Il condomino può legittimamente servirsi del bene comune mentre il condominio non è titolare di un pari diritto ma, in determinate circostanze, può chiedere al condomino l'autorizzazione ad utilizzare il bene di sua esclusiva proprietà.
Utilizzazione che deve essere sempre commisurata alla necessità ed alla durata limitata connessa con il caso specifico.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 6267 del 20 luglio 2023, con una pronuncia più che lineare, ha ribadito un duplice principio.
Da un lato, la necessità, da parte del condominio di adoperarsi per ridurre al minimo il sacrificio patito dal condomino, che abbia messo a disposizione una proprietà esclusiva per fini comuni.
Dall'altro e da parte del condomino l'esigenza di dimostrare, per l'accoglimento di una domanda risarcitoria, la sussistenza del danno patito in ragione dell'inerzia dell'ente condominiale.
Sì alla rimozione del motore dell'impianto centralizzato di condizionamento dal terrazzo privato, no al risarcimento del danno. Fatto e decisione
Un condomino introduceva un giudizio nei confronti del proprio condominio chiedendone la condanna alla rimozione immediata del motore dell'impianto di condizionamento centralizzato attualmente posizionato sul terrazzo di proprietà esclusiva, nonché al risarcimento, in proprio favore, di una indennità di occupazione della superficie interessata fino alla rimozione del macchinario in questione.
Il condominio si opponeva alla domanda chiedendo, a sua volta, che, accertato che il posizionamento della struttura era avvenuta con il consenso dell'attore, la domanda venisse rigettata per infondatezza.
A base dell'azione l'attore asseriva di avere concesso solo un consenso temporaneo per il collocamento dell'apparecchio in attesa del suo spostamento sul tetto dell'edificio, in altro sito idoneo al suo alloggiamento. Questo, tuttavia, non era avvenuto malgrado le richieste del condomino, reiterate anche in sede assembleare.
Il condominio negava i fatti a lui addebitati, evidenziando come non vi fosse stato disinteresse da parte sua alla rimozione, determinata da problemi tecnici anche in considerazione dell'imminente stagione estiva. Non ultimo quello relativo al fatto che il nuovo macchinario avrebbe presentato dimensioni maggiori rispetto al precedente ma con le stesse prestazioni energetiche.
Tutti i fatti dedotti dall'attore venivano riconosciuti dal Tribunale come incontestabili, così come innegabile era la circostanza che il condominio, a fronte della notificazione dell'atto di citazione con il quale il condomino aveva ribadito di non volere più concedere la disponibilità al collocamento "temporaneo" e di cortesia del macchinario nella posizione attuale, era rimasto completamente inerte.
Condizionatore sul terrazzo condominiale, servono autorizzazioni?
La domanda di rimozione immediata del macchinario veniva, pertanto, accolta mentre quella di condanna del condominio al risarcimento per l'occupazione era stata respinta per mancanza di prova sul quantum.
Considerazioni conclusive
In ambito condominiale la situazione classica disciplinata dalla normativa vigente è quella che è raffigurata nell'art. 1102 c.c., che delinea il quadro ed i limiti nei quali l'attività del singolo può essere esercitata se interessa il bene comune.
Tanto è vero che la disposizione è rubricata "uso della cosa comune"; è collocata nell'ambito delle norme che disciplinano la comunione ed è applicabile all'istituto del condominio in forza del rinvio di cui all'art. 1139 c.c.
Nel caso portato all'esame del Tribunale di Milano, tuttavia, la situazione si è ribaltata, dal momento che il soggetto utilizzatore era il condominio, mentre il bene interessato era di natura esclusiva. Non solo, ma nella motivazione della sentenza si afferma e conferma che il condomino aveva concesso l'uso della propria terrazza per collocare il motore dell'impianto di condizionamento in via del tutto temporanea e a titolo di cortesia.
A fronte di tutto questo e malgrado inviti e diffide del condomino il condominio non aveva provveduto alla rimozione del macchinario.
Se è pacifico, in fatto, che la domanda di rimozione non poteva che essere accolta dal Tribunale, l'attenzione deve essere focalizzata sul negato riconoscimento del diritto di risarcimento, in termini di liquidazione di indennità di occupazione della superficie di proprietà esclusiva della parte attrice.
In sostanza il Tribunale ha motivato il suo diniego affermando che l'attore non aveva documentalmente dimostrato il rapporto tra le dimensioni del terrazzo e la parte occupata dal motore, non aveva prodotto - anche se a titolo di mero riferimento - il valore locativo di beni immobili situati nella stessa zona, né aveva richiesto un'istanza istruttoria su questo preciso punto.
Ora, se nella sostanza la decisione del Tribunale meneghino è più che corretta, va rilevato che il fatto che nella stessa sentenza si è affermato che la parte dell'area esclusiva era stata concessa non solo a titolo temporaneo ma anche di cortesia.
E questo potrebbe essere già di per sé un motivo di esclusione del riconoscimento dell'indennità di occupazione.
Mentre appare difficile ipotizzare che il valore della locazione al mq. di un immobile possa essere ad un terrazzo.
Al di là della decisione che - si ribadisce - è pienamente condivisibile, appare opportuno evidenziare che, quando il condominio occupa spazi di proprietà esclusiva per necessità di carattere comune, al condomino dovrebbe essere versata un'indennità di occupazione, a meno che il soggetto interessato non abbia dichiarato espressamente di rinunciarvi.
Il valore dell'indennità deve essere valutato e deliberato dall'assemblea, tenendo conto che se il disagio subito dal condomino sia di poco conto, nel senso che la limitazione all'uso della proprietà esclusiva sia ridotta nel tempo e nello spazio rendendo il sacrificio del soggetto passivo superabile, l'indennità potrebbe non avere fondamento. Occorre sempre considerare, infatti, il contemperamento degli interessi tra le parti.
