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Superbonus 110% o 90%. A chi spetta dire "tutta la verità" al condominio?

Spesso si parla di aver affidato a un professionista o a un General Contractor la "pratica di Superbonus", come se ciò bastasse per beneficiare della maxi detrazione. In realtà le cose sono molto più complesse
Ing. Cristian Angeli Ing. Cristian Angeli 

Dall'entrata in vigore del decreto rilancio (DM34/2020), sul Superbonus si è detto e scritto di tutto e di più. Un mare magnum di informazioni, spesso tra loro contrastanti, a causa delle mille interpretazioni e dei continui aggiornamenti normativi e di prassi fiscale.

Chi esegue ricerche sul web rischia spesso di farsi un'idea semplificata, illusoria, o fuorviante di questa "straordinaria" (nel vero senso della parola), agevolazione fiscale.

Per beneficiare (in concreto) del Superbonus serve un approccio multidisciplinare

Partiamo proprio col dire che il Superbonus è una agevolazione fiscale con carattere, appunto, di "straordinarietà". Non spetta a tutti e non spetta per sempre.

Questa è la prima cosa che dovrebbe esser chiara a coloro che sono partiti in ritardo o che sono partiti solo "sulla carta", lasciando indietro o temporeggiando sulle attività realmente essenziali, prima fra tutte la progettazione.

Gli orizzonti temporali del Superbonus 110%, nel caso dei condomìni, sono ormai noti, ma è bene ricordarli. Per beneficiarne è necessario il rispetto di una delle seguenti condizioni:

  • Delibera di esecuzione dei lavori entro il 18/11/2022 e presentazione CILAS entro il 31/12/2022
  • Delibera di esecuzione dei lavori tra il 19/11 e il 24/11/2022 e presentazione CILAS entro il 25/11/2022.

I condomìni che non rientrano nelle due casistiche sopra riportate, in presenza degli altri requisiti, possono beneficiarne al 90%.

Ma ovviamente quelle sopra riportate sono condizioni necessarie ma non sufficienti, tanto per il 110 quanto per il 90%. Dando per scontato il rispetto dei requisiti tecnici richiesti dai decreti, l'unico modo per fruire in concreto del Superbonus è adottare un approccio multidisciplinare, che tenga conto degli aspetti tecnici, finanziari e organizzativi connessi all'operazione.

Quello che spesso i condòmini non sanno

L'effettiva possibilità di beneficiare del Superbonus dipende da una serie di fattori tra loro interconnessi, di natura tecnica, finanziaria e organizzativa. Se uno di questi fattori viene a mancare, o non viene curato nel modo giusto, la partita rischia di deludere le aspettative di chi aveva pensato di ristrutturare gratis, o quasi, il proprio caseggiato.

Non sempre è chiaro che, a monte di tutto, deve esserci la REALE NECESSITÀ di effettuare i lavori di miglioramento, che devono essere valutati preventivamente e poi progettati dettagliatamente da un professionista tecnico.

In assenza di una accurata e condivisa progettazione (svolta da un ingegnere, da un architetto o da un geometra a seconda della tipologia delle opere da realizzare) e di una parallela pianificazione finanziaria (svolta da un commercialista), la possibilità di fruire del Superbonus nei tempi consentiti dalla legge può diventare una chimera.

Senza progettazione e computazione dei lavori nessuna impresa potrà valutare (seriamente) la possibilità di prendere in appalto il lavoro e a quali condizioni. Non potrà, di conseguenza, pianificarne l'esecuzione nei tempi disponibili.

Parallelamente, senza una pianificazione finanziaria si rischia, ad esempio, di confondere l'importo dei lavori (quello che deve essere determinato dal professionista tecnico sulla base dei prezzari vigenti), con l'importo "agevolabile".

Non è detto infatti che tutti i lavori progettati e computati dal tecnico rientrino nel Superbonus o che siano compatibili con i vari massimali fissati dai decreti attuativi.

Tantomeno è scontato trovare un partner bancario disponibile ad acquistare il credito fiscale, o una impresa che faccia lo sconto in fattura e, se si, a quali condizioni. La ricerca deve essere gestita con la massima professionalità.

Si comprende quindi che il percorso che porta all'effettiva possibilità di beneficiare del Superbonus deve essere pianificato dal punto di vista tecnico, finanziario e organizzativo fin da subito, molto prima di aprire il cantiere.

A chi spetta dire tutta la verità

Il corpus normativo che ha introdotto e che ha, via via, dettagliato le modalità applicative del Superbonus, ha omesso di individuare la figura preposta al coordinamento delle varie attività.

