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Silvia3

Detrazioni fiscali su opere non ancora eseguite - vendita dell'immobile

Buongiorno,

chiedo il vostro aiuto per risolvere questo dubbio:

 

in un condominio sono state deliberate spese straordinarie per opere che saranno eseguite ormai l'anno prossimo. Anche il versamento delle rate è previsto per l'anno prossimo.

Qualche giorno fa un condomino ha venduto le proprie unità immobiliari. Nell'atto ha specificato che le spese straordinarie (da lui deliberate) restano a suo carico e che restano in suo favore anche le detrazioni fiscali.

 

Ovviamente tutto ciò non mi creerebbe alcun dubbio se gli interventi fossero già stati eseguiti/le spese già sostenute.

Di fatto però sia il versamento delle rate, sia l'esecuzione degli interventi avverranno dopo l'atto di vendita.

 

Sapete confermarmi se è comunque corretto che il condomino uscente, pagando le spese da lui deliberate, resti titolare della detrazione?

 

grazie a tutti

Silvia3

Anche io stesso caso .... versamenti effettuati da precedente proprietario e stessa postilla.

ma che io sappia si può conservare il diritto di usufruire delle detrazioni già in corso ... non di quelle nuove ....

Anche io stesso caso .... versamenti effettuati da precedente proprietario e stessa postilla.

ma che io sappia si può conservare il diritto di usufruire delle detrazioni già in corso ... non di quelle nuove ....

Esattamente.

La norma così dispone

 

Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è vendutoprima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alladetrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti,all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, ilvenditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni nonancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.

Nel vostro caso pertanto rispondete pure che non essendovi in essere alcuna detrazione la trasferibilità dell'onere non è attuabile neppure con accordi in atto.

Patrizia grazie per la risposta.

 

Ma quindi cosa succede? le spese restano a carico del venditore (che le ha deliberate) ma il venditore non potrà in nessun caso beneficiare della detrazione?!

Esattamente.

La norma così dispone

 

Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è vendutoprima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alladetrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti,all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, ilvenditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni nonancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.

Nel vostro caso pertanto rispondete pure che non essendovi in essere alcuna detrazione la trasferibilità dell'onere non è attuabile neppure con accordi in atto.

C'è da dire però che la circolare 25/E del 19/06/2012 dell'AdE a pagina 5 "Il comma 8 dell’articolo 16-bis prevede che, in caso di vendita dell’unità

immobiliare oggetto degli interventi di ristrutturazione edilizia, “la detrazione non

utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo

diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.

 

qui parla anche di detrazione non utilizzata in tutto ... si dovrebbe riferire pertanto a quelle non ancora emesse alla data del rogito ....

Ultimo scrupolo: immagino che il discorso valga anche se le opere sono già state iniziate nel 2017...è corretto?

per le spese pagate nel 2017, beneficia della detrazione il venditore (che ha stabilito così nel rogito)

mentre per le spese pagate 2018, deliberate 2017, che rappresentano la continuazione delle opere fatte nel 2017, niente da fare, la detrazione va all'acquirente, giusto?

C'è da dire però che la circolare 25/E del 19/06/2012 dell'AdE a pagina 5 "Il comma 8 dell’articolo 16-bis prevede che, in caso di vendita dell’unità

immobiliare oggetto degli interventi di ristrutturazione edilizia, “la detrazione non

utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo

diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.

 

qui parla anche di detrazione non utilizzata in tutto ... si dovrebbe riferire pertanto a quelle non ancora emesse alla data del rogito ....

in effetti dice così anche la circolare 7E del 4 aprile 2017 (pag.202):

 

Vendita dell’immobileL’art. 16-bis del TUIR, al comma 8, prevede che in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (Circolare 01.06.2012 n. 19, risposte 1.6 e 1.8).In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale la donazione (Circolare 24.02.1998 n. 57, punto 4).Tale disposizione vale anche in caso di permuta poiché, in base all’art. 1555 del codice civile, le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili (Circolare 19.06.2012 n. 25, risposta 1.2).In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia esso costituito a titolo oneroso o gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario. Ciò in quanto la previsione del trasferimento del beneficio fiscale prevista dal comma 8 dell’art. 16-bis del TUIR riguarda il caso di vendita, ipotesi alla quale in via di prassi è stata assimilata la donazione. In entrambi i casi si tratta di trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile, caratteristica che non sussiste nelle ipotesi di costituzione di diritti reali.Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100 per cento, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore (Circolare 10.06.2004 n. 24, risposta 1.8 e Circolare 12.05.2000 n. 9, risposta 2.1.13). La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell’immobile, perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa (Risoluzione 24.03.2009 n. 77).

