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Lettera contestazione infiltrazioni d'acqua, quando va scritta e cosa dire

Come comportarsi a seguito d'infiltrazioni d'acqua a danno del proprio appartamento.
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello - Foro di Nola 

Negli anni, qualsivoglia tipo di conduttura può essere caratterizzata da una perdita. Per quanto si tratti di beni costruiti con materiali resistenti nel tempo, l'usura è inevitabile. Perciò, può capitare che da una pluviale, da una grondaia, da una condotta fecale o semplicemente da un tubo di un bagno vi sia una fuoriuscita d'acqua con tanto di infiltrazione a danno di altri.

In questi, come in altri casi, il problema si può manifestare in vari modi. Ad esempio, potrebbe trattarsi di una piccola perdita che, solo a distanza di tempo, si trasforma nella classica macchia di umidità nell'appartamento sottostante o adiacente alla tubatura incriminata.

Se ciò dovesse accadere, non si potrebbe fare a meno di intervenire. Bisognerebbe, innanzitutto, riparare la conduttura. In seconda battuta, sarebbe necessario ripristinare lo stato dei luoghi, cioè provvedere al rifacimento e alla tinteggiatura della muratura danneggiata dall'infiltrazione.

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Ovviamente, queste attività comportano dei costi, alle volte non indifferenti. Ciò determina l'inevitabile disputa tra le parti coinvolte.

Ad ogni modo, prima di arrivare ad una lite giudiziale, è importante individuare il responsabile del danno, così da potergli inviare, innanzitutto, una contestazione scritta.

Infiltrazioni d'acqua: il responsabile

Una volta manifestatasi una macchia di umidità, magari seguita dall'inevitabile screpolatura dell'intonaco interessato, la prima azione da compiere è, senza alcun dubbio, quella di individuare il responsabile.

In alcuni casi, infatti, la parte danneggiata potrebbe essere nelle vicinanze di una tubatura di pertinenza privata (ad esempio, quella del bagno del vicino) così come in adiacenza ad una conduttura condominiale (per ipotesi, una condotta fecale).

In tali circostanze, la presenza di un tecnico che valuta lo stato dei luoghi, eventualmente, provvedendo ad un "saggio" nella muratura, è quasi sempre indispensabile. Il perito, inoltre, potrebbe ritenere necessario accedere alla proprietà di un altro condòmino per valutare la situazione.

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In ogni caso, la parola dell'esperto è fondamentale per capire se il colpevole è il vicino oppure l'intero condominio responsabile della custodia e della manutenzione dei beni comuni.

Inoltre, non dimenticare che, l'ingegnere o il geometra da te chiamati, con una consulenza tecnica di parte, dovranno supportare un'eventuale e successiva azione legale, se la riparazione del danno non dovesse avvenire amichevolmente. L'intervento del tecnico, infine, coadiuvato dall'impresa di tua fiducia, è, altresì, importante per quantificare la riparazione da eseguire.

Contestazione scritta infiltrazioni: quando e come inviarla

Una volta che è stato individuato il responsabile dell'infiltrazione, è possibile inviare al medesimo la lettera in cui si denuncia il fatto accaduto nonché si richiede il giusto risarcimento dei danni oppure il ripristino dello stato dei luoghi.

Se si tratta di un bene condominiale, è scontato che la comunicazione venga inoltrata all'amministratore. In tal caso, accanto alla semplice telefonata o al messaggino tramite WhatsApp, è sempre consigliabile inviare una denuncia scritta mediante lettera raccomandata oppure fax o mail certificata. Tutto ciò nel rispetto del vecchio adagio latino "scripta manent verba volant".

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A quel punto, il rappresentante dell'ente non potrà fare che attivarsi, anche denunciando l'accaduto alla compagnia assicuratrice del fabbricato. Quest'ultima, infatti, dovrebbe avere il compito di indennizzare il terzo danneggiato, in luogo e per conto del condominio responsabile.

Se, invece, la fuoriuscita d'acqua, per quanto piccola, proviene da una tubatura di pertinenza privata (per ipotesi, un raccordo della cucina dell'appartamento adiacente), l'invio di una comunicazione scritta nell'immediatezza dell'evento, potrebbe risultare inopportuno.

Infatti, i rapporti di buon vicinato consigliano sempre di agire con prudenza e non è detto che il proprietario responsabile non sia collaborativo nell'eliminare il problema e nel riparare il danno arrecato.

Ovviamente, se dovessi accorgerti che con le buone non è possibile ottenere alcunché, la contestazione scritta al tuo vicino sarebbe più che giustificata, Anche in questo caso, ricordati di utilizzare la tradizionale lettera raccomandata oppure, in alternativa, una mail pec, sempreché entrambi ne siate muniti.

Danni da infiltrazioni: la prescrizione

Per contestare un'infiltrazione d'acqua e per chiedere il risarcimento di tutti i danni provocati da una perdita, il tempo a disposizione è molto ampio. La legge, infatti, prevede un termine di prescrizione di cinque anni (art. 2947 co. 1 cod. civ.).

Sappi, inoltre che, a proposito dell'argomento in esame, frequentemente, si parla di illecito permanente. In altre parole, è tale quel fatto da cui scaturiscono delle conseguenze a danno di terzi, fino a quando la causa del problema non viene eliminata. Si tratta, proprio del caso delle infiltrazioni, le quali continuano ad interessare il bene danneggiato, sino a quando la conduttura non viene riparata.

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In questo, come in altri casi analoghi, secondo la corrente giurisprudenza, la prescrizione del diritto al risarcimento dei danni decorre dal momento in cui l'infiltrazione cessa di verificarsi (ex multis. Corte di Appello di Milano sent. n. 6110/2020).

Ciò, evidentemente, consente al danneggiato di chiedere il giusto ristoro anche a distanza di anni, soprattutto se la causa della perdita viene, concretamente, scoperta dopo molto tempo.

Lettera per danni da infiltrazioni: cosa scrivere

Nella lettera di contestazione per danni da infiltrazione bisogna innanzitutto descrivere con precisione il fatto, le conseguenze, cioè i danni, nonché il giorno in cui è accaduto oppure quello in cui ti sei accorto dell'infiltrazione.

Puoi, altresì, precisare la fonte del problema, anche alla luce di ciò che ha periziato il tuo esperto, ad esempio indicando se la perdita proviene, almeno presumibilmente, da un certo bene condominiale oppure, per ipotesi, da una conduttura del bagno del soprastante appartamento.

Se già sei in possesso di una perizia o di un preventivo dettagliato della tua impresa di fiducia, è giusto indicare nella lettera anche la quantificazione del danno o gli interventi che si rendono necessari per eliminare l'infiltrazione e per ripristinare lo stato dei luoghi.

Dopodiché, pur concedendo al destinatario un certo margine di tempo per rispettare ogni addebito, avvisa la controparte che, in mancanza di ogni fattivo riscontro, l'azione legale sarebbe inevitabile e che i costi della medesima sarebbero a carico del predetto responsabile.

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