Capita che il mandato dell'amministratore di condominio si risolva in modo poco amichevole e che la cessazione di ogni potere gestionale avvenga per decisione dell'assemblea, magari scontenta dell'operato compiuto sino a quel momento, oppure a seguito di una revoca giudiziale.
In un caso come quello appena prospettato, visto che l'amministratore è stato destituito in base ad un decreto del Tribunale, in attesa che venga sostituito, ci si chiede se il professionista de quo abbia o meno la possibilità di eseguire le attività urgenti al fine di evitare danni agli interessi condominiali.
Si sta parlando, nello specifico, della cosiddetta prorogatio imperii e, più precisamente, della possibilità, per l'amministratore revocato, di convocare l'assemblea condominiale per procedere alla nomina del nuovo incaricato.
È infatti, su questa circostanza specifica che si è concentrata la sentenza n. 1400 del 28 dicembre del 2020 emessa dalla Corte di Appello di Ancona. Con essa è stata risolta un'impugnazione di un deliberato assembleare relativo ad una riunione convocata dall'amministratore uscente, già revocato giudizialmente.
Pertanto, prima di entrare nel merito giuridico, è opportuno esaminare il caso concreto e le circostanze di fatto che hanno condotto, per ora, a due gradi di giudizio.
La revoca giudiziale dell'amministratore e la prorogatio imperii: il caso
Come anticipato poc'anzi, un amministratore di condominio, già revocato dal Tribunale, aveva convocato la riunione con la quale era stato nominato il suo sostituto. In particolare, ciò era avvenuto nel mese di gennaio del 2015.
A seguito di tale decisione, una proprietaria aveva deciso di impugnare l'assemblea poiché, secondo la ricorrente, colui che l'aveva indetta non poteva avere alcun potere a riguardo.
Si costituivano in giudizio sia il vecchio che il nuovo amministratore, sostenendo che quello revocato, in attesa della sostituzione, avrebbe comunque dovuto gestire, ad interim, il fabbricato e i suoi interessi.
Si evidenziava, altresì, che nel settembre dello stesso anno, una nuova assemblea aveva ulteriormente ratificato la nuova nomina.
Pertanto, verificatasi la cosiddetta cessata materia del contendere chiedevano che questa fosse dichiarata, unitamente alla cosiddetta soccombenza virtuale a carico dell'attrice.
Il Tribunale di Fermo accoglieva l'impugnazione proposto ed annullava l'assemblea in contestazione.
Per questo motivo era conseguenziale l'appello in esame, dove le parti in causa, sostanzialmente, si limitavano a ribadire le proprie argomentazioni, con l'auspicio, per gli appellanti, che la Corte potesse accogliere una diversa valutazione giuridica della vicenda.
In effetti, è ciò che è avvenuto, visto che la sentenza ha ribaltato, integralmente l'esito del primo grado, confermando la validità dell'assemblea impugnata e condannando la proprietaria/condòmina al pagamento delle spese relative ai due procedimenti.
Applicazioni pratiche dell'istituto della prorogatio imperii
Cessazione dell'incarico: gli obblighi e i poteri secondo la legge
Per individuare gli obblighi che l'amministratore uscente deve rispettare al venir meno del proprio incarico è sufficiente consultare il testo normativo.
In particolare, esso afferma che «alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (Art. 1129 co. 8 co. civ.)».
Il dovere di eseguire le cosiddette attività urgenti, al fine di non pregiudicare gli interessi condominiali, presuppone, evidentemente, che l'amministratore sia legittimato ad agire per un tempo limitato e in considerazione di ciò che è necessario.
Si tratta della cosiddetta prorogatio imperii. Cerchiamo di capire cosa dice la giurisprudenza su tale istituto.
Prorogatio imperii in condominio: legittimità ed applicabilità
La Corte di Appello di Ancona, con la sentenza in commento, richiamandosi alla giurisprudenza già espressasi sull'argomento, afferma che «È principio pacifico in giurisprudenza che, in tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore, lo stesso amministratore continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari (cf. ex plurimis Cass. civ. n. 7699/2019, Cass. civ. n. 821/2014, n.18660/2012)».
Come fare per sostituire un amministratore in prorogatio?
Con questa precisazione, quindi, non può essere messa in discussione la prorogatio imperii dell'amministratore uscente. Nello specifico, non può esserci una cessazione immediata dell'incarico al punto da non avere più nessun potere, anche perché c'è da compiere quelle attività urgenti di cui parla il codice civile.
Si tratta di una conclusione condivisibile in tutti i casi di revoca, ivi compreso quello derivante da un provvedimento giudiziale «La prorogatio imperii è applicabile in ogni caso di revoca e non ostano all'applicabilità dell'istituto né il disposto di cui all'art. 66 disp. att. 2° c. cc, in quanto esso presuppone che non vi sia un amministratore e non che sia cessato dall'incarico, né la nuova formulazione dell'art. 1129 c.c., che all'ottavo comma prescrive che alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, dal momento che l'espressione compimento di attività urgenti lascia intendere che non può esserci una cessazione immediata dell'incarico da parte dell'amministratore».
Per la Corte di Appello di Ancona, quindi, il vecchio amministratore, per quanto revocato giudizialmente, era legittimato alla cosiddetta prorogatio imperii e, in base a questa, poteva legittimamente convocare l'assemblea per la nomina del nuovo incaricato.