Beh, in teoria potrebbe voler dire che la detrazione maturata per l'anno 2017 (anno in cui c'è stata la vendita), che non è ancora stata utilizzata IN TUTTO perchè comincerà a essere beneficiata dal 2018, può spettare al venditore previo accordo tra le parti.

 

Mentre la detrazione maturata nel 2018, anno in cui il venditore non è più condomino, non potrà in nessun caso essere fruita dal venditore.

 

Non so se mi sono spiegata....

Partendo dal presupposto che per lavori già terminati e pagati l'amministratore ha il solo compito di certificare la cifra su cui calcolare la detrazione, tutto ciò che accade dopo è frutto di accordo tra le parti che nulla ha a che vedere con l'amministratore.

 

Per quanto riguarda i lavori ancora da pagare (del tutto o in parte) ma già deliberati, la circolare postata da paul riporta (subito dopo il sottolineato) "salvo accordo delle parti" il che fa desumere che in assenza di comunicazione alcuna, l'amministratore certificherà le quote al nuovo condòmino ... punto.

 

Onestamente vedo pochi spazi per altri ragionamenti, salvo che il venditore non si svegli una mattina e ti dica che vuole continuare ad usufruire della detrazione, ma in assenza di accordo con l'acquirente l'amministratore potrà solo applicare ciò che la circolare dice molto chiaramente.

Nel mio caso, nel rogito c'è scritto "le parti pattuiscono espressamente che le quote annue di detrazione irpef per interventi di recupero edilizio non ancora utilizzate sino ad oggi rimangano in capo al venditore".

 

quindi è pacifico che le detrazioni maturate nel 2017 vadano al venditore.

Il dubbio era per le detrazioni che matureranno (per la prosecuzione degli stessi lavori, completamente già deliberati nel 2017) nel 2018, che pare vadano all'acquirente a priori perchè l'accordo non può riguardare detrazioni non ancora esistenti.

Nel mio caso, nel rogito c'è scritto "le parti pattuiscono espressamente che le quote annue di detrazione irpef per interventi di recupero edilizio non ancora utilizzate sino ad oggi rimangano in capo al venditore".

 

quindi è pacifico che le detrazioni maturate nel 2017 vadano al venditore.

Il dubbio era per le detrazioni che matureranno (per la prosecuzione degli stessi lavori, completamente già deliberati nel 2017) nel 2018, che pare vadano all'acquirente a priori perchè l'accordo non può riguardare detrazioni non ancora esistenti.

 

io penso che il riconoscimento alla detrazione avviene quando si sta dichiarando l'inizio della detrazione; il fatto che questa detrazione avvenga ratealmente in 10 anni è un discorso seguente.

la detrazione (pur se rateizzata) è riconosciuta ad un soggetto che può tenerla per sè (con esplicito consenso di entrambi i soggetti) o lasciare che venga trasferita (come per legge) ad un altro soggetto

In effetti la questione è spinosa. Se è vero che la giurisprudenza pone in capo al venditore le spese deliberate prima della vendita ma relative a lavori non ancora eseguiti, mi chiedo come sia possibile "pretendere" che al pagamento dei lavori non corrisponda un giusto e sacrosanto diritto alla detrazione da parte di chi effettivamente sborsa i quattrini.

 

In fondo al fisco interessa soltanto che la detrazione venga presentata da uno solo dei due soggetti e non credo sia interessato a quale dei due lo faccia.

 

Personalmente non mi sono mai trovato in questa evenienza, ma se non esiste contrasto tra le parti sarei dell'opinione che la detrazione spetti a chi (dovendo sostenere le spese perchè le ha deliberate) abbia materialmente cacciato i soldi.

 

A sancire definitivamente la cosa sarebbe opportuno che tra le due parti venisse sottoscritto un accordo anche postumo (ma riferito alla vendita) in cui vengano correttamente indicate le modalità di detrazione in modo da non doversi trovare di fronte al fatto compiuto che entrambi ne usufruiscano.

In effetti la questione è spinosa. Se è vero che la giurisprudenza pone in capo al venditore le spese deliberate prima della vendita ma relative a lavori non ancora eseguiti, mi chiedo come sia possibile "pretendere" che al pagamento dei lavori non corrisponda un giusto e sacrosanto diritto alla detrazione da parte di chi effettivamente sborsa i quattrini.

 

In fondo al fisco interessa soltanto che la detrazione venga presentata da uno solo dei due soggetti e non credo sia interessato a quale dei due lo faccia.

 

Personalmente non mi sono mai trovato in questa evenienza, ma se non esiste contrasto tra le parti sarei dell'opinione che la detrazione spetti a chi (dovendo sostenere le spese perchè le ha deliberate) abbia materialmente cacciato i soldi.

