Uno dei problemi che si pone durante lo svolgimento di un'assemblea condominiale è quello di procedere al corretto calcolo delle deleghe conferite ai soggetti che vi prendono parte.
Secondo l'art. 67 disp. att. c.c., ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta; tuttavia, se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
L'applicazione di questo norma può destare particolari problemi nell'ambito di grandi realtà condominiali. Ad esempio, come si calcola il limite di deleghe nel supercondominio?
A questa domanda ha risposto la Corte d'Appello di Palermo (sentenza 27 maggio 2021 n. 867), a tenore della quale, anche quando si tratta di complesso residenziale composto da più edifici, l'art. 67 sopracitato trova uguale applicazione senza deroga alcuna.
Ciò in virtù del disposto dell'art. 1117-bis c.c., secondo cui le disposizioni dettate dal codice in materia condominiale si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni.
Approfondiamo la sentenza appena menzionata per comprendere meglio come calcolare il limite di deleghe nel supercondominio.
Definizione di supercondominio e sue caratteristiche
Prima di spiegare, alla luce della sentenza della Corte d'Appello di Palermo, come si calcola il limite di deleghe nel supercondominio, è bene intendersi quando si parla di supercondomino o di condominio complesso, anche perché la legge non ne fornisce una definizione.
Ai fini della sussistenza di un supercondominio è necessario che singoli edifici siano costituiti in altrettanti condomini ed abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass., sent. n. 19939/2012).
Classico esempio di supercondominio è quello costituito da più palazzi, ognuno di tipo condominiale, che si trovano tutti sulla medesima strada e che, oltre ad essa, condividono anche il cancello d'ingresso; oppure lo è l'insieme di edifici che condivide solamente il cortile o l'androne, oppure il sistema centralizzato del riscaldamento.
Supercondominio: ente autonomo e gestione condivisa
Secondo la giurisprudenza (Cass., sent. n. 17332/2011), il supercondominio è un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomìni, ancorché da essi composto, che viene ad esistere per la semplice circostanza per cui più edifici condividono beni, al fine di gestire i medesimi in rapporto di accessorietà rispetto a tutti i condomìni.
Il supercondominio, dunque, è caratterizzato dalla presenza di più edifici condominiali accomunati da un bene o da un servizio che appartiene a tutti; in questa ipotesi, vanno tenuti distinti i rapporti di proprietà comune ed indivisa tra i partecipanti ai singoli edifici dal rapporto di comunione sul bene in comproprietà a tutti i partecipanti ai singoli condomìni (Cass., sent. n. 5160 del 4 maggio 1993).
Pertanto, la gestione di tale bene comune spetta a tutti i condòmini, i quali debbono nominare un amministratore del supercondominio, e non (come spesso avviene nella pratica) al collegio costituito dagli amministratori dei singoli condomìni, i quali possono esercitare i poteri previsti dalla legge solo con riferimento all'edificio condominiale cui sono preposti.
Calcolo delle deleghe nel supercondominio: il caso
Veniamo ora al calcolo delle deleghe nel supercondominio.
Avverso la sentenza di primo grado proponevano appello alcuni condòmini, i quali chiedevano l'annullamento della delibera assembleare per via del superamento delle deleghe consentite ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c.
Gli appellanti lamentavano che il giudice di prime cure avesse erroneamente rigettato la domanda di annullamento della delibera, basandosi sul falso presupposto che, nel caso di specie, non fossero stati superati i limiti ai poteri di rappresentanza imposti dall'art. 67 disp. att. c.c..
Secondo gli appellanti, alcuni condòmini, presenti in proprio e per delega, rappresentavano più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale del singolo edificio. Si dolevano, in particolare, del fatto che il giudice di primo grado avesse applicato l'art. 67 disp. att. c.c. rapportando le deleghe al numero complessivo dei condòmini di tutti e tre gli edifici che costituivano il condominio complesso, anziché tenere conto del numero dei partecipanti al singolo edificio cui apparteneva il condomino delegato.
In buona sostanza, secondo gli appellanti il limite alle deleghe contenuto nell'art. 67 disp. att. c.c. avrebbe dovuto riguardare i singoli edifici di cui si compone il condominio complesso e non l'intero supercondominio.
Il calcolo delle deleghe nel condominio complesso
Secondo la Corte d'Appello di Palermo (sentenza 27 maggio 2021 n. 867), il motivo di gravame è da rigettarsi: il limite di deleghe contenuto nell'art. 67 disp. att. c.c. si applica infatti tenendo conto dell'intero condominio complesso e non solo di una parte di esso.
Tanto si evince dall'art. 1117-bis c.c., il quale, adeguando la disciplina civilistica alle nuove realtà edilizie, ha esteso l'ambito applicativo della normativa del condominio al cosiddetto supercondominio, figura atipica caratterizzata dalla presenza di una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di taluni beni comuni (impianti e servizi) in rapporto di accessorietà con gli edifici medesimi e appartenenti pro-quota ai proprietari delle singole unità immobiliari dei diversi fabbricati.
Numero massimo deleghe assemblea condominiale, come si conta?
Per tali complessi immobiliari, le cui unità sono strutturalmente separate, ma funzionalmente collegate, per effetto del richiamo operato dall'art. 1117 bis c.c., trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. n. 32237/2019).
L'art. 67 disp. att. c.c. statuisce che, qualora i condòmini siano più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale dell'edificio.
Nel caso di specie, il condominio complesso contava di 130 proprietari, così suddivisi:
- 30 condòmini nel primo edificio;
- 51 condòmini nel secondo edificio;
- 49 condòmini nel terzo edificio.
Secondo gli appellanti, il delegato del primo condominio aveva rappresentato in assemblea 8 condomini su 30 complessivi, superando il limite di un quinto dei condomini del suo edificio, pari a 6 (30:5). Stessa situazione anche nel secondo condominio.
La Corte d'Appello, tuttavia, conformemente al giudice di prime cure, ritiene che il limite massimo stabilito dall'art. 67 disp. att. c.c. debba essere rapportato al numero complessivo di tutti i condòmini presenti nel supercondominio.
Di conseguenza, contando il condominio complesso ben 130 proprietari, il delegato avrebbe potuto rappresentare fino a 26 condòmini (130:5).
Insomma: poiché il supercondominio ha una propria individualità, ai fini della sua organizzazione e formazione delle maggioranze assembleari occorre avere riguardo al numero complessivo dei condòmini che lo compongono, nel presente caso di 130.
Ne segue che, nella concreta fattispecie, in sede di assemblea il numero massimo di deleghe per ciascun rappresentante è pari a 26.
