La legge attribuisce all'amministratore non solo il potere di ordinare l'esecuzione delle opere di ordinaria amministrazione ma anche di porre in essere gli interventi necessari alla tutela delle parti comuni, senza necessità di ottenere il preventivo consenso assembleare. Tanto vale anche per la rimozione delle antenne sul lastrico solare?
La risposta a questa domanda presuppone non soltanto una breve sinossi delle competenze dell'amministratore ma anche la distinzione tra le diverse situazioni che possono verificarsi. Come vedremo, infatti, una cosa è disporre lo spostamento temporaneo delle antenne in vista di un intervento manutentivo della superficie su cui insistono, altro è ordinarne la rimozione definitiva.
In quest'ultima circostanza, poi, bisogna distinguere l'ipotesi in cui detti impianti siano perfettamente funzionanti da quella in cui, invece, siano guasti o in disuso. Approfondiamo la questione.
Antenne sul lastrico solare: quando sono legali?
Ciascun condomino ha il diritto di installare la propria antenna tv sul lastrico solare. È noto infatti il principio sancito dall'art. 1102 c.c., secondo il quale ogni proprietario può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la normale destinazione d'uso e consenta anche agli altri di farne parimenti utilizzo.
Le modalità operative dell'installazione sono sancite direttamente dall'art. 1122-bis c.c., a tenore del quale «Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche».
Il diritto a installare la propria antenna tv sulla sommità dell'edificio sussiste perfino nell'ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva.
Secondo la Suprema Corte (sentenza n. 16865 del 7 luglio 2017), il condomino ha il diritto di installare l'antenna televisiva sul lastrico solare esclusivo se dimostra l'impossibilità di installare l'antenna stessa su beni di proprietà personale o condominiale.
Anche in questa ipotesi, però, il diritto di installare l'antenna televisiva (previsto dalla legge 6 maggio 1940 e dal d.P.R. 29 marzo 1973 n. 156) trova un limite nel divieto di menomare il diritto di proprietà di colui che deve consentire l'installazione su parte del proprio immobile, ove l'istante abbia la possibilità di collocare un'antenna in una parte dell'immobile di proprietà personale o condominiale.
Quali sono i poteri dell'amministratore sulle parti comuni?
Detto del diritto di installare la propria antenna sul lastrico solare dell'edificio, passiamo ora al secondo aspetto inerente al tema di cui stiamo trattando: i poteri che l'amministratore può esercitare sulle parti comuni dell'edificio.
È noto che l'amministratore possa disporre in autonomia degli interventi rientranti nella cosiddetta "ordinaria" o "piccola" manutenzione.
Si tratta solitamente di lavori di scarso rilievo economico, spesso programmati da tempo o effettuati con cadenze regolari, necessari per garantire il normale godimento di beni e servizi comuni, come accade ad esempio per la revisione della caldaia, la cura del verde comune, la pulizia delle scale, le piccole riparazioni non onerose (gradino smussato, ecc.).
Al contrario, per la manutenzione straordinaria occorre il previo consenso dell'assemblea, salvo che si tratti di interventi urgenti: in quest'ultima ipotesi, secondo l'art. 1135 c.c., l'amministratore può disporre dei lavori anche senza autorizzazione, purché ne riferisca alla prima adunanza utile.
La ratio della norma è evidente: nei casi d'urgenza, non c'è il tempo necessario per poter attendere l'approvazione assembleare.
L'amministratore detiene ovviamente anche il potere di proteggere le parti comuni dalle azioni pericolose o dannose dei proprietari o dei terzi: secondo l'art. 1130, comma primo, nn. 2 e 4, c.c., l'amministratore deve rispettivamente «disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini» e «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio».
L'amministratore deve quindi intervenire ogni volta che l'integrità, la funzionalità o anche solo l'utilizzabilità di un bene o un servizio comune sia messa a repentaglio.
Ad esempio, l'amministratore dovrà diffidare il condomino che ha indebitamente occupato o danneggiato una parte comune per scopi egoistici.
L'amministratore può ordinare la rimozione delle antenne sul lastrico?
Veniamo ora al quesito principale del presente articolo: l'amministratore può rimuovere le antenne private che si trovano sul lastrico solare comune? Dipende dalle circostanze.
In linea di massima, possiamo affermare che l'amministratore possa ordinare la rimozione o lo spostamento delle antenne tv ogni volta che tale operazione si renda necessaria per la tutela dell'integrità del lastrico solare o del decoro architettonico dell'edificio.
Lastrico solare: è pertinenza?
Come detto in precedenza, infatti, l'art. 1122-bis c.c. impedisce di installare la propria antenna tv arrecando pregiudizio alla cosa comune ovvero alterando l'estetica dell'edificio.
L'amministratore può senz'altro disporre la momentanea rimozione delle antenne tutte le volte in cui ciò sia necessario per la corretta esecuzione di un intervento deliberato dall'assemblea.
Si pensi, ad esempio, al rifacimento della superficie del lastrico: un lavoro del genere potrebbe richiedere lo spostamento temporaneo delle antenne installate sulla medesima.
Infine, a parere dello scrivente l'amministratore potrebbe ordinare la rimozione delle vecchie antenne tv in disuso o comunque non funzionanti: in un'ipotesi del genere, infatti, si tratterebbe di un'indebita occupazione di una parterebbe di un'indebita occupazione di una parte comune atteso che, se l'impianto è guasto o non più utilizzato, non c'è ragione che lo stesso insista sulla superficie condominiale.
Impugnazione della delibera e domanda di rimozione di opere
Amministratore: come può procedere alla rimozione delle antenne?
L'amministratore che intende procedere alla rimozione di una delle antenne tv poste sul lastrico comune deve innanzitutto inviare una formale comunicazione al proprietario, invitandolo a procedere da sé allo spostamento.
Solo in subordine potrà affidare incarico a un tecnico affinché provveda a tanto, addebitando il fine il costo dell'intervento al singolo condomino inadempiente.