 

A sancire definitivamente la cosa sarebbe opportuno che tra le due parti venisse sottoscritto un accordo anche postumo (ma riferito alla vendita) in cui vengano correttamente indicate le modalità di detrazione in modo da non doversi trovare di fronte al fatto compiuto che entrambi ne usufruiscano.

infatti concettualmente sono d'accordo, ma la detrazione segue l'immobile e quindi il proprietario al 31/12.

 

io sono in questa situazione: lavori iniziati nel 2016 e protrattisi fino alla fine del 2017.

a novembre 2017 un condomino in completa regola con i pagamenti vende l'immobile.

nel 2017 (per i lavori del 2016) la detrazione l'ho attribuita a lui poichè proprietario.

 

ora devo dichiarare all'ade le detrazioni per il 2017 (prosecuzione di intervento).

 

non so se sono stati fatti accordi specifici, ho solo la certificazione del notaio che sancisce la vendita; ho scritto ad entrambi di darmi notizie in proposito poichè io comunicherò il c.f. dell'attuale condòmino.

 

questo è quel che dicono le circolari.

Salve. Io mi troverei nella situazione seguente: a gennaio 2018 sono state deliberate opere di lavori straordinari di recupero patrimonio edilizio. 

Ad aprile 2018 vendo casa e inserisco nella proposta d'acquisto che tutte le detrazioni rimangono in capo a me. A giugno 2018 saldo all'amministratore  tutte le rate dei nuovi lavori straordinari. 

Il rogito é a luglio 2018 e per quella data non sono iniziato ancora i lavori e l'amministratore non ha ancora versato alcuna rata all'impresa edile. 

Le mie domande sarebbero: 

1. Le rate da me corrisposte devono essere versate all'impresa entro la data del rogito per usufruire delle detrazioni? 

2. Se anche dopo, queste devono essere versare tutte entro il 31/12 dall'amministratore? 

3. Nel caso in cui l'amministratore versi una parte dei lavori all'impresa nel 2019, le detrazioni possono ancora seguirmi? 

 

Grazie e saluti. 

Smooky78 dice:

Salve. Io mi troverei nella situazione seguente: a gennaio 2018 sono state deliberate opere di lavori straordinari di recupero patrimonio edilizio. 

Ad aprile 2018 vendo casa e inserisco nella proposta d'acquisto che tutte le detrazioni rimangono in capo a me. A giugno 2018 saldo all'amministratore  tutte le rate dei nuovi lavori straordinari. 

Il rogito é a luglio 2018 e per quella data non sono iniziato ancora i lavori e l'amministratore non ha ancora versato alcuna rata all'impresa edile. 

Le mie domande sarebbero: 

1. Le rate da me corrisposte devono essere versate all'impresa entro la data del rogito per usufruire delle detrazioni? 

2. Se anche dopo, queste devono essere versare tutte entro il 31/12 dall'amministratore? 

3. Nel caso in cui l'amministratore versi una parte dei lavori all'impresa nel 2019, le detrazioni possono ancora seguirmi? 

 

Grazie e saluti. 

1) no, hai stabilito nel rogito che le detrazioni per le opere deliberate nell'assemblea di gennaio 2018 restano a favore tuo, i pagamenti possono essere effettuati in qualsiasi momento. Cio' che fa testo sono i lavori deliberati (es. rifacimento tetto, rifacimento facciata....)

2) no, stesso motivo.

3) le detrazioni ti "seguiranno" sino a che verranno effettuati pagamenti.

In sostanza, l'accordo pattuito con l'acquirente e inserito nel rogito ti permette di fruire dell'agevolazione come se tu fossi ancora condòmino

  • Grazie 1

Buongiorno a tutti, 

chiedo un parere per la seguente situazione: il mese scorso abbiamo firmato la proposta di acquisto per un alloggio ubicato in un condominio in cui sono stati deliberati dagli attuali proprietari i lavori di rifacimento del cortile, la cui spesa è tutta a loro carico.

Qualche giorno fa ci contattano per dirci che, nonostante loro paghino i lavori, nel momento del rogito le detrazioni passeranno a noi, e quindi vorrebbero fare in modo che le stesse rimangano in capo a loro. Richiesta a nostro avviso lecita, ma il dubbio che ci viene è questo: come fanno a portare la spesa in detrazione dal momento che i lavori non sono ancora iniziati e quando l’impresa dovrà fatturarli loro non saranno più proprietari?

Domani li incontreremo con l’amministratore di condominio, e vorremmo arrivare preparati.

