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Vizi costruttivi, muffa e umidità in casa del condomino e responsabilità da custodia

I difetti originari del caseggiato possono essere qualificati come caso fortuito? Una recentissima decisione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Ignorare le istanze di intervento di un condòmino che segnala di avere infiltrazioni negli ambienti della propria abitazione può evitare esborsi nell'immediato, ma sicuramente comporta il rischio di una condanna a spese ben maggiori nel lungo periodo.

Questa la lezione che possiamo trarre dalla vicenda esaminata dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in riforma di una sentenza del Giudice di Pace dell'omonima cittadina.

Vizi costruttivi, muffa e umidità in casa del condomino e responsabilità da custodia: la pronuncia

Tizio e Caia, condòmini, avevano proposto un giudizio contro il Condominio per vederlo condannato al risarcimento dei danni subìti per effetto della manifestazione di macchie di muffa all'interno del loro appartamento.

Il Condominio aveva coinvolto nel giudizio, con domanda di manleva in caso di eventuale condanna, la Alfa Snc, ditta costruttrice dell'edificio, nonché la Beta Spa, quale compagnia assicuratrice del Condominio.

Il Giudice di Pace dinnanzi al quale era incardinato il giudizio rigettava la domanda di Tizio e Caia.

Gli stessi ricorrevano al Tribunale onde ottenere la riforma della sentenza di I°, in particolare censurandola per non aver la stessa motivato alcunché nonostante la responsabilità del Condominio nella causazione delle infiltrazioni fosse stata resa evidente dalle risultanze della CTU espletata in quel grado di giudizio.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 2188 del 7 giugno 2022, accoglie parzialmente l'appello di Tizio e Caia e riforma la pronuncia di prime cure.

Onere di manutenzione e responsabilità ex art. 2051 c.c.

Comprendiamo, leggendo la sentenza, che il Condominio aveva evocato in giudizio la Alfa Snc, quale costruttrice originaria dell'edificio, ritenendo che le infiltrazioni all'appartamento di Tizio e Caia derivassero da vizi costruttivi: tale responsabilità è stata ritenuta non invocabile dal Giudice di Pace, il quale, sempre a quanto è dato leggere, avrebbe pronunciato accogliendo l'eccezione di prescrizione sollevata dalla Alfa Snc rispetto alla domanda del Condominio, relativa alla responsabilità per vizi e difetti dell'opera.

Tutto ciò, ovviamente, non inficia la responsabilità del Condominio poi nato una volta che l'unico edificio (edificato dalla Alfa Snc) è stato frazionato, cioè le sue unità immobiliari sono state vendute a soggetti diversi, allorquando lo stesso ente di gestione doveva assumersi l'onere di provvedere a manutenere le parti comuni in modo tale che le stesse non creassero danni a terzi ed ai singoli condòmini.

Il Tribunale richiama allora quanto sino ad oggi ribadito nella giurisprudenza circa la responsabilità aquiliana declinata secondo il paradigma dell'art. 2051 c.c., ovvero i danni da cose in custodia:

  • la responsabilità nasce direttamente dalla cosa e dalla sua pericolosità, nel senso che il danno si produce nell'ambito del dinamismo connaturato alla cosa ovvero per l'insorgenza in questa di un processo dannoso ancorché provocato da elementi esterni
  • la responsabilità è in capo al custode, per la relazione che costui ha con la cosa dannosa ed è un'imputazione diversa da quella fondata sul comportamento colpevole del responsabile, in quanto si basa sulla relazione di custodia con la cosa e non sulla colpa (infatti, è un'ipotesi di responsabilità oggettiva);
  • la responsabilità può essere esclusa quando sussista il caso fortuito, che non attiene al comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell'evento ed è integrato da un fattore esterno, comprensivo del fatto del terzo e della colpa del danneggiato, che interviene nella determinazione del danno con un impulso autonomo e con i caratteri dell'imprevedibilità ed inevitabilità, così interrompendo il nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo;
  • il danneggiato deve pertanto offrire prova del nesso causale tra la cosa ed il danno, mentre il danneggiante cioè il custode si libera unicamente provando il caso fortuito come sopra descritto.

