Ogni amministratore di condominio è chiamato annualmente ad affrontare un importante banco di prova: l'approvazione del rendiconto della propria gestione. Per legge, è l'unico adempimento a cui non può praticamente mai sottrarsi, pena la revoca giudiziale dell'incarico.
Molto spesso l'operato dell'amministratore è messo in discussione proprio per la scarsa chiarezza della propria gestione. A venire in soccorso di tutti gli amministratori condominiali d'Italia giunge però la giurisprudenza e, in particolare, il Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 11906 del 4 settembre 2020, ha stabilito che i condòmini non possono contestare il lavoro dell'amministratore se, in sede assembleare, hanno approvato il rendiconto e non hanno impugnato la delibera.
In altre parole, non si può recriminare contro la gestione contabile dell'amministratore se, al momento dell'approvazione del rendiconto, si è prestato il consenso oppure, pur non avendo acconsentito, non si è provveduto a impugnare la delibera nei termini.
Peraltro, la sentenza in commento evidenzia come la legge abbia messo a disposizione dei condòmini un formidabile strumento per verificare in maniera puntuale e precisa l'operato dell'amministratore, almeno in sede contabile: si tratta della nomina del revisore contabile. Approfondiamo ciò che è stato sancito all'interno della pronuncia del tribunale capitolino.
L'azione di rendiconto proposta dal condominio
Un condominio citava in giudizio l'ex amministratore dell'edificio al fine di ottenere la restituzione di una somma pari a circa 20mila euro, somma che sarebbe stata utilizzata dal convenuto per finalità aliene dal mandato di gestione a lui conferito all'atto dell'investitura quale amministratore dell'ente.
In pratica, il condominio chiedeva di accertare che l'ex amministratore avesse agito in spregio alle norme di condotta previste dalla legge e, in particolare, avesse distratto, per fini estranei alla gestione della cosa comune, somme di cui aveva il possesso per l'esecuzione del mandato conferitogli nell'interesse del condominio stesso, collocando quindi tale descrizione nella condotta di appropriazione indebita con rilievi quindi anche di natura penale.
Responsabilità dell'amministratore: la decisione del Tribunale
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, rigetta l'azione di responsabilità avanzata dal condominio nei confronti del suo ex amministratore.
Dalla documentazione in atti risultava come il convenuto abbia regolarmente provveduto a presentare nel consesso l'intera documentazione (contabile e gestoria) ai fini dell'approvazione assembleare.
Il Tribunale di Roma ricorda come l'azione di responsabilità per la cattiva gestione contabile sia preclusa in caso di approvazione della delibera di riferimento.
Dall'istruttoria è emerso che tali delibere non risultano essere state impugnate nei congrui termini, né è stata dimostrata la ricorrenza di alcun elemento di nullità delle delibere medesime.
Dunque, di fronte alla deliberazione di approvazione del rendiconto annuale non tempestivamente impugnata, non è possibile proporre un'azione di responsabilità nei confronti dell'amministratore, per lo meno in riferimento alla cattiva gestione contabile.
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La nomina del revisore per il controllo contabile
Il Tribunale di Roma prosegue ricordando come l'art. 1130-bis cod. civ. metta a disposizione del condominio un formidabile strumento per il controllo della gestione condominiale, almeno in punto di contabilità: la nomina di un revisore.
L'assemblea dei condomini può provvedere in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate a nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
Il condominio che ha citato in giudizio l'amministratore non ha nominato alcun revisore, ma si è limitato a contestare la regolarità contabile portata dall'amministratore in maniera grossolana, basandosi su risultanze superficiali dei conti consuntivi, costituenti dunque una mera allegazione documentale dalla quale non sono evincibili le lacune lamentate.
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Azione di rendiconto contro amministratore: le conclusioni del Tribunale
Tirando le somme, davanti all'azione di responsabilità promossa dal condominio nei confronti dell'ex amministratore, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 11906 del 4 settembre 2020, espone i seguenti principi:
- non è possibile agire contro l'amministratore per la cattiva gestione dei soldi condominiali se il rendiconto annuale è stato approvato e la deliberazione non è stata impugnata tempestivamente;
- nel merito, secondo costante giurisprudenza e conformemente ai principi generali in materia di onere della prova ex art. 2697 cod. civ., spetta al creditore la prova rigorosa degli elementi costitutivi della domanda.
In fattispecie gravi come queste, in cui si controverte di sostanziale appropriazione e/o malversazione, l'onere della prova deve essere assolto in modo ancora più rigoroso per evidenti ricadute anche nei confronti della compagine condominiale;
- sempre nel merito, proprio per assolvere al particolare onus probandi collegato all'azione di responsabilità per cattiva gestione contabile, le contestazioni possono essere avvalorate dalla relazione di un revisore contabile nominato ad hoc dall'assemblea. L'art. 1130 bis cod. civ. ricorda che la nomina di un revisore può essere fatta in qualsiasi tempo.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
