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I condomini hanno sempre diritto di essere convocati in assemblea.

Tutti i condòmini devono essere convocati in assemblea condominiale.
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo - Foro di Reggio Calabria 

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (art. 1136, sesto comma c.c.).

Il vizio di mancata convocazione anche di un solo condòmino rende la delibera annullabile. Ai sensi dell' art. 66 disp. att. c.c., infatti, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, è annullabile la delibera su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Ed allora vi è da chiedersi se il diritto dei condòmini di essere convocati in assemblea valga sempre, se debbano essere convocati tutti i condòmini o se vadano esclusi quelli in conflitto di interesse con il Condominio in relazione all'oggetto della delibera.

La domanda è d'obbligo atteso che il conflitto di interessi, nell'espletamento da parte di un soggetto del suo potere decisionale, è sempre argomento di dibattito tant'è che, in materia di società per azioni, è prevista nel nostro codice civile, una specifica disposizione, l'art. 2373 c.c., che rende impugnabile la delibera approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un conflitto di interessi con quello della società, qualora possa recarle danno.

I coniugi in comunione legale vanno convocati congiuntamente all'assemblea di condominio

Invero, fino alla riforma del diritto societario operata con la legge n. 6/2003, l'art. 2373 prevedeva un divieto di voto del socio in conflitto di interessi con quello della società.

Analogamente alla materia societaria, la giurisprudenza riconosceva anche in ambito condominiale il diritto ad impugnare una delibera in quanto viziata in relazione ai quorum deliberativi ( arresto giurisprudenziale delle Sezioni Unite n. 4806/05)

L' art. 2373 c.c. per come modificato dalla legge di riforma in materia societaria non contiene più alcun riferimento al divieto di voto del socio in conflitto di interessi; conseguentemente la giurisprudenza ha abbandonato il proprio orientamento che applicava anche in ambito condominiale, per analogia, il disposto di cui al predetto articolo.

Il cambio di rotta in giurisprudenza, sul tema del conflitto di interessi tra singoli condòmini e condominio, sì è avuto con la sentenza della Cassazione n. 19131 del 2015, come rammentato da una recente sentenza della Corte di Appello di Perugia, n. 422 del 7 luglio 2021, che nel fare cenno alla ratio dell'attuale assetto interpretativo, ha sottolineato che il diritto alla convocazione assembleare è un diritto di tutti i condòmini indistintamente, anche se portatori di una posizione in conflitto di interessi.

I condòmini hanno sempre diritto di essere convocati in assemblea. Il caso

Alcuni condòmini impugnavano le delibere assembleari riguardanti un contenzioso precedentemente insorto per cui avevano attivato la procedura di mediazione.

In particolare, in assemblea si era discusso e deliberato in merito alla procedura di mediazione nonché relativamente alla conferma del mandato ad un avvocato per l'espletamento delle pratiche legali connesse alla controversia tra il Condominio e gli stessi condòmini.

Trattandosi di riunione condominiale avente all'ordine del giorno la discussione e la delibera su questioni per le quali sussisteva un conflitto di interessi con il Codominio, i condòmini non venivano convocati.

Le delibere assembleari approvate senza la preventiva convocazione di tutti i condòmini venivano così impugnate dai condòmini assenti perché non convocati, dinanzi al Tribunale di Perugia il quale rigettava le domande attoree ravvisando, seppure con diverse argomentazioni rispetto a quelle del Condominio, la carenza di legittimazione attiva e la carenza di interesse ad agire, in relazione all'impugnazione delle delibere.

Omessa convocazione e impugnazione ai fini dell'invalidità della delibera

La Corte d'Appello di Perugia, nell'accogliere il gravame proposto dai condòmini non convocati, ha chiarito le motivazioni per le quali non si possano escludere dalla convocazione all'assemblea i condòmini potenzialmente in conflitto di interesse, partendo da diverse pronunce giurisprudenziali di legittimità, in verità pure richiamate dal Tribunale, ma da questo, a dire del Collegio, applicate " senza trarre le logiche conseguenze".

Vediamo il ragionamento compiuto dalla Corte d'Appello di Perugia.

