Quando il Condominio omette di provvedere al pagamento del corrispettivo spettante alla ditta appaltatrice per i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria eseguiti nello stabile condominiale, l'impresa esecutrice può dare impulso ad azioni giudiziarie di recupero del credito nei confronti del condominio.
L'appaltatore che agisce per ottenere il pagamento del prezzo delle opere realizzate, deve provare la fonte del proprio diritto ed allegare l'inadempimento della parte convenuta, mentre è onere del committente provare l'esistenza di fatti estintivi e o modificativi del diritto di credito.
Può accadere che in corso d'opera si rendano necessari ulteriori lavori, rispetto a quelli previsti nel contratto d'appalto, e che gli stessi vengano ordinati dal Condominio, attraverso l'intermediazione del Direttore dei Lavori, in seguito ad approvazione dell'assemblea condominiale.
Giova, allora, chiedersi se anche in assenza di una specifica pattuizione in ordine a lavori ulteriori resisi necessari in corso d'opera, l'impresa appaltatrice possa legittimamente far valere il proprio diritto di credito nei confronti del Condominio, anche alla luce della normativa in materia di accettazione dell'opera.
Su tale questione si è pronunciato di recente il Tribunale di Torre Annunziata con sentenza n. 1157 del 21 aprile 2023.
Appalto in condominio: l'accettazione tacita dell'opera. Fatto e decisione
Un'impresa edile, in persona del suo legale rappresentante p.t., conveniva in giudizio il Condominio con il quale aveva stipulato un contratto d'appalto per lavori di riparazione dello stabile gravemente danneggiato da eventi sismici, al fine di vederlo condannare al pagamento degli importi ancora dovuti per i detti lavori, oltre al corrispettivo dovuto per le ulteriori opere eseguite consistenti in demolizione e ricostruzione delle rampe di scale, del preesistente tetto di copertura dell'edificio condominiale e realizzazione di uno nuovo tetto di copertura in calcestruzzo armato.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio il condominio, sostenendo di non aver mai commissionato i lavori ulteriori; che non era mai stato stilato, di concerto con l'amministratore-committente, un verbale di chiusura del cantiere, al fine di consentire la verifica dell'esatta esecuzione delle opere; che le opere non erano state consegnate nei tempi pattuiti, con la conseguenza che la società appaltatrice doveva ritenersi inadempiente.
Esaurita la fase istruttoria mediante l'espletamento di CTU, il Tribunale, accoglieva la domanda promossa dall'impresa appaltatrice soltanto parzialmente in virtù del ridimensionamento dell'importo ancora dovuto dal condominio in base ai calcoli effettuati all'esito dell'istruttoria dalla quale era pure emersa, quale ulteriore circostanza modificativa del credito azionato, l'esistenza di autonomo giudizio intrapreso dalla società appaltatrice nei confronti di un condomino moroso.
Il Tribunale, in particolare, a fronte della contestazione del condominio convenuto circa l'esistenza di una pattuizione in ordine ai lavori ulteriori di demolizione e ricostruzione delle rampe di scale nonché di demolizione e rifacimento del sottotetto, riteneva raggiunta la prova della loro approvazione da parte dell'assemblea condominiale posto che gli ulteriori lavori risultavano ordinati dal condominio attraverso l'intermediazione del Direttore dei Lavori.
Il Tribunale riteneva, l'opera accettata senza riserva, all'atto della consegna del cantiere al condominio committente/convenuto, in conformità di quanto stabilito dall'art. 1665 c.c., in tema di accettazione tacita.
Considerazioni conclusive
L'impresa appaltatrice ha diritto, non solo al corrispettivo pattuito per i lavori commissionati con contratto d'appalto, ma anche al pagamento dei lavori ulteriori che in corso d'opera si siano resi necessari quali varianti alle lavorazioni originariamente pattuite in contratto.
In particolare, il diritto di credito dell'appaltatore per le varianti eseguite in corso d'opera può derivare dall'originario contratto d'appalto laddove una specifica clausola preveda la possibilità di modificare la quantità e le misure delle singole lavorazioni in corso d'opera senza necessità di rinnovo contrattuale nonché sorgere in seguito all'approvazione delle varianti stesse da parte dell'assemblea condominiale, in base al parere favorevole del Direttore dei Lavori circa la loro utilità.
L'appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l'opera è accettata dal committente, salvo diversa pattuizione o uso contrario.
Ai sensi dell'art. 1665 c.c., il committente, prima di ricevere la consegna dell'opera ha diritto di verificare l'opera compiuta. La verifica è anche un onere per il committente in quanto se non vi provvede, l'opera si considera accettata.
Difatti, l'art. 1665 c.c., pur non enunciando la nozione di accettazione tacita dell'opera, indica i fatti e i comportamenti dai quali deve presumersi la sussistenza dell'accettazione da parte del committente e, in particolare, al comma 4 prevede come presupposto dell'accettazione tacita la consegna dell'opera al committente e come fatto concludente la ricezione senza riserve da parte di quest'ultimo, anche se non si sia proceduto alla verifica (Cfr. da ultimo Cass. n. 4021/2023).
Invero, è necessario distinguere tra atto di "consegna" e atto di "accettazione" dell'opera: la consegna costituisce un atto puramente materiale che si compie mediante la messa a disposizione del bene a favore del committente, mentre l'accettazione esige, al contrario, che il committente esprima (anche "per facta concludentia") il gradimento dell'opera stessa, con conseguente manifestazione negoziale la quale comporta effetti ben determinati, quali l'esonero dell'appaltatore da ogni responsabilità per i vizi e le difformità ed il conseguente suo diritto al pagamento del prezzo (cfr. da ultimo Cass. n. 4010 del 9 febbraio 2023).
Qualora, dunque, come nella specie, il committente prenda in consegna l'opera senza riserve, esprimendo comportamenti concludenti dimostrativi di una manifestazione tacita di accettazione, l'opera, ai sensi dell'art. 11665 c.4. c.c. deve ritenersi accettata con la conseguenza che l'appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo.
Nel caso di specie, il condominio committente aveva preso in consegna l'opera senza riserve all'atto della consegna del cantiere certificata dal Direttore dei Lavori, per come risultante dalla certificazione di ultimazione lavori e di agibilità del fabbricato.
