Il codice civile, all'articolo 1117 c.c. (che è quello che, solamente in via esemplificativa, elenca le parti di un edificio da considerarsi comuni in assenza di diversa disposizione dell'atto d'acquisto o del regolamento contrattuale), non menziona espressamente il cavedio, termine che deriva dal cavaedium che, nella casa romana, era lo spazio scoperto al centro della domus, contornato al perimetro da un muro, sul quale si aprivano le porte di accesso alle varie stanze.
La natura condominiale del cavedio o pozzo luce posto nell'edificio condominiale (talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce) - cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune - discende dalla prevalente destinazione di dare aria e luce a locali secondari.
Se nell'atto costitutivo del condominio, l'originario proprietario del fabbricato non si riserva la proprietà del pozzo di luce, tale bene diventa di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Chiostrina e accesso solo da un appartamento
La presunzione di proprietà comune non può essere messa in discussione, nel silenzio del titolo, dalla mera possibilità di accesso al bene comune soltanto dall'appartamento di uno dei condomini o dal fatto che quest'ultimo abbia provveduto anche a collocarvi impianti al servizio della proprietà esclusiva.
Ciò perché l'utilità particolare che deriva da tali circostanze non è suscettibile di incidere sulla destinazione tipica e normale del cavedio, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l'edificio condominiale (Cass. civ., Sez. II, 23/10/2020, n. 23316).
Queste considerazioni valgono anche se la chiostrina costituisce uno spazio esistente tra due edifici di proprietà di soggetti diversi: in tal caso, però, se il cavedio è di proprietà di entrambi gli edifici si può configurare una situazione di supercondominio ex articolo 1117 - bis c.c.; viceversa, se lo stesso bene è di proprietà di una sola delle unità immobiliari, si avrà una servitù di passaggio.
Caduta sulla grata del marciapiede a copertura del cavedio condominiale: chi è responsabile?
Per rispondere alla domanda sembra utile ricordare una vicenda di cui si è occupata la Cassazione. Il caso affrontato prendeva l'avvio quando una passante scivolava sul marciapiedi di una via pubblica, costituito quasi interamente da una grata metallica posta a copertura di un cavedio di proprietà di un condominio.
La passante per conseguire il ristoro dei danni subiti per effetto dell'incidente occorsole citava in giudizio il Comune della sua città.
Il convenuto, però, chiamava in causa, oltre al proprio assicuratore, il caseggiato che riteneva l'esclusivo responsabile dell'infortunio, nonché la società costruttrice del palazzo che aveva installato la grata per poter realizzare un cavedio di areazione dell'erigendo edificio condominiale.
Il Tribunale riteneva esclusivo responsabile dell'accaduto il condominio, condannandolo al risarcimento dei danni.
Tuttavia in parziale riforma della sentenza di primo grado la Corte di Appello affermava la concorrente responsabilità del condominio e del Comune; secondo i giudici di secondo grado infatti il marciapiedi causa del sinistro, anche se costituito da una grata metallica, si doveva considerare parte di una strada urbana aperta al traffico pedonale, appartenente al demanio comunale; di conseguenza il Comune avrebbe dovuto svolgere le funzioni di controllo, vigilanza e intervento sulla grata: da qui la sussistenza di una sua responsabilità ex articolo 2051 c.c. in quanto custode del marciapiedi.
Del resto il marciapiede era stato concesso prima al costruttore e poi alla collettività condominiale per dare aria e luce ai sottostanti spazi di proprietà condominiale e pertanto per un uso estraneo alla sua naturale destinazione, per il quale appunto versava un periodico corrispettivo di occupazione di suolo pubblico.
Da qui l'obbligo dello stesso di provvedere alla sostituzione della grata che già da tempo presentava segni di usura e di vetustà e, di conseguenza, di custodia sulla stessa. Uno dei condomini ricorreva per Cassazione.
La posizione della Cassazione
La Cassazione ha confermato la bontà della decisione di secondo grado (Cass. civ., sez. III, 31/01/2018, n. 2328).
Secondo i giudici supremi se il Comune ha conservato la proprietà della grata, in quanto parte integrante del marciapiede, la destinazione della stessa ad assicurare aria e luce al cavedio condominiale implica per il condominio (o meglio, per i singoli condomini) l'effettiva utilizzazione di tale manufatto.
D'altra parte, che il condominio (e per esso ciascun condomino) abbia effettivamente utilizzato detta grata è circostanza confermata dal fatto che esso ha sempre provveduto al pagamento della tassa per l'occupazione di suolo pubblico, ovvero un tributo il cui presupposto impositivo è costituito dal solo fatto della utilizzazione. Da qui la duplice e solidale responsabilità del Comune e del condominio per il verificarsi del sinistro, entrambi custodi della grata.
