'art. 1130, n. 10) c.c., del principio di intelligibilità delle voci contabili e per la violazione dei criteri contabili previsti per la redazione del rendiconto, stante anche la mancanza del registro di contabilità (documento obbligatorio previsto dall'art. 1130, n. 7) c.c.).
Il Condominio si costituisce tardivamente, cioè oltre il termine di 20 giorni prima dell'udienza fissata in atto di citazione (o di quella rinviata ai sensi dell'art. 168 bis c.p.c.) ed eccepisce l'improcedibilità e/o inammissibilità dell'azione, sostenendo che la convocazione in Mediazione, obbligatoria ai sensi del D. lgs. 28/2010, è pervenuta al medesimo Condominio oltre il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c., determinando la decadenza di Tizio e Caia dal diritto di impugnare.
La causa perviene, tramite l'istruttoria e la fase cautelare di sospensione dell'efficacia della delibera impugnata (nonché il reclamo della stessa) alla decisione, avutasi con la sentenza in commento, con la quale il Tribunale di Palermo, ritenuto che il Condominio, causa la propria costituzione tardiva, fosse decaduto dalla possibilità di sollevare eccezione di improcedibilità per consumazione del termine ad impugnare, quindi ritenuta l'impugnazione tempestiva, accoglie la stessa pronunciando l'annullamento della delibera a causa della violazione della natura annuale del rendiconto.
Annullamento della delibera per approvazione di rendiconto omnibus
Ripercorriamo per un momento le vicende del caso concreto e il percorso logico - argomentativo del magistrato che ha emesso la pronuncia in commento.
A fronte di una delibera adottata il 27 novembre 2017, rispetto alla quale peraltro non ci è dato sapere se Tizio e Caia fossero condòmini presenti (per i quali quindi il termine di cui all'art. 1137 c.c. sarebbe decorso dal 27 novembre medesimo) oppure assenti (con termine di 30 giorni dalla conoscenza della delibera), ci troviamo dinnanzi all'impugnazione della medesima delibera con atto di citazione notificato il 24 marzo 2018, quindi a distanza di quasi 4 mesi dalla delibera.
Sappiamo altresì che Tizio e Caia promossero mediazione prima dell'instaurazione del giudizio; il Condominio eccepisce che la convocazione in mediazione, prevista dall'art. 5, 6° comma, D. Lgs. 28/2010, nella versione vigente sino al 30 giugno 2023, giunse alla sua conoscenza oltre il termine di 30 giorni prescritto dall'art. 1137 c.c., quindi evidentemente ritenendo i vizi impugnati da Tizio e Caia come motivi di annullabilità e non nullità della delibera.
Siccome, sempre a mente della medesima norma citata, la domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta e lo fa dal momento in cui la convocazione contenente la domanda di mediazione perviene a conoscenza della parte chiamata (nel nostro caso, il Condominio), se detta convocazione giunge quando il termine di decadenza da impedire è già scaduto, è evidente che il diritto si è prescritto.
Il fatto che la comunicazione della domanda di mediazione sia giunta oltre termine, determinando la decadenza di Tizio e Caia dal diritto ad impugnare riveste la qualità, secondo il magistrato, di eccezione in senso stretto e non rilevabile d'ufficio.
L'art. 2969 c.c. prevede che la decadenza non possa essere rilevata d'ufficio dal giudice, salvo che, trattandosi di materia sottratta alla disponibilità delle parti, il giudice debba rilevare le cause d'improponibilità dell'azione. L'art. 112 c.p.c. specularmente prevede che il giudice non possa pronunciare d'ufficio su eccezioni che possono essere proposte soltanto dalle parti, tra le quali l'intervenuta prescrizione e la decadenza.
L'art. 5, comma 1bis, 4° periodo del D. Lgs. 28/2010 (versione in vigore sino al 30 giugno 2023) prevede che l'improcedibilità debba essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza o rilevata d'ufficio dal Giudice non oltre la prima udienza, ma il rilievo d'ufficio non è un comportamento che le parti abbiano diritto a 'pretendere' dal magistrato, posto che a carico (ed a favore) delle stesse è posta la possibilità di far valere la medesima eccezione che il magistrato rileverebbe.
Quindi, nel caso di specie, pur essendo vero - stando a quanto riportato in sentenza - che Tizio e Caia comunicarono la domanda di mediazione oltre il termine di cui all'art. 1137 c.c., così essendo fondamentalmente decaduti dal diritto ad impugnare, lo stesso viene 'recuperato' in quanto il Condominio, costituitosi tardivamente, non poteva più rilevare l'intervenuta decadenza, in quanto l'art. 167 c.p.c. prevede che il convenuto possa fare ciò solamente costituendosi nel termine di 20 giorni prima dell'udienza.
Costituirsi oltre tale termine significa incorrere nelle decadenze indicate dall'art. 167 c.p.c. e, quindi, non potersene più valere: il Condominio pertanto non poteva più dolersi dell'intervenuta decadenza di Tizio e Caia.
Così recuperata la procedibilità dell'azione di impugnativa, il Giudice, qualificando il vizio principale sollevato da Tizio e Caia (l'extra annualità del rendiconto approvato) come motivo di annullabilità e non di nullità, a fronte del fatto che l'impugnativa risulta, per quanto detto sopra tempestiva e che quindi Tizio e Caia avevano diritto a contestare la delibera per vizi di annullabilità, pronuncia proprio l'annullamento della stessa.
Il rendiconto approvato dal Condominio era relativo alle annualità 2015 e 2016; il Giudice ritiene che ciò comporti una violazione dell'art. 1130, n. 10) c.c. che prescrive che l'Amministratore debba redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'Assemblea per l'approvazione entro 180 giorni (dalla chiusura dell'esercizio cui il rendiconto si riferisce).
Ricordiamo che la mancata convocazione dell'Assemblea per l'approvazione del rendiconto costituisce motivo di grave irregolarità che può fondare la revoca dell'Amministratore, ai sensi dell'art. 1129, 12° comma, n. 1), c.c.
Siccome la difesa del Condominio si è attestata unicamente sull'eccezione di improcedibilità per intervenuta decadenza e, solamente nella seconda memoria istruttoria, quindi, ancora una volta, tardivamente, lo stesso ha contestato le critiche di invalidità mosse nel merito al rendiconto oggetto di delibera, il Condominio risulta sostanzialmente avere fatto acquiescenza alla domanda di Tizio e Caia. Peraltro, ci sembra di capire che, anche ove mosse in modo tempestivo, le difese del Condominio non avrebbero contribuito a formare il convincimento del magistrato circa la bontà del rendiconto approvato, atteso che lo stesso viene ritenuto annullabile sulla scorta dell'unico rilievo consistente nel contenere due annualità anziché una, dato di fatto e documentale difficilmente contrastabile.
