Il penultimo comma dell'art. 1136 c.c. dispone che "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione". Spetta al presidente dell'assemblea verificare tale condizione e dichiarare la regolare costituzione della riunione.
Ma l'onere di convocazione degli aventi diritto grava sull'amministratore, il quale, sulla base delle risultanze dell'anagrafica condominiale (periodicamente aggiornata), dovrà fare in modo che tutti siano avvertiti per tempo dell'assemblea e siano messi in grado di parteciparvi.
È, quindi, di fondamentale importanza avere chiaro chi sono i soggetti portatori di questo diritto e ai quali vanno spediti gli avvisi. Ma nella realtà quotidiana possono presentarsi delle casistiche di non agevole soluzione. Vediamo allora di passare in rassegna le varie ipotesi in astratto possibili.
Proprietà
Per condomino, come è noto, si intende il proprietario o il titolare di altro diritto reale di una o più unità immobiliari site nell'edificio condominiale. Tutti i condomini devono essere invitati a partecipare all'assemblea, a prescindere dall'effettivo interesse rispetto alle materie inserite all'ordine del giorno.
Nel caso in cui l'appartamento sia intestato a un minore o a un soggetto incapace di intendere e di volere, l'avviso sarà recapitato al legale rappresentante (genitori, amministratore di sostegno, ecc.).
Può capitare che l'unità immobiliare appartenga in comunione a più persone (si pensi a più parenti che ne siano venuti in possesso per via ereditaria oppure ai coniugi in regime di comunione legale). In questo caso sarà necessario individuare il soggetto a cui inviare l'avviso di convocazione e quello che potrà legittimamente esprimere il proprio voto in assemblea.
L'art. 67, comma 2, Disp. att. c.c., ha risolto il problema prevedendo che "qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice".
Nel fare applicazione analogica di tale ultima disposizione e tenendo conto del fatto che il predetto art. 67, comma 2, Disp. att. c.c. ammette un solo rappresentante per i comproprietari della medesima unità immobiliare, occorre quindi concludere che tale delegato debba essere individuato con la maggioranza dei consensi dei comproprietari, tenendo conto del valore della quota di ciascuno.
Il Legislatore ha evidentemente inteso evitare che eventuali contrasti tra i proprietari pro indiviso possano trasferirsi in sede assembleare, preferendo invece che gli stessi vengano composti privatamente e in anticipo rispetto alla riunione, semplificando il meccanismo di formazione della volontà condominiale.
Proprio allo scopo di fornire ai proprietari pro indiviso l'opportunità di elaborare una posizione condivisa e scegliere un comune rappresentante, si ritiene quindi necessario inviare l'avviso di convocazione a ciascun comproprietario.
Sul punto suona come conferma di detto obbligo quanto previsto al penultimo comma del nuovo art. 67 Disp. att. c.c., relativamente alla ripartizione del diritto di voto tra proprietario e usufruttuario.
In caso di trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare il diritto di partecipare all'assemblea si trasferisce in capo all'acquirente. Spetta a quest'ultimo o al venditore informare l'amministratore del passaggio di proprietà dell'immobile.
La medesima disposizione or ora citata prevede che il venditore resti obbligato solidalmente con l'avente causa per gli oneri condominiali maturati fino al momento in cui sia stata trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento del diritto.
Anche se detta specifica forma di comunicazione è stata prevista dal Legislatore soltanto ai fini dell'applicazione della "sanzione" della solidarietà tra acquirente e venditore rispetto agli oneri condominiali maturati dal primo, si può ritenere che la stessa costituisca ormai la modalità tipica dell'informazione da fornire all'amministratore in merito alle vicende traslative della proprietà e degli altri diritti reali inerenti le unità immobiliari site in condominio.
Infine, in caso di decesso di un condomino, l'amministratore che sia stato avvisato della circostanza dagli eredi è tenuto a inviare l'avviso di convocazione a questi ultimi. In caso contrario, si ritiene generalmente che l'amministratore, che pure abbia avuto notizia del decesso, non abbia l'obbligo di effettuare ricerche per individuare i legittimi eredi e possa pertanto continuare a indirizzare gli avvisi all'ultimo domicilio del defunto.
Saranno poi gli eredi del de cuius a dover dimostrare la propria qualità nei confronti del condominio e dell'amministratore, in modo da essere ammessi a partecipare all'assemblea condominiale.
Usufrutto
Un'altra circostanza che può modificare il novero dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea condominiale è poi quella dell'usufrutto (così come dell'uso e dell'abitazione) del bene immobile in condominio.
Si pensi, ad esempio, al caso in cui un appartamento sia stato concesso in proprietà al proprio figlio da un'anziana signora che ne abbia mantenuto l'usufrutto.
