La giurisprudenza continua costantemente ad affermare che i balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.
Naturalmente se gli elementi decorativi del balcone, quali i frontalini e gli intradossi, sono considerati parti comuni ex art. 1117 c.c. quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Meglio sottolineare che i frontalini sono da considerare parti comuni solo se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.
Non si può escludere quindi un conflitto tra il condominio e i singoli proprietari sulla funzione ornamentale o meno dei frontalini e, quindi, sull'individuazione del soggetto tenuto alla manutenzione e/o al risarcimento dei danni a terzi.
Infatti per stabilire se tale parte del balcone è comune bisogna pur sempre compiere una valutazione.
Ci sono casi però in cui non solo è inutile negare la natura ornamentale dei frontalini ma anche dannoso per la compagine condominiale.
La questione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Appello di L'Aquila nella sentenza n. 700 del 12 maggio 2022.
Lavori di rifacimento dei frontalini decorativi e difesa "temeraria" del condominio: la vicenda
Un'impresa chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento di lavori commissionati ed eseguiti nei confronti di un condominio.
Quest'ultimo si opponeva e chiedeva di dichiararsi il difetto di legittimazione passiva con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto.
In particolare il condominio evidenziava che oggetto del provvedimento opposto erano i lavori svolti sulle proprietà esclusive dei singoli condomini, e, pertanto, non erano riferibili a lavori svolti sulle parti comuni.
Il Tribunale notava che l'incarico era stato conferito dall'amministratore e non dai singoli condomini; in ogni caso riteneva come i lavori effettuati non potessero essere imputati alle parti di proprietà dei singoli condomini in quanto relativi alla facciata dell'edificio, per le quali vige la presunzione di comproprietà.
Del resto dalla disamina delle fotografie emergeva che i lavori eseguiti avevano riguardato la parte anteriore e laterale dei balconi (frontalini), cioè la finitura bianca e la ricostruzione del riporto sottostante del frontalino.
Alla luce di quanto sopra il primo giudice rigettava l'opposizione, con conferma del decreto ingiuntivo opposto, e condannava l'opponente al pagamento non solo delle spese di lite ma anche alla corresponsione della somma di € 2.000,00 ai sensi dell'art. 96, 3°c., c.p.c.; il condominio si rivolgeva alla Corte di Appello insistendo, tra l'altro, nell'affermare che i lavori effettuati riguardavano i balconi di proprietà esclusiva dei condomini, con conseguente dichiarazione del difetto di legittimazione passiva del condominio e con l'ulteriore errata applicazione dell'art. 1131 c.c., 2 comma.
In ogni caso, in merito alla lite temeraria, chiedeva alla Corte di Appello un ripensamento alla luce di una diversa ricostruzione dei fatti.
Lavori di rifacimento dei frontalini decorativi e difesa "temeraria" del condominio: la sentenza
La Corte di Appello ha dato pienamente ragione all'impresa edile, evidenziando la pretestuosa difesa del condominio. Come hanno ribadito i giudici di secondo grado i lavori hanno riguardato con tutta evidenza elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio che svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Da ciò ne consegue anche la piena legittimazione passiva del condominio, avendo riguardo i lavori eseguiti parti comuni dell'edificio.
In considerazione delle pretestuose argomentazioni svolte circa il difetto di legittimazione passiva e riguardo alla qualificazione dei lavori condominiali, fondate su una interpretazione (consapevolmente) erronea delle norme e della giurisprudenza consolidata, la Corte ha rigettato l'appello, condannando la compagine condominiale non solo al pagamento delle spese di lite, ma anche al pagamento di una somma per lite temeria ex art. 96,3° c. c.p.c., nonché al versamento di ulteriore importo pari a quello già dovuto a titolo di contributo unificato.
