Il comma 3 dell'art. 66 disp. att. c.c. novellato dalla legge n. 220/2020 - entrata in vigore il 18 giugno 2013 - rispetto al vecchio testo che era silente sul punto, menziona il "luogo della riunione" tra i dati che devono essere presenti nell'avviso di convocazione, ma continua a non offrire alcuna indicazione al riguardo.
Una decisione della Cassazione risalente nel tempo ha ritenuto nulla - e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato - la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l'assoluta inidoneità di quest'ultimo; in tal caso la Suprema Corte ha ritenuto congrua la motivazione del giudice di merito sull'assoluta incertezza del luogo, non indicato nell'avviso di convocazione, e sull'inidoneità di quello solitamente adibito a sede assembleare, normalmente destinato alla raccolta dei rifiuti (Cass. civ., sez. II, 22/12/1999, n. 14461).
Tale decisione non è più condivisibile. Infatti sono "solo annullabili" le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
In ogni caso se il luogo della convocazione è espressamente indicato nel regolamento di condominio - si pensi all'ex alloggio del portiere - perde importanza la specificazione del luogo.
In mancanza di queste indicazioni, però, il luogo di svolgimento dell'assemblea condominiale, deve essere sempre indicato precisamente nella comunicazione di convocazione dell'assemblea.
È possibile, però, che un condomino lamenti la mancata partecipazione alla riunione che si è tenuta in un luogo diverso rispetto a quello indicato nella lettera di convocazione.
Tale questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Rimini nella sentenza n. 774 del 14 agosto 2023.
Il luogo di convocazione dell'assemblea non può essere cambiato poco prima della riunione: inutile inviare una pec ai condomini in extremis. Fatto e decisione
Due condomini impugnavano una delibera eccependo, in via preliminare, la nullità e, comunque, l'annullabilità della convocazione dell'assemblea in questione, atteso che in essa non era stato indicato il luogo esatto in cui la riunione sarebbe stata svolta.
In ogni caso gli attori lamentavano che solo attraverso il verbale di assemblea avevano appreso che l'assemblea si era di fatto tenuta in prima convocazione ma nell'appartamento che l'amministratore (con cui non avevano buoni rapporti) aveva in comproprietà con la madre e la sorella.
In particolare evidenziavano che l'assemblea era stata convocata genericamente all'interno del condominio ma si era poi svolta in una abitazione privata, mai utilizzata prima per le riunioni e senza l'invio di una nuova convocazione.
Secondo gli attori il vizio di convocazione non era sanato dall'invio nei loro confronti di una pec, che era stata trasmessa solo alle ore 9,21, cioè 10 minuti prima dell'assemblea; per gli stessi condomini tale comunicazione non poteva certo essere letta in tempo reale, né poteva essere considerata come nuova convocazione.
Il condominio si difendeva facendo presente che l'assemblea si era effettivamente tenuta in una unità di proprietà esclusiva e non in uno spazio condominiale, per avere l'amministratore e i condomini presenti giudicato inidonea la sede indicata nell'avviso perché esposta alle intemperie.
Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Secondo lo stesso giudice l'amministratore che aveva convocato la riunione doveva prendere atto dell'inidoneità del luogo prescelto e procedere ad una nuova convocazione tempestiva, senza la possibilità di rimediare in tempi strettissimi variando il luogo dove tenere la riunione.
In ogni caso, ad avviso del Tribunale, le misure adottate dall'amministratore del condominio convenuto, quali l'invio agli odierni attori di un messaggio pec a brevissima distanza dall'inizio dei lavori e l'apposizione di cartelli con l'indicazione della diversa sede dell'assemblea, non erano in alcun modo idonee ad integrare una valida convocazione.
I rimedi adottati dal condominio, oltre a non essere giuridicamente significativi perché tardivi, sono apparsi in contrasto con il carattere estremamente formale dei rapporti tra condomini. La delibera è stata annullata.
Considerazioni conclusive
Si deve notare che se l'assemblea si svolge in un luogo diverso da quello indicato nell'avviso di convocazione, il condomino che cade in errore e non partecipa alla riunione deve essere considerato, a tutti gli effetti, non convocato.
In tal caso il condomino "danneggiato" può impugnare la deliberazione assembleare lamentando la mancata regolarità della convocazione (Trib. Roma 12 marzo 2019, n. 5363).
La prova che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio, non potendosi porre a carico del condomino l'onere di una dimostrazione negativa, quale quella dell'omessa osservanza dell'obbligo di convocare tutti condomini, trattandosi di elemento costitutivo della validità della delibera (Trib. Roma 19 marzo 2019 n. 5891).
In ogni caso il danneggiato non deve affatto provare di essersi recato nel luogo indicato nella convocazione, dal momento che nessuna norma di legge impone, ai fini di ottenere l'annullamento della delibera, una prova in tal senso.
