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Ordine del giorno di un'assemblea condominiale: la voce "varie ed eventuali è solo utilizzabile per le decisioni future
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Ordine del giorno di un'assemblea condominiale: la voce "varie ed eventuali è solo utilizzabile per le decisioni future

Varie ed eventuali assemblea condominiale, il limite della discussione di argomenti non vincolanti

Avv. Gaetano D'Andrea  

Cosa si può decidere nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale contraddistinto con la voce "varie ed eventuali"?

L'utilizzo improprio di tale voce costituisce un vizio di annullabilità in quanto lesivo del diritto dei condomini ad una partecipazione informata e consapevole all'assemblea condominiale.

La giurisprudenza è concorde nel ritenere che la voce "varie ed eventuali" non possa essere utilizzata per assumere decisioni che abbiano un carattere vincolante. E 'stato, infatti, affermato che tale spazio può essere utilizzato solamente con finalità informative, programmatiche o di confronto reciproco da parte dei condomini.

Pertanto, il punto dell'ordine del giorno individuato con tale voce rappresenta solo un modo per programmare l'attività futura e non per decidere subito su questioni non elencate.

Varie ed eventuali non può essere usata per decidere su spese non espressamente indicate all'ordine del giorno

Tuttavia, l'eventuale inserimento di questa voce nell'ordine del giorno può sollevare criticità e costituire un motivo di impugnazione delle delibere.

Siffatta questione è stata affrontata dalla sentenza n. 221 emessa dal Tribunale di Genova in data 02/02/2021

Varie ed eventuali assemblea condominiale: il fatto

La sentenza è stata emessa a seguito di una vicenda che ha preso le mosse dall'instaurazione di due procedimenti giudiziari attivati da condomini mediante l'impugnazione di due differenti delibere nei confronti del medesimo condominio.

Più specificatamente, parti attrici hanno impugnato la delibera assunta in data 01/12/20217, assumendo che, in relazione ai punti 2,3 e 6 sussistessero vizi di annullabilità.

Successivamente, ritenendo anch'essa affetta da un vizio di annullabilità, un ulteriore condomino ha impugnato la delibera del 16/06/2017. In considerazione della parziale connessione oggettiva e soggettiva dei due predetti giudizi, gli stessi sono stati riuniti in un'unica causa.

Il Tribunale di Genova, dopo aver annullato la delibera del 16/06/2017 per non aver l'amministratore condominiale rispettato quanto statuito dal combinato disposto dagli artt. 66 comma III disp.att.c.c. e 1136 c..c ovverosia per non aver provveduto ad inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea ad un comproprietario di un unità immobiliare, procede ad esaminare la legittimità della doglianza sollevata dall'istante con riferimento al punto 6 della delibera assunta in data 01/12/2017.

Con tale delibera, il condominio ha deciso di escludere la proprietà di parte attrice dall'utilizzo del parcheggio sito all'interno del cortile condominiale.

Varie ed eventuali non può essere usata per decidere su spese non espressamente indicate all'ordine del giorno

È bene evidenziare che la determinazione in oggetto è stata assunta nell'ambito della discussione del punto 6 dell'o.d.g. avente ad oggetto "varie ed eventuali".

Con specifico riferimento alle modalità di formulazione dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, è pacifico che lo stesso debba avere un contenuto sufficientemente completo per mettere gli interessati nella condizione di prepararsi adeguatamente sulle tematiche portate all'assemblea e di valutare l'opportunità di presenziarvi o meno.

In giurisprudenza si afferma che, ai fini della validità delle delibere dell'assemblea del condominio, non è necessario che nell'avviso di convocazione gli argomenti da trattare siano indicati in termini analitici e specifici, in modo da prefigurare lo sviluppo e l'esito della discussione, essendo sufficiente che essi siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili così da essere decisi in modo consapevole.

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Varie ed eventuali assemblea condominiale: i principi e la decisione

A tale finalità corrisponde anche il disposto dell'art. 66 disp. Att. c.c. per il quale l'avviso di convocazione dell'assemblea deve indicare specificatamente gli argomenti da trattare, sia pure in modo analitico e minuzioso, al solo fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera.

