L'obbligo di contribuire alle spese condominiali si fonda fondato sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune; di conseguenza se la cosa oggetto dell'intervento non può servire ad uno o più condomini non vi è obbligo di contribuire alle spese.
Il criterio della ripartizione delle spese in relazione all'uso trova ulteriore regolamentazione nell'ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio.
In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e, conseguentemente non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall'art.1117 c.c. (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato) essi non ne traggano utilità (salva diversa attribuzione per titolo).
Le spese per le misure antincendio
Le spese per le misure antincendio, che servono specificamente a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, devono essere poste a carico dei soli proprietari dei boxes.
Quindi quest'ultimi devono sostenere gli oneri relativi alle spese per produzione della Scia antincendio relativa all'autorimessa.
Allo stesso modo le spese per l'onorario del professionista incaricato dell'adeguamento dell'impianto antincendio dell'autorimessa non può essere suddiviso tra tutti i condomini, ma solo tra i proprietari delle autorimesse, così come stabilito dal criterio dell'utilizzazione differenziata di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c. Non vi è dubbio così che le spese per le porte tagliafuoco e l'impianto di ventilazione dei box installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni non devono essere sopportate pro quota da tutti i condomini, se l'uso della parte di seminterrato non è destinato a tutti, ma devono essere poste a carico solo dei proprietari delle autorimesse.
Allo stesso modo è stato affermato che le porte tagliafuoco volte a separare l'autorimessa dall'ex locale caldaia, sia il rivestimento con pannelli silicati sulle pareti dell'autorimessa che la dividono dalle scale e dal fine corsa ascensore, rispondono alla necessità di isolare l'autorimessa interrata dalla restante porzione di piano, nell'interesse di quanti la utilizzavano come autorimessa, con la conseguenza che le spese di messa in sicurezza riguardano quest'ultima e non anche le altre parte comuni (Trib. Imperia 6 maggio 2021).
Si ricorda l'orientamento della giurisprudenza secondo il quale i costi per dispositivi di protezione attiva (estintori, idranti o rivelatori di fumo), a differenza di quelli relativi ai dispositivi di protezione passiva (sistemi di aspirazione, barriere ecc.), devono essere sostenuti solo dai proprietari dei box auto, ai sensi dell'articolo 1123 c.c. (Trib. Bologna 2 ottobre 2015 n. 493).
Adeguamento dell'impianto antincendio: chi paga le spese?
Delibera illecita che dispone la chiusura dell'autorimessa e responsabilità dell'amministratore
In materia di prevenzione incendi si deve ritenere che, qualora gli impianti e i locali non risultino conformi alle norme di legge, ciò comporta l'inagibilità dell'impianto/locale se la situazione non viene regolarizzata, e la responsabilità penale dell'amministratore di condominio, se prosegue l'esercizio dell'impianto non regolarizzato.
Pertanto il condominio deve procedere alla regolarizzazione oppure si dovrà procedere a sospendere l'esercizio dell'impianto/l'utilizzo dei locali.
È stata considerata nulla la delibera con la quale l'assemblea ha approvato "all'unanimità dei presenti di mantenere chiuse le autorimesse, con possibilità di accedere ai magazzini con richiesta all'amministratore, esonerandolo dalle relative responsabilità in sede sia civile che penale anche degli altri condomini".
Secondo il giudice di merito, quindi, la questione adeguamento delle autorimesse deve essere posta all'ordine del giorno e solo come conseguenza di una mancata approvazione delle opere deve essere disposta la chiusura delle autorimesse; l'assemblea, però, non può, senza nulla deliberare sul punto esecuzione delle opere di adeguamento, limitarsi a disporre la chiusura delle autorimesse, con conseguente illegittima limitazione dei diritti individuali di utilizzo delle proprietà esclusive; in ogni caso fuoriesce dalle proprie competenze, la decisione dell'assemblea di esonerare l'amministratore dalle proprie responsabilità (Trib. Aosta 28 giugno 2022, n. 223).
Dopo l'annullamento di una decisione come quella sopra esaminata si profila inevitabilmente una responsabilità del condominio per aver approvato la delibera di chiusura delle autorimesse, poi annullata. Infatti la delibera dell'assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo; quest'ultimo, lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno (Cass. civ., sez. II, 26/09/2018, n. 23076).
Si ricorda però che tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4) c.c., rientrano tutte quelle azioni che l'amministratore di condominio deve compiere per soddisfare le prescrizioni, dettate dalle norme antincendio e di sicurezza.
Di conseguenza, se dopo l'annullamento della sentenza l'amministratore rimane inerte, non ponendo all'o.d.g. la discussione circa l'approvazione delle opere necessarie per l'adeguamento delle parti comuni ai fini dell'ottenimento del CPI, si può parlare di sua mala gestio.
Condominio e amministratore inerte sono perciò solidalmente responsabili dei danni subiti dai singoli condomini che non hanno potuto utilizzare le proprie unità immobiliari poste nell'autorimessa (Trib. Aosta 29 gennaio 2024 n. 29).
