Secondo la giurisprudenza (Trib. Brindisi, primo marzo 2012), per terrazza a livello in un edificio condominiale deve intendersi la superficie scoperta posta in cima di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante, sicché deve ritenersi destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto.
Terrazza e lastrico solare: differenze
È evidente come la terrazza sia sostanzialmente equiparabile a un lastrico solare, con la seguente differenza: mentre il lastrico è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quanto meno, una copertura di ambienti sottostanti, la terrazza a livello è un ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti (in questo senso Tar Campania - sezione Salerno, 28 giugno 2021, n. 1578).
Insomma: mentre il lastrico solare ha una preminente funzione di copertura, la terrazza è finalizzata anche a consentire il comodo affaccio, garantendo una maggiore utilità al condomino che vi accede.
Il criterio di divisione delle spese del lastrico esclusivo
La somiglianza tra terrazza e lastrico solare consente di mutuare il criterio di cui all'art. 1126 c.c., a tenore del quale, quando l'uso della superficie o di una parte di essa non sia comune a tutti i condòmini, «quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
Il criterio appena enunciato consente così di ripartire le spese tra condòmini non solo nell'ipotesi di manutenzione e rifacimento ma anche di responsabilità extracontrattuale ai sensi dell'art. 2051 c.c., ad esempio nel tipico caso di infiltrazioni d'acqua che danneggiano l'unità immobiliare sottostante.
Lastrico solare di proprietà esclusiva, manutenzione, danni, responsabilità e risarcimento
Terrazza che copre un solo vano: come si dividono le spese?
L'applicazione del principio di cui all'art. 1126 c.c. non è pacificamente accettato nell'ipotesi in cui il lastrico/terrazzo sovrasti una sola unità immobiliare.
Invero, secondo un orientamento più risalente nel tempo (cfr. Cass., sent. n. 11029/2003), anche nell'ipotesi di terrazza che copre un solo vano trova applicazione lo speciale criterio previsto per il lastrico solare: 1/3 della spesa a carico del proprietario della terrazza e la restante parte a carico del proprietario sottostante.
A parere di questa tesi, la terrazza, anche se copre solo un'unità immobiliare, svolge comunque per quest'ultima la funzione di riparo e di copertura tipica del lastrico solare, la cui disciplina in tema di ripartizione delle spese va applicata a prescindere dal numero di appartamenti sottostanti.
Più di recente, però, sembra essersi affermato un altro convincimento in ragione del quale, affinché possa aversi una terrazza a livello equiparata al lastrico solare anche ai fini della ripartizione delle spese, è fondamentale che la terrazza stessa consista in una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani, anche se non necessariamente alla sommità dell'intero fabbricato (in questo senso Cass., 18 novembre 2021, n. 35316).
In buona sostanza, secondo quest'ultimo orientamento la terrazza è equiparabile al lastrico solare se la superficie funge da copertura di almeno due o più unità immobiliari sottostanti; al contrario, se si tratta di un solo vano, dovrà applicarsi il criterio di ripartizione delle spese previsto per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai (Cass., 14 settembre 2017, n. 21337).
Si applicherebbe, in pratica, l'arti. 1125 c.c., a tenore del quale «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».
Insomma: secondo l'orientamento giurisprudenziale che appare ora prevalente, le spese di manutenzione della terrazza che copre un solo vano devono essere ripartite secondo il criterio previsto per i soffitti e i solai, che prevede la divisione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti.
A parere dello scrivente, l'orientamento giurisprudenziale più recente non è peregrino: se infatti trovasse applicazione l'art. 1126 c.c. anche nell'ipotesi di terrazza che sovrasta un solo vano, il proprietario inferiore sarebbe costretto a sostenere la spesa maggiore (pari ai 2/3 del totale) pur non essendogli imputabile alcuna responsabilità in merito al deterioramento della superficie, non avendone egli la disponibilità.
