Autorimessa pubblica posta sotto due condomini con millesimi di appartenenza

[MORENA GALELLI]

Purtroppo l'autorimessa di cui sono proprietaria ha i millesimi in comune con due condomini che hanno 500 mm ciascuno e e hanno due amministratori diversi. Naturalmente i nostri millesimi sono molto alti e siamo obbligati a pagare tutte le spese ordinarie degli stessi, spese che riguardano le pulizie delle loro scale che noi non usiamo in quanto non abitiamo lì e non abbiamo nemmeno le chiavi dei due portoni, manutenzione ordinaria (ultimamente riparazione della cabina ascensore, riparazione con opere murarie per riscaldamento di un condomino, installazione, spostamento e impianto telecamera di video sorveglianza), disinfestazione dello stabile, loro manutenzione estintori e pratiche antincendio (quando noi abbiamo i nostri certificati per la nostra attività), luce parti comuni, disotturazione fognaria, ecc.

 

Non contento uno dei due amministratori, pur sapendo che abbiamo un nostro contatore dell'acqua, ci addebita anche le spese dell'acqua potabile per una persona come se noi avessimo e abitassimo in un loro appartamento. Dopo la nostra protesta chiedendo di usare anche il buon senso e non solo il regolamento condominiale, stizzito ci ha chiesto dei certificati inerenti l'attività del tipo : CPI aggiornato, certificazione ai sensi DM 37/2008, autodichiarazione ai sensi DM 05/09/1994, copia documentazione SCIA, documentazione inerente legge 125/2013.

 

Precisando che l'autorimessa è solo per ricovero auto, non ha carrozzeria, non meccanici e non tratte sostanze nocive, siamo obbligati a fornire questi documenti? Anche perché né l'altro amministratore né nessuno dei precedenti ne ha mai fatto richiesta.

[Giovanni Inga]

Vorrei che precisassi una cosa... il vostro regolamento prevede che dobbiate partecipare a tutte le spese anche se, è palese, per alcune non ne usufruite?

E' un regolamento contrattuale?

Per quanto concerne la normativa, il riferimento, che io sappia, è sempre il D.M. 1 febbraio 1986 che è stato parzialmente modificato in riferimento all'obbligo del CPI in funzione dei mq (300).

Quindi, dovresti precisare questo aspetto visto che la SCIA, ad esempio, è prevista per quei garage che superino i 300 mq.

 

[marcanto]

MORENA GALELLI dice:

Purtroppo l'autorimessa di cui sono proprietaria ha i millesimi in comune con due condomini c

la detta autorimessa è una tua proprietà esclusiva, di essa non ne usufruiscono altri soggetti condòmini, e quindi non è comune ?

se è questo il caso allora l'autorimessa non rientra nella gestione o responsabilità dell'amministratore che risponde e gestisce solamente delle cose comuni.

 

Fermo restando che se la sua superficie superi i 300 mq, per essa si devono attivare tutti i provvedimenti che la norma prevede in tema di prevenzione incendi.

[MORENA GALELLI]

Giovanni Inga dice:

Vorrei che precisassi una cosa... il vostro regolamento prevede che dobbiate partecipare a tutte le spese anche se, è palese, per alcune non ne usufruite?

E' un regolamento contrattuale?

Per quanto concerne la normativa, il riferimento, che io sappia, è sempre il D.M. 1 febbraio 1986 che è stato parzialmente modificato in riferimento all'obbligo del CPI in funzione dei mq (300).

Quindi, dovresti precisare questo aspetto visto che la SCIA, ad esempio, è prevista per quei garage che superino i 300 mq.

 

[MORENA GALELLI]

marcanto dice:

la detta autorimessa è una tua proprietà esclusiva, di essa non ne usufruiscono altri soggetti condòmini, e quindi non è comune ?

se è questo il caso allora l'autorimessa non rientra nella gestione o responsabilità dell'amministratore che risponde e gestisce solamente delle cose comuni.

 

Fermo restando che se la sua superficie superi i 300 mq, per essa si devono attivare tutti i provvedimenti che la norma prevede in tema di prevenzione incendi.

[MORENA GALELLI]

Sì è di mia proprietà esclusiva più precisamente è una sas. Nessun condomino ci parcheggia la macchina per loro volere. Il mio conduttore mi ha detto che ha appena provveduto a rinnovare il CIP perché spetta a lui farlo, ma sono le altre richieste che mi lasciano  basita. Non credo che l'amministratore, solo lui, debba pretenderle. L'autorimessa è di 800 mq. Abbiamo un nostro contatore dell'acqua potabile e siamo indipendenti anche per quanto riguarda il riscaldamento.

