In tema di compravendita di un immobile sito in condominio, la legge individua espressamente i soggetti gravati dall'obbligo di pagamento delle spese condominiali. In particolare, l'art. 63 comma 4 disp. att. c.c. dispone che l'acquirente sia responsabile in solido con il venditore per le somme dovute da quest'ultimo, relative all'anno in corso e a quello precedente l'alienazione.
La giurisprudenza ha, poi, chiarito che con la locuzione di "anno in corso e quello precedente" si intende l'anno di gestione in corso e l'anno di gestione precedente, non l'anno solare.
Il problema del pagamento delle spese condominiali si pone allorquando la delibera che approva i lavori sia stata adottata anteriormente alla vendita, mentre le opere siano state compiute posteriormente al rogito.
In tal caso, la giurisprudenza afferma che in caso di spese ordinarie, risponde chi era proprietario al tempo dell'esecuzione dei lavori (anche se la delibera è stata approvata mentre era proprietario il venditore); mentre in caso di spese straordinarie, l'obbligazione sorge in capo a chi era proprietario alla data della delibera, che ha valore costitutivo, non rilevando, in questo caso, il momento in cui le opere vengono eseguite, se successivamente o anteriormente alla vendita.
Con riferimento, dunque, alle spese straordinarie di manutenzione dell'edificio condominiale è necessario far riferimento al momento dell'approvazione della relativa delibera assembleare sicché, ove i lavori siano stati deliberati prima della vendita dell'immobile, sarà il venditore a doversi far carico delle relative spese.
Il venditore e l'acquirente possono redigere un accordo in deroga alla suddetta regola, disciplinando diversamente la ripartizione delle spese: l'acquirente, infatti, in sede di rogito o anche successivamente, potrebbe assumersi l'obbligo di pagare le spese condominiali anche se deliberate anteriormente alla vendita.
In sede di rogito, si potrebbe, altresì, prevedere una specifica clausola volta ad individuare con esattezza le spese deliberate dall'assemblea a carico del venditore.
In particolare, nel caso in cui, in sede di rogito notarile, venga espressamente previsto l'"accollo" da parte del venditore del costo dei lavori deliberati dall'assemblea prima della compravendita, è necessario far riferimento al capitolato d'appalto approvato, al fine di individuare con precisione i costi gravanti sul venditore ed evitare che lo stesso si faccia carico di spese contemplate nel rogito, ma non approvate dall'assemblea.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Genova (sentenza n. 2415 del 10 ottobre 2023).
Vendita dell'immobile in condominio: le spese straordinarie deliberate dall'assemblea anteriormente alla vendita. Fatto e decisione
Gli acquirenti di un immobile in condominio citavano in giudizio i venditori al fine di ottenere la condanna degli stessi al pagamento del saldo dovuto per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio, deliberati dall'assemblea condominiale anteriormente alla vendita.
In particolare, gli attori deducevano di aver acquistato dai convenuti un immobile sito in condominio e che i convenuti in sede di rogito si erano accollati le spese straordinarie deliberate dall'assemblea condominiale prima dell'acquisto dell'immobile ed afferenti la manutenzione straordinaria dell'intero edificio e dei balconi dell'appartamento compravenduto.
Gli attori deducevano di aver versato parte del prezzo d'acquisto presso il notaio in deposito fiduciario e con svincolo progressivo a fronte della documentazione - da parte dei venditori - di aver corrisposto al condominio o direttamente all'appaltatore le somme necessarie alla copertura dei costi.
I venditori avevano sostenuto una parte dei costi delle opere di manutenzione straordinaria ottenendo lo svincolo dei relativi importi da parte del Notaio; tuttavia, al momento del versamento del saldo finale i convenuti si erano sottratti all'obbligo contrattuale assunto, rifiutandosi di pagare quanto dovuto a titolo di saldo adducendo che la somma da corrispondere fosse riferita al rifacimento dei balconi, non rientrante nelle opere di manutenzione straordinaria approvate dall'assemblea.
Si costituivano in giudizio i convenuti chiedendo il rigetto delle domande attoree e allegando in particolare che l'assemblea aveva approvato solamente le lavorazioni straordinarie relative alle parti comuni e non anche il rifacimento dei balconi privati sicché l'impegno di sostenere i costi "deliberati" di cui all'accollo previsto nel rogito non poteva riferirsi anche ai balconi.
Ai fini dell'identificazione della volontà contrattuale espressa nel rogito, il Tribunale ha concluso che l'espresso riferimento ai balconi (di cui a rogito notarile) non potesse che significare l'impegno delle parti venditrici a sostenere le spese per tutte le opere indicate nel capitolato d'appalto, quindi, non solo quelle su parti comuni, ma anche quelle approvate "uti singuli" da tutti i proprietari (tutti presenti e all'unanimità) delle parti edilizie private coinvolte dall'intervento.
Tali spese sulle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini erano state previste nel riparto approvato dall'assemblea condominiale ed indicate alla voce "spese individuali". La riferibilità ai balconi della voce "spese individuali" del riparto risultava confermata anche dal fatto che la detta colonna riportava il valore "zero" solo in relazione agli immobili sprovvisti di balconi.
Il Tribunale ha, così, accolto la domanda attorea.
Chi paga le spese condominiali straordinarie in caso di vendita dell'immobile?
Considerazioni conclusive
Secondo consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito (cfr. ex multis: Cass. Civ. n. 18793 del 10 settembre 2020 nei rapporti interni tra venditore e acquirente, gli oneri condominiali sono a carico di chi aveva la qualità di condomino al momento dell'assunzione della delibera di spese straordinarie; non rileva, infatti, il momento in cui le opere vengono eseguite, se successivamente o anteriormente alla vendita.
Quando il venditore si assume, in sede di rogito, l'obbligo di pagare le spese straordinarie deliberate dall'assemblea condominiale in epoca precedente alla vendita, occorre far riferimento alla volontà contrattuale espressa nonché al contenuto della delibera assembleare di approvazione dei lavori ed in particolare al capitolato d'appalto approvato, al fine di individuare con esattezza i costi gravanti sul venditore stesso.
Tuttavia, la delibera, per poter essere titolo costituivo dell'obbligazione, deve contenere: l'approvazione a concludere un appalto relativo per riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale, "l'individuazione dell'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l'insorgenza del debito di contribuzione l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria" (cfr. ex multis: Cass. n. 18793 del 10 settembre 2020; Cass. n. 517 del 26 gennaio 1982; Cass. n. 4430 del 21 febbraio 2017; Cass. n. 20136/2017; Cass. n. 27235/2017)
