L'articolo 68 disp. att. c.c. stabilisce che, ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Le tabelle assolvono alla duplice funzione di determinare la quota di partecipazione di ogni singolo condomino nelle spese condominiali poiché il dovere di contribuzione è rapportato al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 c.c., primo comma), nonché per determinare l'entità della partecipazione e del voto di ciascun condomino nelle assemblee che è espresso in millesimi.
In sostanza, per il riparto delle spese bisogna far riferimento alla tabella fondamentale dei millesimi di proprietà (tabella A) per tutti i beni e servizi che servono in modo paritario i condomini.
Il regolamento condominiale normalmente contiene, oltre alla tabella dei millesimi di proprietà (relativa al rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari, che viene utilizzata per il calcolo delle maggioranze necessarie per la costituzione dell'assemblea e per la validità delle deliberazioni), le tabelle particolari, dette "speciali", che contengono già il risultato dell'applicazione dei criteri legali (o quelli diversi stabiliti da una norma contrattuale del regolamento di condominio) per le scale (e l'ascensore).
Anche per queste tabelle non si può escludere la presenza di errori, con conseguente richiesta di uno o più condomini di revisione dei valori millesimali.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (sentenza n. 3738 del 9 ottobre 2023).
Scale ed ascensore: è indiscutibile la revisione delle tabelle predisposte dal costruttore e accettate dai condomini. Fatto e decisione
Il proprietario di un'unità abitativa facente parte di un complesso condominiale, citava davanti al Tribunale tutti i condomini al fine di ottenere ex art.69 disp. att. c.c. la revisione o modifica delle tabelle millesimali ed il loro adeguamento ai valori corrispondenti alla reale superficie posseduta; in particolare secondo l'attore erano errati i valori millesimali attribuiti alle singole unità abitative, sia nella tabella B (manutenzione e ricostruzione scale) che nella tabella C (spese inerenti gli ascensori), tabelle a suo tempo predisposte dal costruttore e poi accettate da tutti i condomini; l'attore rilevava come i valori errati causassero anche un'errata determinazione delle spese condominiali, con conseguente danno economico a suo carico.
Lo stesso condomino riteneva che tale situazione dannosa derivasse da un errato calcolo dell'effettiva sua proprietà dovuto alla non corretta applicazione del cd. principio delle "altezze di piano", come illustrato e descritto nella sua consulenza di parte.
Si costituivano in giudizio solo due condomini che, per (l'asserita) natura contrattuale delle tabelle, sostenevano l'inapplicabilità al caso di specie dell'art.69 disp. att. c.c. e, dunque, l'inammissibilità dell'azione intrapresa dall'attore, nonché l'omessa indicazione di elementi idonei a identificare l'errore rilevante ai sensi art. 69 disp. att. c.c. Restavano contumaci gli altri convenuti.
Il Tribunale ha dato ragione all'attore. Come evidenziato dal giudice campano, le risultanze della C.T.U. hanno messo in rilievo che nella tabella B (spese per manutenzione delle scale) sono stati assegnati alla proprietà dell'attore 142 millesimi a fronte di quelli effettivi pari a 45,58 millesimi, mentre nella tabella C (spese inerenti gli ascensori) sono stati assegnati 205 millesimi a fronte degli effettivi 12,12 millesimi (cioè un valore circa 20 volte superiore rispetto a quello effettivo).
Il Tribunale ha ricordato che l'errore nella determinazione dei valori millesimali costituisce una causa di revisione delle tabelle, principio che trova applicazione anche in ipotesi di tabelle millesimali di formazione negoziale.
Crediti dell'amministratore uscente, un caso da manuale
Alla luce di quanto sopra il giudice campano ha disposto la revisione delle tabelle millesimali B (manutenzione e ricostruzione scale) e C (spese inerenti gli ascensori) in conformità a quelle indicate nell'elaborato peritale del CTU.
Considerazioni conclusive
Nel caso esaminato i valori millesimali delle tabelle scale e ascensore attribuiti ad un condomino sono risultati notevolmente superiori a quelli effettivi per un errato calcolo delle altezze di piano e della loro sommatoria.
L'errore che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste nell'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (Cass. civ., sez. VI, 25/01/2018, n. 1848; Trib. Crotone 15 marzo 2023 n. 190). La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, tuttavia, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio.
Si tenga conto che il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. civ., sez. II, 25/09/2013, n. 21950).
In ogni caso, anche l'approvazione unanime delle tabelle scale e ascensore (c.d. tabelle contrattuali), non esclude la revisione dei valori millesimali per errori (Cass. civ., sez. II, 18/06/2020, n. 11846).