Nel caso di specie, Tizio e Caia avevano comprato il proprio immobile dalla medesima Alfa Snc nel 2006 e poi, dal 2010, avevano iniziato ad inviare lettere al Condominio, dove rappresentavano la formazione progressiva di muffa e sollecitavano gli interventi atti a rimuovere la causa del danno.

Il Condominio, di fronte a ciò, non ha mai eseguito alcun intervento di manutenzione.

La CTU disposta in I° ha attribuito l'origine delle infiltrazioni in parte a fattori quali la cattiva aerazione dei locali, il carente isolamento di muri e soffitti e l'umidità prodotta dalla vita domestica, ma anche alla carente coibentazione della copertura condominiale.

Di talché, il Giudice di Pace avrebbe errato nel non dare risposta alla domanda di Tizio e Caia, in quanto diretta ad accertare la responsabilità del Condominio - al netto del rapporto tra Condominio e suo costruttore.

Precisa poi il magistrato estensore che i difetti originari dell'immobile non possono essere qualificati come caso fortuito, idoneo ad escludere la responsabilità, in quanto, aggiungiamo noi, semmai essi sono parte del problema.

Insomma, per riprendere le parole del Tribunale campano: «Venendo infatti in rilievo un vizio afferente alle parti comuni dell'edificio, il Condominio…, in qualità di custode, avrebbe dovuto comunque attivarsi per attuare le misure necessarie ad evitare che tali beni comuni cagionassero danni alla porzione di proprietà esclusiva dei condomini [Tizio e Caia].

Come è stato infatti chiarito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, pur potendo l'inadeguata coibentazione delle strutturali perimetrali di un edificio integrare grave difetto costruttivo ai fini della responsabilità del costruttore ex art.1669 c.c., tuttavia, qualora il fenomeno di umidità conseguente a tale difetto sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c., il condominio, che è tenuto, quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa (cfr., Cass. Civ. sez. II, 12/07/2011, n.15291)».

Sentenza
Scarica Trib. Santa Maria Capua Vetere 7 giugno 2022 n. 2188

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Giuseppe Danese
Giuseppe Danese 18-06-2022 07:56:42

Mi domando quale responsabilità ha quel proprietario che alla fine ha accettato dal costruttore questa situazione, ed a distanza di anni se la prende poi con il condominio...Questo aspetto il giudice non lo ha esaminato.

Ma, a parte questo, se la risalita dell'umidità è dovuta ad un insufficiente isolamento dei muri che poggiano sulle fondazioni, come può il condominio agire su una muratura già fatta. C'è modo di bloccare la risalita di umidità con infiltrazioni impermeabilizzanti? È realizzabile una cosa del genere? Ci sono ditte specializzate che possono garantire il risultato? Quanto può costare isolare circa trecento metri lineari di muro perimetrale ed interno al fabbricato? Come andrebbe ripartita la spesa?
Grazie.

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Helios
Helios 21-06-2022 12:09:58

Il problema è annoso, ed è fonte di innumerevoli litigi.
Faccio notare che se la cosa riguardasse il tetto, nessuno avrebbe da obiettare, mentre le infiltrazioni di umidità ai piani bassi scontano il pregiudizio che sia un fatto "inevitabile".
Una soluzione salomonica (nel vero senso della parola) potrebbe essere quella di obbligare i condomini riottosi ad acquistare l'unità immobiliare oggetto delle infiltrazioni, e vedere come si comporteranno una volta che ne siano divenuti proprietari...

rispondi
Roberto
Roberto 01-07-2022 19:29:57

Buongiorno,
chiedo scusa se la domanda che rivolgo non attiene a questa discussione ma non so a chi chiedere.
Un box auto non pertinenziale in un fabbricato che attua il sismabonus è soggetto alle agevolazioni fiscali del 110% o ne è escluso?
Ringrazio per la risposta.
Cordiali saluti. Roberto

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