Alcuni colleghi di lavoro mi hanno anche detto che gli attuali proprietari potrebbe fare una cessione del credito, ma a chi andrebbe?

Grazie a chi vorrà rispondermi.

In effetti se i lavori non sono ancora iniziati, il problema detrazione esiste.

AdE stabilisce che le quote non detratte passino all'acquirente, salvo pattuizione contraria da indicare nel rogito; nel vostro caso, pero', non è neppure iniziato il periodo di diritto all'agevolazione, avendo solo deliberato, ma non eseguito l'intervento.

Stando così le cose nessuno puo' fruire delle detrazione: il venditore perchè non è piu' in possesso del bene all'inizio dei lavori, l'acquirente perchè non sostiene il costo.

La cessione del credito, per ora, è possibile solo in caso di ecobonus e sismabonus, non so se siano gli interventi che porrà in essere il vostro condomìnio, ma comunque, il problema è lo stesso: se manca la detrazione non è possibile cederla.

Penso che l'unico modo per uscire dall'impasse, sia di stabilire che il costo dei lavori di ristrutturazione lo sosterrete voi e, per contro, il venditore rivedrà il valore della cessione. Tale patto è da scrivere nel rogito; copia del rogito, quantomeno la parte relativa ai patti che interessano il condomìnio, la conegnerete all'amministratore che si comporterà di conseguenza.

Buongiorno Danielabi, e grazie mille per la Sua risposta. Una delle ipotesi da noi pensate infatti era quella di rivedere il

prezzo di vendita dell’alloggio accollandoci noi la spesa per ristrutturare il cortile e, quando sarà il momento, usufruire della detrazione.

Altrimenti non usufruirne né noi né loro, anche perché al momento della firma della proposta era stato ancora ribadito che la spesa l’avrebbero sostenuta loro ed era, a mio avviso, loro interesse informarsi prima.

Sentite anche il notaio di vostra fiducia, ma temo che non ci siano alternative valide.

ElenaM91 dice:

Grazie infinite.

Di nulla.

ElenaM91 dice:

Buongiorno Danielabi, e grazie mille per la Sua risposta. Una delle ipotesi da noi pensate infatti era quella di rivedere il

prezzo di vendita dell’alloggio accollandoci noi la spesa per ristrutturare il cortile e, quando sarà il momento, usufruire della detrazione.

Altrimenti non usufruirne né noi né loro, anche perché al momento della firma della proposta era stato ancora ribadito che la spesa l’avrebbero sostenuta loro ed era, a mio avviso, loro interesse informarsi prima.

Va detto che il venditore non ha nessun interesse a rivedere il prezzo scontandovi il costo dei lavori per permettere a voi di scaricarveli e non cambiando nulla per loro. Nel caso invece riconosceste un maggiore valore non scontando in pieno il costo dei lavori allora potrebbero avere un interesse ad un accordo.

davidino1978 dice:

Va detto che il venditore non ha nessun interesse a rivedere il prezzo scontandovi il costo dei lavori per permettere a voi di scaricarveli e non cambiando nulla per loro. Nel caso invece riconosceste un maggiore valore non scontando in pieno il costo dei lavori allora potrebbero avere un interesse ad un accordo.

be'....per gli acquirenti pagare a prezzo pieno un appartamento che doveva essere manutenuto dal venditore (anche se la manutenzione riguarda le parti comuni, la questione non cambia) e in piu' accollarsi altri costi....non so se lascia l'appartamento appetibile.

In ogni caso, è chiaro che dovranno intavolare una trattativa e trovare una soluzione soddisfacente per entrambi, se entrambi hanno molto interesse a vendere/acquistare.

davidino1978 dice:

Va detto che il venditore non ha nessun interesse a rivedere il prezzo scontandovi il costo dei lavori per permettere a voi di scaricarveli e non cambiando nulla per loro. Nel caso invece riconosceste un maggiore valore non scontando in pieno il costo dei lavori allora potrebbero avere un interesse ad un accordo.

Il venditore però ha firmato una proposta in cui noi compriamo un appartamento con un cortile pagato da loro e aggiustato; ora, alla luce anche dell’incontro con l’amministratore, è risultato che il preventivo fatto per questo lavori è stato fatto sulla base di un progetto, senza in realtà esserci né un preventivo certo né un’impresa per i lavori. Oltre tutto, quando il lavoro verrà appaltato, probabilmente noi nuovi proprietari saremmo chiamati di nuovo a deliberare; e il lavoro non inizierà prima dell’autunno 2020/primavera 2021, con l’incognita delle detrazioni (se ci saranno o meno, se la % rimarrà la stessa,...). Perciò riandare in trattativa per abbassare il prezzo mi sembra il minimo...

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