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Danni ad immobile successivamente venduto: chi ha diritto a domandarli?
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Danni ad immobile successivamente venduto: chi ha diritto a domandarli?

Secondo la giurisprudenza il diritto al risarcimento danni non costituisce un accessorio del diritto di proprietà bensì un diritto di credito distinto ed autonomo

Avv. Lucia Izzo  

Nel nostro ordinamento vige il principio del "neminem laedere", ovvero del non danneggiare, non ledere, l'altrui sfera giuridica. Trattasi di una regola posta a fondamento della responsabilità extracontrattuale come descritta dall'art. 2043 del codice civile.

Tale norma afferma che "qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno". Chi può agire per il risarcimento, di norma, è il soggetto titolare del diritto che si assume leso (o gli eredi in caso di decesso), in pratica il soggetto danneggiato.

Poste queste premesse, ci si è chiesti chi sia il soggetto legittimato a demandare il risarcimento in caso di danni intercorsi a un bene immobile, ad opera di terzi, qualora la proprietà del bene sia stata poi alienata a un'altra persona: in tal caso il dubbio è se il diritto a domandare il risarcimento danni spetti a colui che era proprietario al momento in cui il bene ha subito il danno oppure a colui che è subentrato nella proprietà ed è titolare del diritto al momento in cui viene promosso un eventuale giudizio.

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Per offrire una risposta a tale quesito, il ragionamento muove necessariamente dalla considerazione del diritto di proprietà, diritto reale di godimento dal carattere assoluto (ovvero, può essere fatto valere erga omnes) e del rapporto che intercorre tra questo e il risarcimento del danno, che invece viene fatto rientrare nel novero dei diritti di credito.

In sostanza, è necessario comprendere se il secondo sia autonomo rispetto al primo oppure rappresenti un diritto accessorio al diritto di proprietà.

L'accessorietà, infatti, lega un diritto ad un altro (detto principale) in un rapporto di dipendenza con la conseguenza che quello accessorio seguirà la condizione giuridica del principale: in poche parole, se il diritto principale viene trasferito, anche quello accessorio segue la stessa sorte.

Tornando alla questione riguardante la titolarità dell'azione al risarcimento del danno in caso di danneggiamento ad opera di terzi di un immobile successivamente alienato, negli anni la giurisprudenza si è dimostrata contrastante e tale contrasto ha dato origine a due contrapposte correnti di pensiero.

Il contrasto giurisprudenziale

Un primo minoritario orientamento ritiene che il diritto al risarcimento si trasferisca con la vendita del bene (cfr. Cass. n. 19307/2008 e n. 21256/2011) e, di conseguenza, sarebbe l'acquirente il soggetto legittimato ad agire per il risarcimento del danno prodotto da un terzo anteriormente alla vendita: in pratica, divenuto proprietario della cosa, l'acquirente diverrebbe anche legittimato ad agire nei confronti del danneggiante e titolare del credito relativo, finché l'azione non sia prescritta.

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Tale ricostruzione muove dunque dalla considerazione che dal perfezionamento del trasferimento consegue la titolarità del diritto di credito e, per la giurisprudenza, tanto varrebbe anche in mancanza di un'espressa cessione dell'azione e indipendentemente dal fatto che, al momento della cessione, l'acquirente fosse a conoscenza dell'esistenza del danno.

Unica eccezione è l'ipotesi in cui, nell'ambito dell'autonomia negoziale delle parti, le stesse non abbiano espressamente pattuito che l'azione risarcitoria sia riservata al venditore.

A questa tesi se ne oppone però un'altra, a cui ha in diverse occasioni dato seguito sempre la Corte di Cassazione (cfr. ex multis, Cass. n. 24146/2014, n. 13960/2007, n. 15744/2009, sino al risalente n. 5287/1987), secondo cui il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a colui che di quel bene era proprietario al momento dell'evento dannoso.

L'intervento chiarificatore delle Sezioni Unite

Questa conclusione è stata condivisa anche dalle Sezioni Unite, nella sentenza n. 2951 del 16 febbraio 2016 che hanno così fornito ancor maggior importanza al principio suddetto e fornito agli operatori del diritto un vero e proprio punto di riferimento giuridico nell'interpretazione di analoghe questioni.

Nel motivare la preferenza alla tesi che riconosce all'ex proprietario il diritto al risarcimento danni cagionati a un bene, la Suprema Corte sottolinea come tale diritto non costituisca un "accessorio" del diritto di proprietà, rappresentando invece un diritto di credito, distinto ed autonomo rispetto al diritto reale.

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Premessa tale "autonomia", si ritiene che il diritto al risarcimento del danno subito dall'immobile, in caso di alienazione del bene, non si trasferisca assieme al diritto reale come accadrebbe qualora, invece, fosse un elemento accessorio.

Atto di cessione del diritto al risarcimento

Dunque, secondo le Sezioni Unite, "il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta al titolare del diritto di proprietà sul bene al momento dell'evento dannoso" trattandosi di "un diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà e che non segue il diritto di proprietà in caso di alienazione".

Tuttavia, la stessa Corte fa salva la possibilità che le parti convengano e pattuiscano il contrario.

In pratica, il diritto al risarcimento potrà sempre essere oggetto di uno specifico atto di cessione tra venditore e acquirente, come previsto dall'art. 1260 del codice civile, norma che disciplina la cedibilità, a titolo oneroso o gratuito, dei crediti.

Ciò significa che, all'atto di trasferimento della proprietà immobiliare, le parti potranno decidere anche di affiancarvi un atto di cessione del credito (ovvero del diritto al risarcimento).

Pertanto, in mancanza di una specifica pattuizione che disponga la cessione del diritto al risarcimento dall'alienante all'acquirente, come anticipato, la legittimazione ad esercitare il diritto al risarcimento dei danni competerà esclusivamente a colui che era proprietario del bene al momento dell'evento dannoso e che ha subito la relativa diminuzione patrimoniale, non a chi nelle more è subentrato nella proprietà.

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