È pacifico che ogni condomino possa delegare qualcuno affinché lo sostituisca in assemblea. La legge (art. 66 disp. att. cod. civ.) a tal proposito pone pochi limiti: la delega deve essere scritta; se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei proprietari e del valore proporzionale; non è possibile delegare l'amministratore. A parte ciò, è sempre possibile farsi sostituire da qualcuno.
Il Tribunale di Messina, con la sentenza n. 2146 del 15 dicembre 2022, ha affrontato quello che potremmo definire come un caso di "fiera delle irregolarità". Gli attori, infatti, lamentavano l'invalidità della costituzione dell'assemblea per effetto dell'accettazione di una serie davvero incredibile di deleghe viziate: deleghe rilasciate a condòmini non presenti; deleghe rilasciate per una differente riunione; deleghe registrate ma di cui non vi era prova; deleghe attribuite a soggetti diversi dagli effettivi deleganti e perfino deleghe rilasciate da condòmini che non risultavano in anagrafica.
Gli attori precisavano che all'invalidità delle deleghe dovesse conseguire l'invalidità della delibera adottata, posto che soggetti non legittimati avevano concorso alla formazione della volontà dell'organo assembleare. Vediamo qual è stata la decisione del giudice siciliano.
Differenza tra annullabilità e nullità delle delibere
Il Tribunale di Messina, ai fini del decidere, ritiene preliminare distinguere tra annullabilità e nullità delle delibere condominiali.
Il leading case è ovviamente rappresentato dalla sentenza n. 4806/2005 resa a Sezioni Unite dalla Suprema Corte, secondo cui sono da «qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto».
Di contro, sono «annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto».
La distinzione è rilevante non solo ai fini della valutazione della tempestività dell'impugnazione, in quanto il termine di decadenza di trenta giorni dalla approvazione o, comunque, dalla comunicazione della delibera, si applica solo in ipotesi di contestazioni relative all'annullabilità della stessa, ma anche della legittimazione attiva a sollevare il vizio.
Chi può far valere i vizi delle deleghe?
Secondo il giudice messinese, i vizi eccepiti da parte attrice, relativi alle validità delle deleghe ammesse dall'amministratore, concernono la regolarità della costituzione dell'assemblea e rientrano nelle ipotesi di annullabilità della delibera condominiale, con la conseguente applicazione, in tema di legittimazione attiva, dell'art. 1441 cod. civ., applicabile anche in tema di annullamento di delibera condominiale, secondo cui «L'annullamento del contratto può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge»
Pertanto, i vizi evocati da parte attrice potevano essere fatti valere dai soggetti direttamente interessati dalle denunziate violazioni.
Secondo la giurisprudenza prevalente, infatti, non «può ritenersi che l'art. 1137, II co., nella parte in cui attribuisce il potere di impugnativa della delibera contraria alla legge o ai regolamenti, debba essere inteso come una deroga all'art. 1441 c.c., posto che si tratta di previsione generale sulla legittimazione ad impugnare le delibere invalide, che non è detto che contempli anche il caso in cui la violazione formale riguardi esclusivamente un condomino diverso da quello che agisce in giudizio.
In altri termini l'articolo 1137, II co, non prevede un potere generale di impugnativa delle delibere invalide, quasi ad evocare la ricorrenza di un interesse al ripristino della legalità, invero del tutto estraneo alla logica privatista che caratterizza pur sempre il condominio» (Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 16/12/2015 n° 3884).
In ogni caso, i rapporti tra rappresentante e rappresentato seguono la disciplina del mandato, per cui soltanto il delegante è legittimato a fare valere i vizi della delega o la carenza di potere di rappresentanza (Cass., sent. 30/01/2013, n. 2218).
Le deleghe rilasciate a persone non presenti
Tutto ciò non può dirsi per l'eccezione relativa alle deleghe rilasciate a persone non presenti posto che in tal caso non si contesta la regolarità formale della delega ma la stessa esistenza del voto, attribuito non solo ad un soggetto non presente ma anche ai suoi deleganti.
Delega assemblea condominiale: le regole
Ne deriva che, ai fini dell'accertamento della validità della costituzione dell'assemblea nonché dell'esito della votazione, non possono computarsi i soggetti che non erano presenti, né personalmente né per delega, nonché i delegati ugualmente assenti.
Le deleghe rilasciate da condòmini che non risultano in anagrafica
Lo stesso deve dirsi per l'eccezione relativa alle deleghe rilasciate da condòmini che non risultano in anagrafica.
Ne consegue che, ai fini dell'accertamento della validità della costituzione dell'assemblea e della regolarità della votazione, non possono computarsi soggetti di cui non vi è prova della loro appartenenza al condominio.
L'esclusione dei suindicati condòmini inficia la validità della costituzione dell'assemblea condominiale e della votazione della delibera, con la conseguenza che la delibera impugnata deve essere annullata.
