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L'usucapione della proprietà superficiaria

La proprietà superficiaria di un immobile consiste nella proprietà della costruzione separata dalla proprietà del suolo
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 3469 del 25 agosto 2022, si è espressa su un interessante caso di usucapione della proprietà superficiaria. La pronuncia è degna di attenzione in quanto ripercorre i rapporti tra accessione (tipico modo di acquisto della proprietà a titolo originario), diritto di superficie e, appunto, usucapione.

La sentenza si segnala per aver affrontato il delicato caso dell'usucapione della proprietà superficiaria su suolo comune, a lungo oggetto di discussione in dottrina e in giurisprudenza. A tal proposito, il Tribunale di Palermo richiama le Sezioni Unite che, con la sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018, hanno stabilito come l'operare dell'istituto dell'accessione non sia precluso dalla circostanza che, in presenza di una comunione del suolo, la costruzione sia realizzata da uno (o da alcuni) soltanto dei comproprietari. Analizziamo la vicenda.

L'atto di citazione per l'usucapione della proprietà superficiaria

La questione sottoposta all'attenzione del Tribunale di Palermo può così essere riassunta. L'attore, tempo addietro, aveva edificato un immobile sul terreno che era in comproprietà con gli altri fratelli, i quali avevano fatto lo stesso con altri fabbricati.

Avendo avuto il possesso esclusivo, pacifico e ininterrotto del suddetto edificio per oltre 20 anni, conveniva innanzi al giudice i propri germani per sentirne dichiarare l'acquisto per usucapione.

La questione giuridica dell'accessione

La questione giuridica sottesa all'azione di usucapione riguarda la portata dell'accessione che, come anticipato in premessa, costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario.

In virtù dell'accessione, infatti, qualunque costruzione esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo (art 934 c.c.).

L'attore quindi rivendicava la piena ed esclusiva proprietà dell'immobile che sorgeva sul suolo comune, chiedendo appunto l'usucapione della proprietà superficiaria.

Cos'è la proprietà superficiaria?

Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 3469 del 25 agosto 2022, chiarisce preliminarmente cosa debba intendersi per proprietà superficiaria.

Per il giudice siciliano, la proprietà superficiaria di un immobile consiste nella proprietà della costruzione separata dalla proprietà del suolo.

Essa si distingue dal diritto di superficie, quale diritto di costruire e mantenere la costruzione su suolo altrui (art. 952 c.c.) limitando il diritto del proprietario del suolo, il quale non può beneficiare degli effetti dell'accessione (cfr. Cass., 9 ottobre 2017, n. 23547).

Il comproprietario che costruisce sul suolo comune

Chiarito ciò, nel caso di specie si tratta innanzitutto di comprendere la sorte dell'immobile edificato dal comproprietario, a propria cura e spese, sul suolo comune.

Una parte della giurisprudenza più risalente aveva affermato l'operare senza eccezioni dell'accessione, per cui l'edificio costruito da uno solo dei comproprietari sul suolo comune, in assenza del consenso degli altri comproprietari, sarebbe divenuto di proprietà comune, salvo patto contrario.

Altra parte della giurisprudenza più recente, invece, affermava il contrario, e cioè che l'immobile costruito sul suolo comune è di proprietà esclusiva del costruttore (tra tante, Cass., 24 gennaio 2011, n. 1556).

A sanare detto contrasto sono intervenute le Sezioni Unite con la sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018, rilevando che l'operare dell'istituto dell'accessione non è affatto precluso dalla circostanza che, in presenza di una comunione del suolo, la costruzione sia realizzata da uno (o da alcuni) soltanto dei comproprietari.

Secondo il Supremo consesso, la costruzione realizzata dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, di proprietà comune ai comproprietari del suolo, salvo contrario accordo che deve rivestire la forma scritta ad substantiam oppure, come vedremo, salvo che sia intervenuta usucapione.

Costituiscono titoli idonei a impedire l'operare dell'accessione quelli costitutivi di diritti reali, fra i quali si colloca, oltre alla costituzione diretta di un diritto di superficie, la cosiddetta concessione ad aedificandum, con la quale il proprietario del suolo rinuncia a fare propria la costruzione che sorgerà su di esso.

In definitiva, la Suprema Corte ha sancito che, in mancanza di valido contrario titolo, qualunque costruzione edificata sul suolo comune diviene ipso iure, per il solo fatto dell'incorporazione e a prescindere dalla volontà manifestata dalle parti al di fuori delle forme prescritte dall'art. 1350 c.c., di proprietà comune di tutti comproprietari del suolo in proporzione alle rispettive quote.

L'usucapione della proprietà superficiaria

Precisato ciò e, quindi, considerato che nel caso di specie tutte le costruzioni edificate dai germani sul terreno comune sono state oggetto di accessione, divenendo, così, proprietà comune di tutti alla stregua del suolo, bisogna valutare se il fabbricato oggetto del giudizio possa dirsi usucapito dall'attore.

È appena il caso di dire che l'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento a seguito del possesso animo domini continuato, pacifico ed ininterrotto per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge e, come tale, può essere un titolo di acquisto anche della proprietà superficiaria.

Orbene, in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando necessario, a fini della usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res communis da parte dell'interessato attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.

Il Tribunale di Palermo ritiene di poter accogliere la domanda, atteso che l'attore ha dimostrato il possesso ultraventennale esclusivo, pacifico e ininterrotto dell'immobile, sia tramite le testimonianze e gli interrogatori delle controparti, sia mediante documentazione (certificati di residenza storici, contratto di fornitura idrica, ecc.).

In sintesi: il comproprietario che costruisce sul suolo comune non è titolare esclusivo del fabbricato che ha edificato, a meno che non ci sia un accordo scritto che preveda il contrario. Si può però acquistare la proprietà esclusiva del fabbricato mediante usucapione.

Sentenza
Scarica Trib. Palermo 25 agosto 2022 n. 3469

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