[marcanto]

MORENA GALELLI dice:

ma sono le altre richieste che mi lasciano  basita.

per quanto concerne le richieste di natura autorizzative è di legge concernenti l'autorimessa. è una chiara ingerenza dell'amministratore in compiti che non lo riguardano trattandosi di una attività con proprietario esclusivo.

 

a fronte delle sue richieste:

MORENA GALELLI dice:

ci ha chiesto dei certificati inerenti l'attività del tipo : CPI aggiornato, certificazione ai sensi DM 37/2008, autodichiarazione ai sensi DM 05/09/1994, copia documentazione SCIA, documentazione inerente legge 125/2013.

puoi tranquillamente ribattere chiedendogli di evidenziarti il riferimento della norma (che ovviamente non c'è) che gli impone di interessarsi di una proprietà esclusiva, o di una "SAS" di soggetto terzo e comunque non facente parte del patrimonio comune del condominio.

 

per le richieste di natura economica, dovresti vagliare cosa prevede il regolamento .....come già ti è stato chiarito.

In assenza del regolamento o se questo non lo specifica, credo che la sola strada sia quella di impugnare le delibere lasciando che sia un giudice a decidere la modalità della tua contribuzione.

Modificato 13 Luglio, 2018 da marcanto

[G.Ago]

MORENA GALELLI dice:

Sì è di mia proprietà esclusiva più precisamente è una sas. Nessun condomino ci parcheggia la macchina per loro volere. Il mio conduttore mi ha detto che ha appena provveduto a rinnovare il CIP perché spetta a lui farlo, ma sono le altre richieste che mi lasciano  basita. Non credo che l'amministratore, solo lui, debba pretenderle. L'autorimessa è di 800 mq. Abbiamo un nostro contatore dell'acqua potabile e siamo indipendenti anche per quanto riguarda il riscaldamento.

Non è chiara la descrizione della autorimessa quale unità immobiliare appartenente a due condomini differenti.

Si potrebbe ipotizzare che sia posta al piano interrato un originario complesso costituito da due palazzine in linea successivamente separatesi in due condomini distinti ai soli fini contabili (presenza di due tabelle cinquecentesimali e partecipazione alle spese di entrambi i condomini) oppure che sia esterna e realizzata con un corpo di fabbrica separato.

Se fosse verificata la prima ipotesi, è mia opinione che l’amministratore dovrebbe verificare che l’autorimessa, unità immobiliare facente parte del condominio e in proprietà separata ad un unico condomino (in genere i proprietari dei box e delle zone di manovra sono più di uno) sia dotata di CPI aggiornato.

 

[MORENA GALELLI]

G.Ago dice:

Non è chiara la descrizione della autorimessa quale unità immobiliare appartenente a due condomini differenti.

Si potrebbe ipotizzare che sia posta al piano interrato un originario complesso costituito da due palazzine in linea successivamente separatesi in due condomini distinti ai soli fini contabili (presenza di due tabelle cinquecentesimali e partecipazione alle spese di entrambi i condomini) oppure che sia esterna e realizzata con un corpo di fabbrica separato.

Se fosse verificata la prima ipotesi, è mia opinione che l’amministratore dovrebbe verificare che l’autorimessa, unità immobiliare facente parte del condominio e in proprietà separata ad un unico condomino (in genere i proprietari dei box e delle zone di manovra sono più di uno) sia dotata di CPI aggiornato.

 

L'autorimessa è effettivamente al piano interrato e con 800 mq sta sotto ai due condomini che uniti arrivano a 1000 mm. Non so come potrei rivolgermi ad un giudice (tramite avvocato?), la cosa più giusta per me è che sarebbe giusto pagare solo per i millesimi di proprietà e non le ordinarie delle quali noi non usufruiamo di nulla ma sosteniamo le spese per gli altri.

[marcanto]

G.Ago dice:

Non è chiara la descrizione della autorimessa quale unità immobiliare appartenente a due condomini differenti.

Si potrebbe ipotizzare che sia posta al piano interrato un originario complesso costituito da due palazzine in linea successivamente separatesi in due condomini distinti ai soli fini contabili (presenza di due tabelle cinquecentesimali e partecipazione alle spese di entrambi i condomini) oppure che sia esterna e realizzata con un corpo di fabbrica separato.

