Quando si parla di convocazione dell'assemblea di condominio i temi ricorrenti, ai fini della validità della relativa delibera, sono quasi sempre due: quello che riguarda il rispetto del termine dei fatidici cinque giorni, che devono intercorrere tra la comunicazione dell'avviso e la riunione in prima seduta, e quello concernente il fatto che tutti i condomini e aventi diritto devono essere resi edotti dello svolgimento della riunione.
Rispetto a quest'ultimo la sentenza di merito che andiamo ad annotare contiene uno spunto, tanto interessante quanto nascosto tra le righe, per riflettere su di un aspetto forse poco considerato: il luogo nel quale l'amministratore deve inviare l'avviso di convocazione.
Spetta al condomino dimostrare che l'avviso di convocazione non è pervenuto. Fatto e decisione
Il Tribunale di Crotone, con sentenza n. 384 pubblicata il 24 maggio 2023, ha parzialmente accolto l'impugnativa di una delibera assembleare, quanto alla illegittimità della stessa per mancato rispetto del quorum deliberativo relativo alla realizzazione di nuovi spazi condominiali a destinazione varia.
Più meritevole di attenzione, invece e per quanto di specifico interesse, è uno degli ulteriori motivi di impugnativa che è stato disatteso dal giudice monocratico. Il Tribunale, infatti, ha rigettato la doglianza concernente l'omessa convocazione del condomino, rilevando che l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. non specifica se l'avviso debba essere comunicato presso la residenza anagrafica del destinatario, ovvero il domicilio o la dimora del medesimo.
A fondamento della decisione, in particolare, la circostanza che il condominio aveva dimostrato, per via documentale, che l'atto era stato inoltrato a più indirizzi: la residenza anagrafica del condomino, il luogo di lavoro oltre che a tutti gli indirizzi indirettamente collegabili al medesimo.
Questi, d'altra parte, non solo non aveva sollevato contestazioni in merito ai luoghi ivi indicati, ma non aveva neppure assolto all'onere della prova di cui all'art. 2697 c.c. non avendo dedotto i fatti dai quali avrebbe potuto risultare l'omessa comunicazione.
Importanza della ricezione dell'avviso di convocazione nel condominio
L'avviso di convocazione si caratterizza per essere un atto ricettizio che, per avere valore nei confronti del destinatario, deve essere da questi ricevuto. Non è sufficiente, quindi, che per annullare la deliberazione per mancata convocazione dell'avente diritto (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.) l'invito a partecipare all'assemblea sia stato inviato, ma è necessario che sia pervenuto a destinazione.
Con la modifica della norma, avvenuta con la legge n. 220/2012, il legislatore si è preoccupato di specificare quali devono essere le regole per inviare l'avviso ai condomini ed agli altri aventi diritto (raccomandata, posta elettronica certificata, fax o raccomandata a mano), partendo dal presupposto che solo il rispetto di queste modalità consentono di avere la certezza della ricezione da parte del destinatario.
Quello che, invece, non ha fatto è di specificare quale debba essere il luogo di destinazione dell'avviso di convocazione.
Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?
Occorre, innanzi tutto, fare una distinzione tra "comunicazione", che si riferisce di norma agli atti stragiudiziali e "notificazione", propria degli atti a carattere giudiziale anche se, molto spesso, anche nel Codice di procedura civile vi è una interscambiabilità tra le due.
È pacifico che l'avviso di convocazione si contraddistingue per essere un atto prevalentemente privato, il cui scopo è quello di mettere a conoscenza il destinatario del futuro svolgimento dell'assemblea e dei relativi argomenti di discussione, Per esso, inoltre, vige il principio della presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c.
Ora, mentre per le notifiche processuali sono previste norme specifiche per l'invio e la ricezione, in materia condominiale nulla è prescritto, ma la Corte di cassazione già in passato e con riferimento ad una fattispecie anteriore alla riforma del condominio, aveva dato sul punto una sua indicazione affermando che, vista la natura dell'atto, al fine del rispetto dei termini di cui all'art. 66 disp.att.c.c. "è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del destinatario, ex art. 1335 c.c., con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro" (Cass., sez. 2, 25 marzo 2019, n. 8275; Cass. sez. 2, 6 ottobre 2017, n. 23396).
Giova a questo punto evidenziare che con la riforma del 2012, dubbi in questo senso non dovrebbero più sussistere, poiché l'art. 66 disp. att. c.c. dovrebbe essere messo in stretta relazione con l'art. 1130, n. 6, c.c. Quest'ultima norma, nella più ampia formulazione prevista dalla legge n. 220/2012, ha creato il registro dell'anagrafe condominiale nel quale devono essere indicati i dati che riguardano i singoli proprietari ed i titolari di diritti reali e personali di godimento, nonché la residenza o il domicilio degli stessi.
Tutto ciò vale se il condomino sia una persona fisica, ma cosa accade se l'avviso debba essere recapitato ad una persona giuridica? In questo caso l'amministratore dovrà spedire la raccomandata presso la sede legale della società, ovvero nel luogo in cui la stessa abbia comunicato ove effettuare le comunicazioni concernenti il condominio. La soluzione più sicura, comunque, resta quella di trasmettere la convocazione tramite PEC.
