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Cani in condominio e regolamento contrattuale, lo stato dell'arte
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Cani in condominio e regolamento contrattuale, lo stato dell'arte

Cani in condominio, perché è sempre possibile tenerli e i divieti sono carta straccia?

Avv. Alessandro Gallucci 

Se un regolamento condominiale di natura contrattuale contiene un divieto di detenzione di cani (o più in generale di animali domestici), quella clausola è da ritenersi valida?

L'esistenza del regolamento da prima della legge detta di riforma del condominio, ossia la legge n. 220 del 2012, ha rilevanza ai fini della risposta al quesito?

Le prime pronunce giurisprudenziali sull'argomento (molte attese) stanno dando seguito da un'interpretazione normativa contrastante con un ordine del giorno approvato dalla stessa Commissione Giustizia del Senato che aveva dato il via libera alla riforma del condominio.

È utile, quindi, fare il punto della situazione, partendo dall'origine, ossia dalla modifica di legge e dal citato ordine del giorno.

Regolamento di condominio e divieto di tenere cani in condominio

La legge n. 220 del 2012 ha portato in dote all'art. 1138 c.c. due modifiche.

Una rappresenta, per così dire, un aggiustamento tecnico. In sostanza il nuovo terzo comma afferma che il regolamento dev'essere allegato al registro dei verbali.

La seconda, invece, che è quella che c'interessa ha fatto più discutere e, come si suol dire, s'è guadagnata le prime pagine dei giornali .

Stiamo parlando dell'ultimo comma, il quinto, che vieta clausole regolamentari che impediscano di tenere animali domestici in casa.

=> È nullo il regolamento condominiale che vieta di tenere gli animali domestici in condominio

Questo il contenuto della norma: «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

Possesso o detenzione perché gli animali (ivi compresi i cani), giuridicamente parlando, sono assimilati a cose. Posseggo un cane, quindi ne sono proprietario, ovvero lo detengo, magari perché un amico o parente me l'ha lasciato in custodia.

La bagarre è ruotata intorno all'ambito di applicabilità di questa norma.

Divieto di tenere cani in condominio, l'ordine del giorno della Commissione Giustizia del Senato

Per uscire fuori da una situazione che sembrava potesse bloccare l'approvazione della riforma , il 20 novembre 2012, giorno di approvazione del ddl in materia di condominio, è stato altresì votato il seguente ordine del giorno.

«La Commissione giustizia, preso atto che al terzo comma dell'articolo 1138 del codice civile è aggiunto il seguente: "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici"; rileva come il divieto in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condomini con l'adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione è collocata all'interno dell'articolo che disciplina il regolamento condominiale.

Tale formula di compromesso è di fondamentale importanza perché consente da un lato di rispettare la sensibilità degli amanti degli animali, e dall'altro, in coerenza con i principi di autonomia contrattuale (articolo 1322 del codice civile), consente ai condomini di deliberare all'unanimità limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti avuto riguardo allo stato dei luoghi.

Per quanto riguarda l'efficacia nei confronti dei terzi, occorre ricordare che il carattere reale delle limitazioni convenzionali della proprietà nel condominio determina la loro opponibilità agli acquirenti a titolo particolare delle unità immobiliari, purché tali limitazioni risultino trascritte presso la Conservatoria dei registri immobiliari a norma dell'articolo 2643 del codice civile e ciò si verifica quando sia trascritto il regolamento, ovvero quando sia trascritto l'atto di acquisto che indichi, con precisione, i vincoli a cui è sottoposto il bene oggetto della compravendita.

In assenza di trascrizione, i vincoli saranno opponibili solo quando l'acquirente li abbia espressamente accettati» (http://www.senato.it/japp/bgt/showdoc/frame.jsp?tipodoc=SommComm&leg=16&id=685070).

Insomma, leggendo tale ordine del giorno, la limitazione posta dalla norma dovrebbe valere solamente regolamenti assembleari.

Si usa il condizionale per un semplice motivo: un ordine del giorno non rappresenta una legge d'interpretazione autentica e la norma non è categorica nel senso specificato in quest'atto del Senato.

Divieto di tenere cani in condominio, le pronunce giurisprudenziali

Infatti non sono mancate interpretazioni in sede di prima lettura, ma anche successive, della norma che sviluppano questo ragionamento : il quarto comma dell'art. 1138 c.c. pone una serie di divieti di deroga che, come specificato da dottrina e giurisprudenza, hanno carattere assoluto (si veda Branca, Comunione Condominio negli edifici , Zanichelli, 1982 e in giurisprudenza, Cass. 9 novembre 1998 n. 11268; in senso conf. ex multis Cass. 26 maggio 1990 n. 4905).

Il quinto comma pone un divieto subito dopo la disposizione che prevede l'assoluta inderogabilità, ergo: il divieto di tenere cani in condominio (nelle abitazioni ovvero nelle parti comuni) non può trovare accoglimento in nessun tipo di regolamento.

Chiaramente nelle parti comuni gli animali possono essere tenuti per il solo tempo necessario a transitare e accedere nelle unità immobiliari.

La giurisprudenza che si sta sviluppando sull'argomento sta dando ragione a questo filone interpretativo e non solo: si sta anche affermando che perdono efficacia, per incompatibilità con il dettato normativo vigente le clausole dei regolamenti contrattuali che prima dell'entrata in vigore della riforma prevedevano divieti tenere cani in condominio.

In tal senso è stato affermato che «la previsione di cui all'art. 1138, ultimo comma, c.c., secondo cui "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici", deve ritenersi applicabile indipendentemente dalla natura dell'atto (regolamento contrattuale ovvero assembleare) che contenga eventuali disposizioni contrarie e indipendentemente dal momento della formazione di tale atto (primo o dopo la novella del 2012)» (Trib. Piacenza 22 novembre 2016 n.527, in Arch. locazioni 2018, 4, 411).

Sull'argomento si segnala anche una pronuncia del Tribunale di Cagliari che, seppur più sinteticamente, ha affermato che «non è possibile impedire ai condomini di tenere animali domestici, anche se tale divieto è previsto nel regolamento condominiale approvato all'unanimità» (Trib. Cagliari 22 luglio 2016, in Condominioelocazione.it).

Cani in condominio: nessun divieto di tenerli è legittimo, almeno secondo questa giurisprudenza.

=> Cani e disturbo dei vicini. Rispondono penalmente i proprietari dell'appartamento che ospitano gli animali

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