La peculiarità di alcuni edifici condominiali può riflettersi anche sul funzionamento dei propri organi; si pensi, solo per fare un esempio, a ciò che accade all'interno del "condominio complesso" o "super condominio".
Qualcosa del genere succede anche nell'ipotesi di condominio parziale, limitatamente alla gestione delle cose che sono in comune solo a un gruppo di condòmini. Per tale ragione può essere importante sapere come funziona l'assemblea del condominio parziale.
Cos'è il condominio parziale?
La definizione di condominio parziale si ricava dal terzo comma dell'art. 1123 c.c., secondo il quale «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
La "parzialità" è quindi riferita ai beni che sono posti al servizio soltanto di una parte dei condòmini.
Classico esempio di condominio parziale è l'edificio con due scale, munito di due lastrici che coprono verticali diverse.
Secondo la Corte di Cassazione (21 maggio 2015, n. 10483), si configura il cosiddetto condominio parziale tutte le volte in cui l'edificio risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene (salvo che il regolamento contrattuale o l'atto originario non dica il contrario).
Cos'è l'assemblea parziale?
Poiché nel condominio parziale ogni gruppo di condòmini paga per i beni comuni presenti nel fabbricato secondo il criterio dell'art. 1123 c.c., ne consegue che non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità.
Ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni oggetto di delibera (Trib. Piacenza, sent. del 22 maggio 2001; Cass., sent. n. 7885/1994).
Ciò significa che, quando occorre deliberare in merito a beni e servizi che appartengono a un gruppo di condòmini, solamente questi ultimi devono essere convocati dall'amministratore.
Insomma: l'«assemblea parziale» rappresenta i soli condòmini che condividono determinati beni o servizi.
La legittimità di tale consesso non solo è il corollario dell'applicazione del terzo comma dell'art. 1123 c.c. ma si può desumere - seppur indirettamente - anche dalla lettura del sesto comma dell'art. 1136 c.c., ove si afferma che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto - si badi, non tutti i condòmini - siano stati regolarmente convocati.
In buona sostanza, non solo le spese vanno divise esclusivamente tra chi trae utilità dalle cose oggetto del condominio parziale, ma anche le decisioni ad esse relative devono essere assunte solamente da questi comproprietari.
Maggioranze e quorum nell'assemblea parziale: quali sono?
Chiarito che solo i condòmini chiamati a partecipare alle spese di determinati beni o servizi sono legittimati ad assumere decisioni inerenti a dette cose, occorre ora spiegare come funziona un'assemblea parziale, cioè quali maggioranze e quali quorum siano necessari per la validità della costituzione e della deliberazione.
Non essendoci alcuna norma specifica a tal riguardo, deve ritenersi che il funzionamento di detto collegio è identico a quello che regola l'assemblea generale dell'intero condominio, con la differenza che il numero dei partecipanti sarà ridotto a coloro che condividono i beni su cui occorre deliberare.
I quorum - sia costitutivo che partecipativo - andranno quindi calibrati sulla più ridotta partecipazione all'assemblea parziale (Cass., n. 4127/16), con le maggioranze che andranno calcolate sugli effettivi aventi diritto.
Assemblea condominio parziale: il ruolo dell'amministratore
Il condominio parziale deve essere amministrato come qualsiasi altro condominio, con la conseguenza che non è possibile nominare due amministratori differenti, ad esempio uno per ogni palazzina.
Pertanto, l'amministratore dovrà aver cura di convocare l'assemblea parziale dei condòmini allorquando occorrerà assumere decisioni inerenti a beni comuni solamente a una parte dell'edificio, mentre potrà procedere all'ordinaria convocazione dell'assemblea condominiale in tutti gli altri casi.
Assemblea condominio parziale: chi può impugnare le delibere?
Secondo la giurisprudenza (Trib. Brescia, sent. n. 1056/2020), soltanto i condòmini che sono stati convocati all'assemblea parziale possono impugnare la deliberazione, restandone esclusi tutti gli altri.
Nemmeno è ammessa l'interferenza dell'assemblea ordinaria negli affari di quella parziale; così la giurisprudenza: «l'assemblea cui partecipano tutti i condòmini non ha il potere di revocare, né tanto meno di annullare, quanto deciso dall'assemblea del condominio parziale» (App. Genova, 7 giugno 2021, n. 639).