I condomini hanno sempre diritto di essere convocati in assemblea. La decisione della Corte d'Appello ed il consolidato orientamento di legittimità.

Ai condòmini non può negarsi il diritto ad essere convocati e a partecipare all'assemblea poiché sussiste il loro diritto ad esporre le loro argomentazioni, ad esprimere la propria posizione, anche se il voto del condòmino escluso non sarebbe risultato determinante per l'approvazione della delibera né avrebbe interferito sul funzionamento dell'assemblea.

Nel caso di specie, secondo la Corte d'Appello, a differenza di quanto ritenuto in primo grado, sussisteva un concreto interesse, meritevole di tutela, dei condòmini non convocati e quindi esclusi dalla assemblea poiché la loro partecipazione alla discussione circa l'intervento ad un procedimento di mediazione avrebbe potuto prevenire l'instaurazione e l'ampliamento di ulteriore contenzioso, prima della nomina del legale.

Tale conclusione cui è pervenuta la Corte d'Appello di Perugia, è pertanto l'unica e logica possibile conseguenza della corretta applicazione dell'orientamento giurisprudenziale secondo cui alla formazione del quorum deliberativo e costitutivo dell'assemblea, partecipa anche il condòmino in potenziale conflitto di interesse con il Condòminio.

Assemblea per la nomina dell'avvocato. Va convocato anche il condòmino che ha promosso la causa contro il condominio?

La Corte di legittimità, con sentenza n. 19131 del 2015, ha infatti chiarito che: "in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono sempre inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell' intero edificio, ai fini sia del quorum costitutivo che di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (ma non debbono) astenersi dall' esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio".

Alla luce di tale orientamento, dunque, appare evidente la illegittimità della mancata convocazione dei condomini, pur essendo questi portatori di una posizione di conflitto di interessi rispetto alle soggettività espresse dalla maggioranza.

In conclusione, può affermarsi che tutti i condòmini devono essere convocati in assemblea ed hanno diritto di esprimere il proprio voto, anche quelli in conflitto di interessi. Il condòmino in conflitto di interessi può astenersi dalla discussione e dal voto, ma non è obbligato a farlo.

La delega in bianco nell'assemblea condominiale. Guida al corretto utilizzo

Sentenza
Scarica App. Perugia 7 luglio 2021 n. 422

Cerca: convocati delibera assemblea

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Avv. Alessandro Ottone
Avv. Alessandro Ottone 29-07-2021 16:01:05

Ottimo commento! La sentenza in oggetto (n. 422/2021 Corte App. PG) è relativa ad procedimento patrocinato dal sottoscritto è la Corte ha condiviso in pieno le motivazioni poste a fondamento dell'appello, evidenziando il palese errore logico-giuridico in cui era incorso il Tribunale.

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Biagio
Biagio 29-07-2021 16:59:22

E' gli inquilini quando possono essere convocati? Da chi? Quando possono prendere la parola? Grazie.

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Giovanni
Giovanni 29-07-2021 17:14:28

Stimat.ma Eliana
con l'avvento dell'annullabilità si sono rafforzate le difese degli amministratori a danno del condomino. Perchè? detto,fatto! L'assemblea NON può delibere senza la presenza di uno più condomini che NON sono stati convocati REGOLARMENTE. Sembrerebbe perfetto! ma se non perviene anche il verbale della delibera REGOLARMENTE come può il condomino impugnare la mancata convocazione? L'annullabilità dell'assemblea poi è una ritorsione verso il condomino, perchè un giudice può ritenere quella assemblea nel rispetto dei presenti e degli assenti.e' avvenuto. Quindi aver soppresso la NULLITA' è stato un madornale ERRORE che favorisce molti disonesti.

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 03-08-2021 15:46:05

L'articolo 6 del nostro regolamento contrattuale specifica: "Qualora condomino sia un gruppo di persone pro indiviso (ad esempio, marito e moglie, ecc.) ha diritto di intervenire in assemblea un'unica persona munita di delega degli altri comproprietari pro indiviso."

L'amministratore mi dice che all'assemblea possono partecipare sia moglie che marito purchè solo uno intervenga nelle discussioni.

Per me delegante significa che non sei fisicamente presente in assemblea e quindi l'amministratore ha torto o ragione?

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