Goccia dopo goccia l'acqua può innescare effetti a volte irreparabili. Negli edifici è una nemica insidiosa da tenere sotto controllo, intervenendo tempestivamente qualora si manifestino i primi segnali del suo ingresso. La manutenzione è fondamentale: un insieme di interventi, piccoli ma costanti, possono ripristinare l'integrità delle parti soggette a usura, permettendo di tenere asciutti locali e strutture.
Purtroppo, in alcuni casi la manutenzione non è facilmente attuabile, non solo per motivi economici, ma anche per questioni di "competenza". A chi compete, ad esempio, conservare in buono stato un marciapiede realizzato in continuità con la struttura del palazzo, e dunque ad esso solidalmente collegato, ma adiacente a una pubblica via e magari antistante a un esercizio commerciale?
Si tratta di una vera e propria "parte comune" strutturale dell'edificio, poiché con il suo peso contribuisce alla stabilità del solaio interno e all'equilibrio delle pareti sottostanti. Il dovere di provvedere alla sua manutenzione, dunque, spetterebbe al condominio.
Ma non sempre la soluzione è così pacifica. Spesso, infatti, nelle grandi aree urbane i marciapiedi sono destinati ad un uso pubblico e chiunque vi ha libero accesso. In tal caso, la competenza, secondo prassi consolidata, spetterebbe invece all'ente pubblico (il Comune).
In alcuni casi, il condominio potrebbe addirittura essere del tutto impossibilitato a occuparsi da solo del marciapiede. Se, cioè, su di esso sono collocati servizi collettivi (ad esempio un parchimetro o un semaforo) anche se il condominio volesse intervenire dovrebbe necessariamente coinvolgere l'ente gestore di tali servizi (Comune o società municipalizzate), con tempistiche lunghe e procedure complesse.
Per un motivo o per un altro, a volte anche per la "resistenza" di chi gestisce i locali commerciali al piano terra, che preferisce rinviare i lavori che renderebbero il negozio di difficile accesso, la manutenzione dei marciapiedi viene rinviata per lungo tempo, anche per decenni.
Quando il problema riguarda infiltrazioni d'acqua, questo tipo di inerzia dà, però, modo alla stessa di permeare sempre più in profondità nelle strutture dell'edificio, portando i danni derivanti dall'umidità fino ai muri e al solaio del piano terra.
I primi segnali sono noti a tutti: la comparsa di macchie e muffe, soprattutto nelle pareti perimetrali controterra delle cantine o dei box, è un campanello d'allarme che può richiedere la necessità di un intervento "alla radice".
Gli effetti sul solaio
Se il solaio è realizzato con travi in legno "ordite" (ovvero direzionate) verso il muro controterra e appoggiate su di esso, basteranno poche stagioni per comprometterne le "teste" (le parti inserite nella muratura) e a quel punto gli effetti saranno irreversibili.
Se la struttura del palazzo è invece realizzata in cemento armato, l'acqua innescherà un processo di ossidazione dei ferri di armatura molto pericoloso, poiché determina il distacco del copriferro, la caduta a terra dell'intonaco e l'ingresso sempre più rapido e profondo degli agenti aggressivi.
Insomma, non solo i ferri arrugginiscono e, di conseguenza, "consumandosi" riducono il proprio diametro, ma anche il calcestruzzo lentamente si disgrega e perde resistenza.
Sul solaio, in definitiva, i danni da infiltrazione d'acqua possono essere particolarmente delicati, in alcuni casi determinando la sua inadeguatezza a portare i carichi sovrastanti.
Come intervenire
La prima cosa da fare è procedere ad una valutazione delle condizioni di sicurezza degli elementi interessati dal processo di degrado (solaio, pareti, pilastri, etc.). A tal fine dovrà essere incaricato un professionista esperto che esprimerà un giudizio sulla base di opportune verifiche statiche, indicando gli eventuali interventi di rinforzo necessari.
L'apporto di un professionista è fondamentale, anche perché consente di andare alla ricerca delle cause del problema, localizzandole. Come detto, serve una soluzione radicale, che intervenga sui punti esatti in cui l'acqua riesce ad infiltrarsi, e non sempre questo coincide con la zona dell'edificio in cui si manifestano le macchie.
Gli effetti visibili delle infiltrazioni, cioè, possono presentarsi in luoghi parecchio distanti da quello di ingresso, che solo un occhio esperto può individuare con certezza.
Tornando all'esempio, se l'acqua si infila attraverso lesioni presenti in un marciapiede, bisognerà attivarsi per ripristinare dall'estradosso l'impermeabilizzazione, e se lo spazio è ad uso pubblico, dovranno inevitabilmente essere richieste e ottenute le relative autorizzazioni.
Condominio e infiltrazioni d'acqua, cosa fare quando si scoprono?
Chi paga
A pagare per l'intervento è chi ha il dovere di manutenzione, ma i fattori che entrano in gioco per determinare le responsabilità sono molteplici. Come detto, tanto dipende dalla natura degli elementi costruttivi interessati: il primo passo è capire se sono o meno "parte comune", perché un marciapiede realizzato solidalmente, ovvero in continuità, con le restanti parti strutturali dell'edificio è sicuramente una parte comune, ma se questo è "staccato" non si può con la stessa sicurezza giungere a tale conclusione.
Poi, bisogna comprendere le reali cause che hanno determinato l'infiltrazione. Guai a trovare facili nessi di causalità in base alle apparenze.
Se anche il marciapiede presenta lesioni visibili ad occhio nudo, infatti, non è detto che siano realmente quelli i punti di ingresso dell'acqua che provocano la disgregazione delle strutture interne.
Potrebbero esserci cause (o concause) di altra natura, come materiali inadeguati già in origine, perdite da tubazioni di scarico o condizioni ambientali particolarmente aggressive.
Solo una volta districati tutti questi nodi tecnici, insomma, sarà possibile determinare su chi grava l'onere di rimediare al problema.