Ciò che rileva è che i temi in discussione, quindi, siano indicati con chiarezza, pur se sommariamente.

Ne deriva che nell'avviso di convocazione, non deve essere prefigurato il risultato dell'esame del punto da parte dell'assemblea della discussione conseguente e dello sviluppo di questa.

Ciò che conta è che l'interessato sia messo in condizione di desumere dall'avviso ricevuto quale oggetto della discussione sarà trattato in sede assembleare, in ordine al quale è sufficiente un succinto e schematico richiamo purché esauriente e comprensibile.

Di importanza primaria è che quindi venga rispettato il principio di trasparenza ed il diritto dei condomini a partecipare alla gestione del condominio. Sulla base di tale orientamento giurisprudenziale, il Tribunale di Genova ha ritenuto la delibera di cui al punto 6 affetta da invalidità.

Il Giudice, più nel dettaglio, ha affermato che la decisione di escludere un condomino dall'utilizzo di un bene comune non può essere assunta nell'ambito della discussione del punto dell'o.d.g. avente ad oggetto "varie ed eventuali".

Avendo tale oggetto, la delibera avrebbe dovuto riguardare solo comunicazioni a scopo informativo, suggerimenti e proposte per future assemblee ma non avrebbe certamente potuto riguardare, come invece è stato, decisioni incidenti sui diritti dei condomini sulle parti comuni.

La sentenza in esame, richiamando il suesposto orientamento giurisprudenziale ha affermato che" in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, si da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sai alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti" (Cass. civ. n. 21449/2010).

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Il Tribunale, proseguendo nella decisione, ha inoltre affermato che, ad ogni modo, a prescindere dall'indicazione contenuta nell'ordine del giorno in relazione al punto 6, deve ritenersi invalida la delibera con cui l'assemblea decide di escludere un condomino dalla possibilità di fruire ex art. 1102 c.c. di un bene comune.

In conclusione, nella voce "varie ed eventuali" possono ritenersi, a mero titolo esemplificativo, ammissibili le seguenti attività: comunicazioni da parte dall'amministratore, richieste formulate dai condomini in ordine a preventivi da richiedere e da approvare in altra sede, aggiornamenti su questioni non all'ordine del giorno e piccole richieste di intervento da parte dei condomini.

Se a seguito della discussione in merito a tale voce, dovesse emergere la necessità di adottare una decisione, sorge allora la necessità di inserire uno specifico punto all'ordine del giorno dell'assemblea successiva.

Valore legale contenuto verbale assemblea condominiale

Scarica Trib. Genova 2 febbraio 2021 n. 221

Cerca: assemblea condominiale varie eventuali

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Alberto
Alberto 16-03-2021 11:52:29

doveva essere cosa
acquisita da tempo

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Claudioalp
Claudioalp 16-03-2021 13:17:17

Molto spesso sono i condomini in assemblea che alla voce Varie ed eventuali inseriscono richieste di loro interesse, cercando talvolta di ottenere un impegno dei condomini a decidere qualcosa. esempio: un condomino richiede l'installazione di telecamere di sorveglianza ottenendo dall'assemblea l'impegno a far richiedere dall'Amministratore i preventivi a ditte, nonostante l'obiezione di un condomino che reputa necessario, prima di dar l'avvio ai preventivi, che l'assemblea sia informata o abbia il tempo di informarsi su norme e prescrizioni sulla videosorveglianza in condominio.

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Biagio
Biagio 16-03-2021 20:37:58

I condomini possono richiedere,proporre,ecc... ciò che vogliono, ma non dimentichiamoci che è il presidente che deve far rispettare le regole. In caso la persona del presidente non conosca o non sia in grado di gestire l'assemblea, potrà farlo il mandatario che dovrebbe sapere il funzionamento dell'assemblea condominiale. Come spesso accade il nominativo del presidente è solo figurativo e tutto viene svolto dal mandatario. Se quest'ultimo acconsente sarebbe come attraversare il semaforo con il rosso.

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