L'assemblea in prima convocazione deve considerarsi costituita validamente quando siano presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio comune e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Per la validità delle delibere nel caso di assemblea di prima convocazione, si richiede un numero di voti che rappresentino la maggioranza, ossia la metà più uno degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.
La seconda convocazione: il quorum costitutivo e deliberativo
In seconda convocazione per approvare una delibera è sufficiente un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio tranne che non si tratti di deliberazioni aventi l'oggetto indicato del citato art. 1136 c.c., commi 4 e 5, per l'approvazione delle quali e richiesta una diversa maggioranza. L'assemblea di seconda convocazione quindi non deve deliberare con almeno 1/3 dei partecipanti ma può farlo con la mera maggioranza degli intervenuti, cioè dei presenti.
L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo). Questo ulteriore requisito, introdotto dalla c.d. Riforma del condominio, impone che anche l'assemblea di seconda convocazione non possa "aprirsi" e, quindi, svolgere i suoi lavori se non viene raggiunto il previsto "numero minimo" di teste e quote. In ogni caso, per completezza, bisogna sottolineare che - quando i condomini legittimati a partecipare ed a votare nell'assemblea siano soltanto due e manchi la unanimità o, comunque, vi sia una situazione di parità - l'unica strada percorribile per deliberare è quella del ricorso alla autorità giudiziaria.
I millesimi dei condomini dissenzienti: un aspetto di fondamentale importanza
La Cassazione in una decisione ha "cassato" la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale.
Il caso esaminato dalla sentenza della Cassazione riguardava una delibera, relativa al bilancio consuntivo e preventivo, approvata dall'assemblea in seconda convocazione e impugnata da alcuni condomini, in considerazione della superiorità dei dissenzienti.
La regola posta dall'art. 1136 c.c., comma 3, va intesa nel senso che, coloro che hanno votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (Cass. civ., sez. II, 05/04/2004, n. 6625).
Sentenza della Corte di Appello sul quorum deliberativo in condominio
Il principio sopra espresso è stato recentemente ribadito dalla Corte di Appello di Venezia con la recente sentenza n. 2084 del 30 settembre 2022. Nel caso di specie un condomino aveva tempestivamente impugnato cinque delibere.
L'attore aveva partecipato alle riunioni assembleari e votato contro le delibere (che poi aveva impugnato) insieme ad altri condomini che rappresentavano 631,393 millesimi di proprietà condominiale (voti contrari).
Tuttavia, dal momento che i voti favorevoli avevano raggiunto il quorum deliberativo di 334,854 millesimi complessivi, cioè più di 1/3 del valore dell'edificio, era stato dichiarato a verbale che le delibere in questione erano state approvate a norma dell'art. 1136 c.c., terzo comma.
Attenzione alle maggioranze assembleari
Il condomino, però, invece di chiarire immediatamente che impugnava le decisioni poiché le delibere non erano state approvate, ma respinte, nonostante le proposte avessero superato il terzo del valore dell'edificio (avendo votato contro avvalendosi dei propri millesimi pari a circa i due terzi del valore dell'edificio), motivava l'impugnazione richiamando alcune violazioni del regolamento.
Solo in comparsa conclusionale, infatti, il suo legale faceva riferimento al rigetto delle proposte di deliberazione in seguito al suo reiterato voto contrario. Il Tribunale ha dato torto al condomino, mentre la Corte di Appello invece ha ritenuto condivisibili le sue argomentazioni.
Come notano i giudici di secondo grado il condominio aveva dichiarato approvate le delibere perché era stato raggiunto e superato il quorum deliberativo di un terzo del valore dell'edificio, trascurando il fatto fondamentale che invece tali deliberazioni erano state respinte per il voto contrario espresso da quasi due terzi del valore dell'edificio stesso.
La Corte infatti ricorda che la regola posta dall'art. 1136 c.c., terzo comma deve essere intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore.