Ma si pensi anche ai casi, sempre più frequenti nelle grandi città, di soggetti che acquistino o cedano la nuda proprietà di immobili rispettivamente per risparmiare sul prezzo di acquisto o incassare una certa somma continuando ad abitare nel medesimo in qualità di usufruttuari per un certo periodo di tempo o per tutta la vita.
Anche in questi casi sarà necessario stabilire il criterio in base al quale individuare il soggetto legittimato a partecipare all'assemblea condominiale.
Sul punto il nuovo art. 67 Disp. att. c.c. stabilisce che "l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni".
Mentre "nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice.
In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale".
È evidente come anche in questo caso il Legislatore abbia voluto semplificare al massimo il meccanismo di funzionamento dell'assemblea condominiale, individuando un soggetto unico autorizzato a partecipare alla formazione della volontà collettiva.
In questo caso, però, a differenza di quanto avviene nell'ipotesi dei proprietari pro indiviso, si è preferito individuare alcune materie nelle quali il diritto di voto spetta all'usufruttuario e altre in cui il medesimo è attribuito al nudo proprietario.
In entrambe le ipotesi, tuttavia, sarà uno soltanto il soggetto legittimato a esprimere il proprio voto in assemblea (con conseguente invalidità della deliberazione nel caso in cui non sia stato rispettato il riparto di attribuzioni indicato dalla legge).
Il criterio distintivo adottato dall'art. 67 Disp. att. c.c. trae evidentemente spunto dalla ripartizione degli oneri tra usufruttario e nudo proprietario desumibile dall'art. 1004 c.c. (il quale dispone che "le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario") e dall'art. 1005 c.c. (il quale invece dispone che "le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario" e che "riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta").
Diritto di abitazione, usufrutto, nuda-proprietà: differenze e somiglianze
Locazione e leasing
In materia di locazione non si può non fare riferimento all'art. 10 della Legge n. 392/78, che ha attribuito ai conduttori il diritto di voto nelle deliberazioni assembleari relative alle spese e alle modalità di gestione del servizio comune di riscaldamento e di condizionamento dell'aria in luogo del proprietario-locatore, mentre, negli altri casi nei quali si discuta di impianti e servizi comuni, ha riconosciuto loro la possibilità di intervenire alle riunioni condominiali, senza però il potere di esprimere il proprio voto (riservato al locatore).
In questo caso, di conseguenza, si verifica un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore, con conseguente allargamento dell'assemblea, ma solo per determinate spese che, in quanto gravanti sul solo conduttore, hanno spinto il legislatore a offrire a quest'ultimo la possibilità di intervenire sulle decisioni relative alle modalità di gestione del servizio, mediante attribuzione del voto in assemblea.
Più complessa è la questione delle modalità atte a garantire la partecipazione del conduttore alla riunione assembleare. Un primo orientamento, comunque nettamente minoritario, riconosce al conduttore, nelle materie di cui sopra, un autonomo diritto a partecipare all'assemblea condominiale, onerando il locatore del relativo avviso.
Sulla base di queste premesse, l'omissione dell'invio dell'avviso di convocazione al conduttore, essendo quest'ultimo titolare di un autonomo diritto, andrebbe posto sullo stesso piano dell'omesso avviso al condomino, con conseguente annullabilità della deliberazione assunta in assemblea.
Tuttavia la tesi maggiormente seguita in giurisprudenza è quella della rilevanza meramente interna, inter partes, della distinzione di cui all'art. 10 della Legge n. 392/78.
Di conseguenza, il conduttore non è titolare di un autonomo diritto a partecipare all'assemblea condominiale e la sua mancata convocazione produce effetti esclusivamente nel rapporto interno tra proprietario-locatore e conduttore.
L'amministratore condominiale non è quindi tenuto a inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea anche al conduttore, in quanto spetterebbe semmai al proprietario-locatore informare l'inquilino della riunione assembleare.
Si segnala anche che art. 1130-bis c.c., relativo al rendiconto condominiale, ha previsto espressamente il diritto dei conduttori di accedere ai documenti giustificativi delle spese indicate nella contabilità condominiale.
Le considerazioni di cui sopra valgono ovviamente anche per le unità immobiliari site in condominio e concesse in leasing. In questi casi, infatti, condomino è e rimane la società proprietaria dell'immobile oggetto della locazione finanziaria.
Con la conseguenza che l'utilizzatore del bene, al pari del conduttore, non può pretendere di essere convocato all'assemblea condominiale, può parteciparvi solo se invitato o delegato dal proprietario (oppure nell'ipotesi di cui all'art. 10 della Legge n. 392/78), non può impugnare le deliberazioni assembleari e non può essere fatto oggetto di azioni di recupero delle spese condominiali, le quali andranno invece svolte nei confronti del proprietario dell'immobile.