Se fosse verificata la prima ipotesi, è mia opinione che l’amministratore dovrebbe verificare che l’autorimessa, unità immobiliare facente parte del condominio e in proprietà separata ad un unico condomino (in genere i proprietari dei box e delle zone di manovra sono più di uno) sia dotata di CPI aggiornato.

 

> sia nel 1° caso da te evidenziato: autorimessa interrata

> sia nel 2° caso da te evidenziato: autorimessa esterna in struttura separato

benché "facente parte del condominio"

NON si configura il diritto dell'amministratore di chiedere al titolare proprietario di dimostrare la regolarità normativa degli immobili e/o attività.

 

In quanto parti private, è in capo ai titolari (proprietari) la responsabilità di dotarsi delle conformità alle norme di specie.

E sono sempre i proprietari che ne rispondano agli organi di controllo e in presenza di NON ottemperanza alle norme applicabili.

L'amministratore non si può arrogare il "diritto" di intervenire in un bene privato che comunque non fa parte del patrimonio comune del condominio.

 

Portando un esempio è come se l'amministratore chiedesse ad ogni proprietario delle unità abitative di dimostrargli che l'impianto elettrico privato dispone di regolare dichiarazione di conformità ......è ovviamente una richiesta che non gli compete e nè rientra tra le sue responsabilità.

 

Modificato 13 Luglio, 2018 da marcanto

[G.Ago]

marcanto dice:

> sia nel 1° caso da te evidenziato: autorimessa interrata

> sia nel 2° caso da te evidenziato: autorimessa esterna in struttura separato

benché "facente parte del condominio"

NON si configura il diritto dell'amministratore di chiedere al titolare proprietario di dimostrare la regolarità normativa degli immobili e/o attività.

 

In quanto parti private, è in capo ai titolari (proprietari) la responsabilità di dotarsi delle conformità alle norme di specie.

E sono sempre i proprietari che ne rispondano agli organi di controllo e in presenza di NON ottemperanza alle norme applicabili.

L'amministratore non si può arrogare il "diritto" di intervenire in un bene privato che comunque non fa parte del patrimonio comune del condominio.

 

Portando un esempio è come se l'amministratore chiedesse ad ogni proprietario delle unità abitative di dimostrargli che l'impianto elettrico privato dispone di regolare dichiarazione di conformità ......è ovviamente una richiesta che non gli compete e nè rientra tra le sue responsabilità.

 

Le obiezioni che fai le ho già prese inconsiderazione prima mi postare il mio intervento convinto che saresti intervenuto.

Ho basato il mio ragionamento sugli obblighi che avrebbe l’amministratore se l’autorimessa fosse in proprietà a più condomini (in questo caso dovresti convenire con me che l’obbligo di attivarsi per l’ottenimento del CPI sussista), estendendolo al caso limite di un unico proprietario.

Le abitazioni private non sono soggette ad attività per le quali è richiesto il CPI.

 

[marcanto]

G.Ago dice:

Ho basato il mio ragionamento sugli obblighi che avrebbe l’amministratore se l’autorimessa fosse in proprietà a più condomini (in questo caso dovresti convenire con me che l’obbligo di attivarsi per l’ottenimento del CPI sussista), estendendolo al caso limite di un unico proprietario.

se il tuo precedente #8 era il frutto di un "ragionamento" ......allora lo stesso è del tutto fuori luogo in quanto NON siamo in presenza di una proprietà comune a più condomini.

Il proprietario è unico.

  Poi è un assoluta certezza che il "ragionamento" è del tutto fuori luogo perché in caso di autorimessa comune sarebbe lo stesso amministratore a richiedere il CPI e a provvederne per il rinnovo, e NON dovrebbe certo verificarne l'esistenza 

fatta salvo il caso di un amministratore di nuova nomina, in quanto responsabile.

 

G.Ago dice:

Le abitazioni private non sono soggette ad attività per le quali è richiesto il CPI.

se per abitazioni ti riferisci a singola unità abitative, allora:

> chi avrebbe detto il contrario ????

 

se per abitazioni ti riferisci a interi complessi edilizi, allora:

> sei proprio sicuro che non sia sempre richiesto il CPI ??

Modificato 13 Luglio, 2018 da marcanto