In un processo complesso come quello descritto questa figura dovrebbe essere sempre presente, per evitare che le cose vengano affidate al caso.

A cosa serve infatti una ottima progettazione se manca una pianificazione finanziaria? A cosa serve la pianificazione finanziaria se non si hanno chiari i dettagli progettuali? A cosa servono i dettagli progettuali se non si conoscono le tempistiche?

Nell'ambito dei lavori pubblici questa figura è obbligatoria ed è normata, si chiama "Responsabile unico del procedimento", una sorta di "direttore d'orchestra" che coordina l'operato dei vari professionisti e dell'impresa.

Nei lavori privati questa figura non è prevista dalla legge, ma ciò non significa che non debba essere presente. Può coincidere con il professionista tecnico (che, obbligatoriamente, deve essere presente solo per occuparsi della progettazione e delle asseverazioni).

Amministratore adempimenti fiscali Superbonus

Oppure può coincidere con il commercialista (che si deve occupare, obbligatoriamente, del visto di conformità). Può coincidere anche con l'amministratore di condominio.

Nessuna di queste tre figure è tenuta, se non per motivi "morali", ad avere un ruolo manageriale per il coordinamento del processo che porta (si spera) al Superbonus. Ma ciascuna di esse, previa contrattualizzazione e definizione del corrispettivo, può essere investita di tale funzione.

A chi non compete

Non è di certo consigliabile affidare un ruolo di coordinamento così strategico ai singoli condòmini, o a gruppi di essi, nemmeno se "qualificati" o "volenterosi", tantomeno se non riscuotono la fiducia della maggioranza. Si tratta infatti di attività che comportano responsabilità e che richiedono la conoscenza approfondita degli aspetti interdisciplinari relativi allo specifico lavoro.

A parere dello scrivente, considerato che spesso il coordinamento di questi aspetti strategici determina risvolti economici importanti, è opportuno che il direttore d'orchestra venga individuato in un professionista con provata competenza, meglio se iscritto a un ordine professionale, con i conseguenti doveri deontologici, senza affidarsi solamente a un General Contractor.

=> Ecco perché con il Superbonus i condòmini hanno "ipotecato" le loro case!

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Ferdinando
Ferdinando 24-01-2023 16:18:35

Non ci stocapeendo più niente.... Chi mi aiuta? Parlo di una palazzina di 9 unità per lo piu seconde case zona mare aabruzzo. Eravamo partiti per la ristrutturazione con accesso al bonus, il tecnico scopre che la palazzina ha due pareti abusive non condonabili (e stata superato il 2% in fase di costruzione)quindi dei 9 appartamenti 6 hanno il problema e a quanto pare non accettano il ripristino. Cosa posso fare?

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Roberto
Roberto 24-01-2023 17:26:47

A tale riguardo mi sono posto un interrogativo. Se la UE impone l'obbligo di avere case green, come la mettiamo con gli abusi? Ora, da questi sei bloccato. Ma avere un "obbligo" significa comunque fare i lavori e passarci sopra? Altra grana da risolvere.
Colgo l'occasione per ringraziare CONDOMINIOWEB.COM per le professionali indicazioni che ci fornisce.
Distinti saluti.

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Anton
Anton 26-01-2023 17:05:41

Siamo un condominio di dieci appartamenti. Il bonus 110% non Siamo riusciti a prenderlo, ma sembra impossibile prendere anche quello 90%, visto tutti gli impedimenti, limite di reddito e altro. Conosco persone che hanno comprato casa singola, e l'hanno ristrutturata con il 110%.
Sembra una presa in giro. Una propaganda. C'è ma se provi a farla, è praticamente impossibile.

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Raffaele
Raffaele 31-01-2023 17:12:48

Si parla sempre di Superbonus 110%, nel mio Condominio viene approvato in assemblea con 750 mm di proprietà e 2 astenuti di dare mandato all'Amministratore di stipulare il contratto con il General Contractor, per i lavori di efficientamento energetico, in data 01 05 2022, nessuna impugna la delibera, dopo circa 50 giorni iniziano i lavori del Superbonus. Un condomine che si era astenuto nella delibera, tramite il suo legale comunicava all'Amministratore di non volere il cappotto previsto di 12 cm sul proprio balcone, E' corretto un comportamento del genere e a cosa può andare incontro il Condominio se il condomine persiste nella sua azione? Accetto volentieri qualsiasi commento RR

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