La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28262 del 9 ottobre 2023, con riferimento all'impugnazione di una delibera condominiale per presunta carenza dei quorum di legge, ha ribadito il principio secondo cui le tabelle di proprietà hanno valore puramente dichiarativo dei criteri di calcolo stabiliti dalla legge per determinati beni o impianti destinati a servire i condòmini, servendo soltanto ad agevolare lo svolgimento delle assemblee e la ripartizione delle spese ad essi relativi. Analizziamo più nel dettaglio la pronuncia in commento.
Tabelle millesimali e quorum costitutivo: fatto e decisione
La vicenda che ci occupa trae le mosse dall'impugnazione di una delibera condominiale inerente alla scelta di un'impresa cui affidare alcuni lavori di straordinaria amministrazione.
Secondo il ricorrente, la decisione sarebbe stata viziata da una carenza del quorum costitutivo ex art. 1136 c.c. Nello specifico, il consesso avrebbe fatto confusione tra i millesimi di proprietà e i millesimi di gestione, calcolando il quorum sulla base di questi ultimi anziché sui primi.
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo non provato il presunto difetto di quorum.
Infatti, quando l'impugnazione di una delibera dell'assemblea condominiale è fondata, come nel caso in esame, sulla deduzione di vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o all'adozione con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, la tabella millesimale assume un rilievo dirimente soltanto quando i condòmini hanno espressamente dichiarato di accettare che le loro quote siano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando così vita a una convenzione di valore negoziale.
Nel caso in esame, al contrario, l'esistenza di tabelle convenzionali adottate all'unanimità non è stata dimostrata.
Ove invece la tabella millesimale approvata dall'assemblea ha inteso unicamente determinare quantitativamente la portata dei rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sulla base dei criteri legali, l'invalidità di una delibera per difetto dei quorum prescinde dalla necessaria verifica del rispetto delle indicazioni tabellari.
Ciò perché l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale ma rivela un valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge o da un'eventuale convenzione (così Cass., Sez. Unite, n. 18477 del 2010).
Se poi il condomino voglia lamentare che le tabelle millesimali in uso sono erronee, deve agire per la revisione delle stesse a norma dell'art. 69 disp. att c.c., fermo restando che, secondo l'orientamento della Cassazione, la portata non retroattiva della pronuncia di revisione giudiziale non comporta l'invalidità di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore (così Cass. n. 2635 del 2021; n. 6735 del 2020).
Nel caso di specie, il ricorrente ha lamentato l'applicazione di valori diversi da quelli indicati nella tabella millesimale, in quanto espressi nella tabella di gestione relativa all'uso delle parti comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa (ad esempio le scale, gli ascensori, l'impianto di riscaldamento, ecc.).
Tuttavia, secondo la Cassazione, tale distinzione, pur essendo ricorrente nella pratica condominiale, non assume nessun rilievo giuridico ai fini della decisione.
La Suprema Corte, pertanto, conclude esprimendo il seguente principio di diritto:
«il condomino che impugna una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero edificio, senza che abbia rilievo in proposito l'esistenza di una "tabella di proprietà" e di eventuali "tabelle di gestione", le quali hanno, di regola, valore puramente dichiarativo dei criteri di calcolo stabiliti dalla legge per determinati beni o impianti […], e servono soltanto ad agevolare lo svolgimento delle assemblee e la ripartizione delle spese ad essi relativi».
Approvazione tabelle millesimali: a maggioranza o all'unanimità?
Rilevanza delle tabelle millesimali: considerazioni conclusive
La pronuncia in esame è perfettamente rispettosa dei principi già espressi dalla giurisprudenza di legittimità.
Secondo l'insegnamento del giudice nomofilattico, il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi, la cui presenza e il cui rispetto non costituiscono, perciò, requisito di validità delle delibere assembleari, essendo consentito sempre di valutare in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, poiché la tabella anzidetta agevola ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio (così, da ultimo, Cass. n. 3295 del 2023).
