Vai al contenuto
mdemontis

Pensilina: proprietà comune o condominio parziale?

Salve

 

Il palazzo in cui abito è composto da 8 appartamenti, 2 per ogni piano.

Nel prospetto della facciata che dà su un cortile interno (opposta a quella principale sulla quale si trova l'ingresso e che dà sulla pubblica via), gli appartamenti a destra presentano dei balconi incassati che rientrano nel prospetto dell'immobile e il cui parapetto è costituito da una ringhiera metallica, mentre quelli a sinistra hanno dei balconi aggettanti, sporgenti per circa un metro dalla sagoma dell'edificio e con parapetto in muratura.

Il balcone aggettante dell'ultimo piano, è sovrastato da una pensilina orizzontale in materiale Laterizio/tondini ferro/cemento, di sagoma pari al piano di calpestio del balcone. Tutti i balconi, risultano chiusi con delle vetrate scorrevoli, fissate nella parte superiore, al balcone soprastante, mentre quelle del balcone dell'ultimo piano sono fissate alla pensilina.

Ora, questa pensilina presenta delle infiltrazioni e occorrerebbe effettuare dei lavori di ripristino e impermeabilizzazione.

 

Stante la descrizione in premessa, vorrei sapere se a tali spese debbano concorrere tutti i condomini oppure se si tratti di condominio parziale i cui oneri gravino esclusivamente sui proprietari dei quattro appartamenti posti all'ala sinistra, con balconi aggettanti.

 

Cordialità

 

Maurizio Demontis

Ritengo che in un caso di questo genere, peraltro ben circostanziato, la pensilina "fornisca utilità al solo balcone sottostante" (che tra l'altro è aggettante) e non al fabbricato, e che quindi la relativa riparazione sia interamente a carico del proprietario del balcone.

 

Naturalmente fatto salvo un Regolamento di Condominio che reciti diversamente.

Ricordo che in recente passato dei casi analoghi siano già stati trattati, e dagli stessi si è dedotto che le pensiline a copertura dell'ultimo balcone aggettante siano una parte comune.

In quanto assolvono alla finzione di coprire la colonna verticale dei balconi aggettanti.

Senza poi sottovalutare che essendo un elemento della facciata, essa concorre al decoro dell'edificio.

 

In altri termini è come se la pensilina fosse una prosecuzione del lastrico solare a copertura dei sottostanti balconi.....o anche una sporgenza, in quel punto, del cornicione in sommità.

Per la sua finzione di copertura della colonna dei sottostanti balconi, la ripartizione delle spese deve avvenire tra tutti i balconi che essa ricopre nella colonna.

La scrivente afferma che la pensilina che copre il balcone è delle stesse dimensioni del piano di calpestio sottostante, il che mi spinge ad affermare che svolga più una funzione di copertura del balcone stesso, che di protezione del fabbricato o di prolungamento del lastrico solare. Diverso sarebbe se la pensilina incorniciasse l'intero stabile, riparando anche i balconi aggettanti dell'ultimo piano, perchè in tal caso assolverebbe indubbiamente e soprattutto ad una funzione di decoro e protezione dei muri perimetrali.

 

Inoltre, la giurisprudenza è ormai orientata a considerare i balconi aggettanti interamente di proprietà dei condòmini che lo possiedono, sui quali gravano tutte le eventuali spese di rifacimento (soletta, impermeabilizzazione, calpestio e soffitto sottostante) perchè svolgono la funzione principale di calpestio e affaccio a favore del condòmino proprietario piuttosto che di copertura dei balconi sottostanti. La pensilina in questione, che oltretutto non è calpestabile, svolge, al contrario, un chiaro ruolo di esclusiva copertura del balcone sottostante piuttosto che di protezione dell'edificio.

 

Non sono contrario a priori su ciò che afferma @marcanto, ma nella fattispecie sono orientato a considerare che le spese di rifacimento siano interamente a carico del proprietario del balcone che usufruisce della funzione primaria e, a mio giudizio, unica, di copertura.

E' ben noto quello che la giurisprudenza indica in merito ai balconi aggettanti, ma qui non si discute sulla qualificazione di tali circostanze .....perchè ben note,

Il fatto che venga affermato

"" la pensilina che copre il balcone è delle stesse dimensioni del piano di calpestio sottostante ""

è ininfluente ai fini della ripartizione dei costi, ma ha invece influenza ai fini della sola qualificazione/descrizione degli spazzi in questione.

 

In quanto a questo

..........il che mi spinge ad affermare che svolga più una funzione di copertura del balcone stesso, che di protezione del fabbricato o di prolungamento del lastrico solare.

 

........ ma nella fattispecie sono orientato a considerare che le spese di rifacimento siano interamente a carico del proprietario del balcone che usufruisce della funzione primaria e, a mio giudizio, unica, di copertura.

sarebbe come il dire che il lastrico solare ha la sola ed esclusiva funzione di riparare SOLOAMENTE il livello immediatamente sotto......e non l'intera colonna verticale delle unità.

 

Se è incomprensibile e irreale tale considerazione, deve esserlo anche quella di reputare la pensilina solamente funzionale al balcone aggettante più alto !!!!

E sembra più realistaica la funzione di copertura dell'intera colonna verticale dei balconi.

×