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Agevolazione prima casa: slittamento dei termini - acquisto di una pluralità di pertinenze - spiaggetta privata

Le ultime novità in tema agevolazione prima casa
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

L'articolo 24 del decreto-legge 8 aprile 2020, n. 23 (cd. "Decreto Liquidità"), convertito, con modificazioni, dalla legge 5 giugno 2020, n. 40, con lo scopo di impedire la decadenza dal beneficio "prima casa", attese le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone, dovute all'emergenza epidemiologica da COVID-19, aveva disposto la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio "prima casa" e ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa.

Le modifiche articolo 24 DL n. 23/2020 (convertito in l. n. 40/2020)

Il DL 31 dicembre 2020, n. 183, convertito con modificazioni dalla L. 26 febbraio 2021, n. 21 ha modificato l'articolo 24, comma 1, stabilendo che le parole "31 dicembre 2020" sono sostituite dalle seguenti: "31 dicembre 2021".

La Legge 25 febbraio 2022, n. 15, di conversione del D.L. 30 dicembre 2021, n. 228, c.d. "Decreto Milleproroghe" ha modificato ulteriormente l'art. 24, comma 1, D.L. n. 24/2020, prorogando dal 31 dicembre 2021 al 31 marzo 2022 il termine finale di sospensione della decorrenza dei termini previsti ai fini del riconoscimento dell'imposta agevolata sulla c.d. "prima casa".

Riassumendo quindi sono sospesi, per il periodo 23 febbraio 2020 - 31 marzo 2022, i termini di:

A. 18 mesi (a decorrere dall'acquisto dell'immobile) entro i quali l'acquirente della "prima casa" deve trasferire la propria residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato;

B. 1 anno (a decorrere dalla cessione dell'immobile) entro cui il contribuente, che ha ceduto la propria "prima casa" acquistata con le agevolazioni in esame, deve acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale, per non decadere dalle stesse (in caso di cessioni avvenute entro 5 anni dall'acquisto);

C. 1 anno (a decorrere dall'acquisto della nuova "prima casa" con le relative agevolazioni) entro cui il contribuente deve cedere l'abitazione già posseduta, per non decadere dalle predette agevolazioni.

Si sottolinea che la proroga viene applicata anche al termine di 1 anno previsto dall'art. 7, Legge n. 448/1998, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa.

Agevolazione prima casa e spiaggia privata

Recentemente la Cassazione ha chiarito che ai fini dell'estensione dell'aliquota agevolata per l'acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell'immobile, destinate al servizio e ornamento dell'abitazione oggetto dell'acquisto, anche una spiaggetta privata (Cass. civ., sez. VI, 25/02/2022, n. 6316).

Secondo i giudici supremi in tema di imposta di registro, ai fini dell'estensione dell'aliquota agevolata per l'acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell'immobile, destinate al servizio e ornamento dell'abitazione oggetto dell'acquisto, ai sensi della nota II bis all'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, come modificata dall'art. 3 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, e sulla base della nozione dettata dall'art. 817 cod. civ., ad esempio, anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell'acquirente, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all'immobile principale, né che l'acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria mera valenza complementare rispetto alla citata mozione civilistica. Il principio sopra espresso vale anche per la spiaggetta privata.

La normativa fiscale - ad avviso della Cassazione - non comprende una elencazione esclusiva, in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata "a servizio od ornamento" (art. 817 c.c.) del "bene principale", che dipende, a sua volta, da un fattore oggettivo (l'obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all'altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di "asservire" l'uno all'altro). Anche la spiaggetta privata quindi può rientrare nell'agevolazione prima casa quando è pertinenza dell'immobile.

Agevolazione prima casa e pluralità pertinenze

In linea generale, l'agevolazione prima casa è ottenibile per comprare, oltre che un'abitazione, solo una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2 (cantine e solai), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie e posti auto).

Mettiamo però che una compravendita riguardi i seguenti beni: un'abitazione, un'autorimessa e due unità immobiliari di categoria C/2; l'acquirente in sede di rogito dichiari che i beni acquistati saranno accorpati (anche catastalmente) con altra unità immobiliare di sua proprietà facente parte del medesimo fabbricato, acquistata con i benefici "prima casa" in precedenza.

In tal caso gli immobili acquistati, a seguito dell'accorpamento, avrebbero fatto parte di un'unica unità immobiliare abitativa, non dì lusso, classificata in cat. A, diversa dalle A/1, A/8 e A/9 (che non rientrano nei benefici di legge).

In tal secondo una decisione della Ctp di Pesaro l'agevolazione prima casa è ottenibile (sentenza n. 14, sezione 1, del 23 febbraio 2022).

È agevolabile quindi l'acquisto di due o più pertinenze della medesima categoria catastale, se esse vengano accorpate a un'abitazione (contestualmente o precedentemente comprata) al fine di ampliarla.

Spese acquisto prima casa

Sentenza
Scarica Cass. 23 febbraio 2022 n. 6316

Scarica CTP 23 febbraio 2022 n. 14

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