Quello delle infiltrazioni e dei conseguenti danni alle strutture è uno dei problemi che affligge maggiormente le parti comuni e le unità immobiliari ubicate in un edificio in condominio.
Di chi è la responsabilità?
Come accertarla e chi paga i danni?
Quale il ruolo dell'assicurazione dello stabile?
E se l'assicurazione non paga perché il danno ritiene che il danno non sia coperto dalla polizza?
Al di là della possibilità per l'assicurato di far causa alla compagnia, a chi domandare i danni nel frattempo?
Queste le domande più frequenti cui ci pare doveroso dare risposta.
Danni da infiltrazioni, il custode è sempre responsabile del danno
In primis è utile evidenziare che responsabile del danno è sempre il custode della struttura da cui lo stesso proviene.
Si badi: il custode non è solamente il proprietario, il custode può essere anche l'usufruttuario, il condominio, in quanto organizzazione di persone volta alla gestione delle cose comuni e per le cose sotto la sua diretta sfera d'influenza e sorveglianza, financo il conduttore o il comodatario.
Al riguardo, infatti, è utile evidenziare che, come specificato in più occasioni dalla Suprema Corte di Cassazione, "può essere qualificato "custode" della cosa, per i fini di cui all'art. 2051 cod. civ., colui che ha la disponibilità di fatto di una cosa, non disgiunta però dalla disponibilità giuridica di essa. È da considerarsi, perciò, "custode", ai sensi della norma indicata, sia il proprietario che il conduttore del bene, in quanto detentore qualificato, ma non il loro dipendente.)" (così, ex multis, Cass. 20 novembre 2009, n. 24530).
Unica eccezione alla responsabilità del custode è quella del danno avvenuto in conseguenza del così detto caso fortuito, del quale diremo più avanti.
Danni da infiltrazioni e responsabilità oggettiva
Il caso del danno da infiltrazioni, alla luce di quanto appena detto raffigura un'ipotesi di responsabilità oggettiva ricadente nell'ambito di applicazione dell'art. 2051 c.c. (Danni da cose in custodia).
Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.
In questo contesto, sul finire del 2010, recependo il consolidato orientamento di legittimità, il Tribunale di Bari ha avuto modo di specificare che . ai fini della responsabilità per le cose in custodia, poi, è necessario e sufficiente che esse abbiano partecipato alla produzione del danno secondo i comuni criteri della causalità giuridica, caratterizzata dai requisiti della adeguatezza e della regolarità […].
Il custode, per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato dalla cosa, deve provare che esso si è verificato per caso fortuito tale da impedirgli di prevenire l'evento dannoso o di ridurne le conseguenze, dovendo altrimenti rispondere almeno per la parte di danni che avrebbe potuto evitare (Cass. N. 5007/96; Cass. n. 5539/97)" (Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360).
Il caso fortuito è un evento imprevisto e/o imprevedibile di per in grado di rappresentare causa del danno medesimo. Può essere un fatto posto in essere dal medesimo danneggiato o anche da un terzo, sì da rappresentare la cosa dalla quale proviene il danno mero elemento di passaggio; si pensi all'allagamento che da casa di Tizio passa per quella di Caio creando danni anche a casa di Sempronio. Il fatto del passaggio da casa di Caio non lo rende responsabile per omessa custodia, salvo il caso di trascuranza da parte dello stesso (es. avvisato del problema ha ignorato quell'allarme).
Danni da infiltrazioni in condominio
In ragione di ciò si può agevolmente affermare quanto segue: il responsabile, a seconda della provenienza dell'infiltrazione, può essere individuato nella compagine condominiale, se si tratta di fenomeno proveniente da parti comuni, o nel condomino se la provenienza è individuata nell'unità immobiliare.
Come fare per avere certezza della causa del danno?
È chiaro che, a parte i casi di evidenza materiale incontestabile (vista la materia si tratta d'ipotesi ben circoscritte per non dire assai rare), per individuare la causa del danno è sempre necessario svolgere tutti gli accertamenti tecnici a ciò utili.
Ci si può limitare alle constatazioni dell'impresa chiamata ad intervenire, chiedere una perizia ad un tecnico abilitato fino a portare la questione direttamente nelle aule giudiziarie tramite la richiesta di espletamento di una consulenza tecnica preventiva (art. 696 c.p.c.) o di una consulenza tecnica preventiva ai fini di un bonario componimento della lite (art. 696-bis c.p.c.).
Il tutto è utile, alle volte indispensabile come si diceva poc'anzi, al fine di poter correttamente la richiesta di risarcimento del danno.
A questo punto, nei condomini che ne sono dotati (si tratta d'un adempimento non obbligatorio), s'è soliti coinvolgere l'assicurazione condominiale (o quella del singolo condomino) al fine di vedersi manlevati dall'onere risarcitorio.
Danni da infiltrazioni in condominio e infiltrazioni
Che cosa accade se nonostante le rimostranze del danneggiato e dell'assicurato, la compagnia non rifonda il malcapitato del danno subito?
Al riguardo la risposta è molto semplice: ch'intende ottenere la refusione del suindicato danno potrà sempre agire nei confronti del proprietario del bene che resta sempre l'ultimo responsabile dello stesso. Sarà quest'ultimo, poi, a dover chiamare in causa la compagnia assicurativa per vedersi garantito.
Assicurazione in condominio: la franchigia deve rientrare nel risarcimento dei danni?
L'assicurazione, infatti, stipula col custode del bene un contratto che ha come oggetto l'assunzione del rischio del verificarsi di un particolare evento e come tale del successivo onere risarcitorio.
Sebbene questo contratto abbia un indubbio effetto sostanziale verso le pretese dei terzi, tant'è che spesso è la compagnia a trattare direttamente col danneggiato in luogo del custode, ciò non deve trarre in errore rispetto all'esatta catena di responsabilità che permane anche nel caso di pagamento dell'assicurazione.
Che vuol dire ciò?
Vuol dire che non solo il condominio - chiaramente se il responsabile è il condominio - potrebbe essere chiamato a pagare se l'assicurazione non riconosce il danno, ma esso resterebbe esposto anche per l'ipotesi di pagamento da parte dell'assicurazione ritenuto insufficiente dal danneggiato.
