All'interno di un condominio, sappiamo che per deliberare in merito all'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria è necessario convocare un'assemblea, inviando, tempestivamente, l'invito a partecipare a tutti gli aventi diritto.
Una volta rispettato tale requisito, nel giorno e nel luogo dell'adunanza, nel rispetto delle maggioranze stabilite dalla legge, il consesso potrà votare validamente sul punto all'ordine del giorno.
Ebbene, per quanto questo schema sia ben noto a tutti i condòmini e, a maggior ragione, all'amministratore del fabbricato, non è infrequente che sorgano delle contestazioni sull'argomento.
È, ad esempio, ciò che è accaduto in questo complesso immobiliare nel milanese. Infatti, secondo quanto descritto da una delle parti coinvolte nella vicenda, era stato deciso di eseguire delle opere di manutenzione straordinaria sulla centrale termica comune, senza però consultare tutti i proprietari dell'adiacente fabbricato, anch'esso servito da tale impianto.
Ne è scaturita una lite giudiziaria, per ora, conclusasi con la recente sentenza n. 1215 del 11 aprile 2022 della Corte di Appello di Milano.
Prima, però, di verificare come l'ufficio giudiziario de quo ha risolto il thema decidendum della controversia, approfondiamo il caso concreto.
Nullità della delibera per impossibilità giuridica: analisi del caso
Due edifici attigui in Sesto San Giovanni (MI) avevano in comune alcuni beni tra cui, in particolare, l'impianto di riscaldamento e la centrale termica.
Si trattava, perciò, di un super-condominio, della cui esistenza i due fabbricati prendevano, ufficialmente, atto nel giugno del 2017. Quindi, in tale circostanza, per la prima volta, si incontrava l'assemblea di riferimento.
Nonostante ciò, alcuni mesi dopo, cioè nell'ottobre del 2017 uno dei due fabbricati si riuniva in assemblea e deliberava alcuni lavori di manutenzione straordinaria sulla predetta centrale. Lo faceva, però, senza informare e convocare i proprietari dell'altro edificio. Da tale decisione ne scaturiva la conseguente spesa che non era accettata e pagata dai condòmini del fabbricato escluso dalla votazione.
La questione, quindi, si spostava in ambito giudiziale, dove era richiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo per la somma in contestazione a carico del condominio, presuntivamente, inadempiente. Avverso tale decisione, il fabbricato, estromesso dalla deliberazione dei lavori sulla centrale termica, proponeva opposizione, sostenendo che il deliberato su cui si fondava l'ingiunzione era nullo.
Purtroppo per l'istante, il Tribunale di Monza concludeva per il rigetto della domanda. Secondo l'ufficio de quo, l'eccepito vizio assembleare invalidava l'assemblea solo in termini di annullabilità. Perciò, non essendo stata tempestiva l'impugnazione, l'opposizione era respinta.
Il successivo appello era, quindi, proposto con le medesime argomentazioni. Secondo l'appellante, l'ufficio aveva errato nel ritenere solo annullabile una decisione presa senza convocare tutti i proprietari del super-condominio e con la presenza solo di quelli di uno degli edifici.
La Corte di Appello di Milano ha accolto l'impugnazione, revocando l'originario decreto ingiuntivo.
Omessa convocazione aventi diritto: l'assemblea è annullabile?
Nella lite in commento, alla riunione in discussione non hanno partecipato i proprietari dell'altro fabbricato del super-condominio, poiché non convocati. Il Tribunale di Monza, preso atto di ciò, ha ritenuto, semplicemente, annullabile il deliberato.
Tale conclusione è derivata, senz'altro, da quella disposizione normativa secondo la quale «In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 66 3° co. disp. att. cod. civ.)».
È infatti alla luce di questa norma che il difetto di convocazione, qualunque esso sia, viene considerato motivo di annullabilità dei provvedimenti presi in sede di riunione (ex multis Tribunale di Bolzano sent. n. 354/2020).
Nella vicenda in esame, però, uno dei fabbricati del super-condominio, in merito a beni comuni del complesso, non solo non ha convocato i proprietari dell'edificio attiguo, ma ha assunto una decisione da solo.
Ebbene, si può dire che l'edificio de quo abbia esorbitato le proprie competenze? Se normalmente, l'assemblea decide la gestione dei beni comuni del fabbricato, essa ha lo stesso potere riguardo cespiti oggetto di un super-condominio e cioè non esclusivamente propri?
Delibera super-condominio assunta solo da uno degli edifici: è nulla?
Nel caso in commento, l'assemblea in discussione non ha, semplicemente, deliberato in assenza degli aventi diritto, nell'occasione non convocati. La questione, infatti, è stata più complessa, visto che riguardava un super-condominio. In particolare, è emerso che il consesso abbia votato esorbitando dalle proprie competenze. Ciò ha determinato una decisione caratterizzata dall'impossibilità giuridica dell'oggetto.
Il motivo di tale conclusione sta nel fatto che è stata decisa la gestione di un bene non appartenente, esclusivamente, al proprio fabbricato bensì in comunione con un altro edificio. In pratica, quindi, il potere di discutere e approvare i lavori di manutenzione straordinaria sulla centrale termica spettava all'assemblea del super-condominio e non certo a quella del singolo edificio facente parte dello stesso «la delibera di assemblea del... deve dichiararsi nulla, per impossibilità giuridica dell'oggetto, in quanto la questione indicata al predetto punto 1.1) dell'ordine del giorno e sottoposta a votazione, non rientrava tra quelle di competenza d'assemblea condominiale del Condominio..., ma rappresentava, piuttosto, una questione, per la materia trattata, poteva essere decisa dall'assemblea del Super-condominio...»
Ecco, perciò, spiegata la nullità del deliberato sancita dalla Corte di Appello di Milano «sono affette da nullità "(e non semplicemente annullabili)", deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini… che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni (Cass. S.S.U.U. n. 9839/2021)».
