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Ecco perché con il Superbonus i condòmini hanno "ipotecato" le loro case!

Il "Centro Studi ICAF" ha individuato oltre 80 elementi di criticità prevalentemente ignorati dagli amministratori condominiali nell'ambito della deliberazione delle opere di riqualificazione del fabbricato attraverso ricorso a bonus fiscali.
Dott. Ivan Giordano Dott. Ivan Giordano - Giurista, esperto contabile e direttore scientifico di ICAF 

Indubbiamente il Superbonus ha attratto la maggior parte delle attenzioni mettendo nell'ombra i bonus minori ma ogni volta che si decide di ristrutturare il patrimonio immobiliare privato attraverso l'utilizzo di denaro pubblico l'attenzione dei proprietari immobiliari e di chi ha il mandato a gestirli deve inevitabilmente essere prioritaria, a prescindere dalla tipologia di bonus dal 50% al 110%, nessuno escluso.

La storia degli ultimi anni è già scritta: sull'onda del "tutto gratis", attraverso contratti capestro e delibere assunte nella quasi totale inconsapevolezza, i condominii hanno deliberato una "ipoteca" a favore dell'Agenzia delle Entrate gravante sul patrimonio dei singoli proprietari.

Terrorismo mediatico? Tutt'altro, pragmatismo, consapevolezza delle norme fiscali, conoscenza di uno scenario d'insieme che abbraccia la sfera del diritto tributario, del diritto civile, del diritto amministrativo e del diritto penale.

Ed è proprio così, perché mentre qualcuno raccontava che era possibile ristrutturare gratis i condominii, ometteva di spiegare ai condòmini che gli eredi di immobili locati a terzi non hanno diritto al bonus fiscale e devono pagare interamente i lavori, che i condòmini non in regola con il pagamento delle spese condominiali riferibili alla quota non cedibile dell'appalto straordinario non maturano credito d'imposta, che il valore, anche se non richiesto dall'appaltatore, dell'attualizzazione del credito utilizzato per estinguere il pagamento dei lavori, deve rimanere a carico dei condòmini, che quando si materializza l'attività di mero contraente (praticamente ogni volta che il condominio conferisce mandato all'appaltatore di gestire in modo accentrato le opere, a prescindere dal fatto che l'appaltatore si qualifichi o meno come "general contractor") matura un "valore" della prestazione che genera un margine di indetraibilità del credito, e così via per numerose ulteriori fattispecie che riducono sino ad annullarlo il diritto alla maturazione del credito d'imposta.

Gli stessi che sostenevano il "tutto gratis" hanno anche sempre affermato che l'unico vincolo da non violare sia non eccedere i parametri economici di riferimento (prezziari DEI, listini MITE, tariffari ragionali, etc.) e che ogni soggetto coinvolto (impresa, tecnici, professionisti, etc.), essendo coperto da polizza assicurativa, avrebbe comunque azzerato ogni possibile, eventuale, residuale margine di rischio.

Asseverazione dei tecnici e visto di conformità tributario avrebbero infine cristallizzato il diritto al credito d'imposta.

Insomma gratis e a rischio zero!

E quindi nessuna gara d'appalto, nessuna penale contrattuale (oppure introdotta nei contratti in misura risibile), nessuna precauzione a favore del committente: solo una serie di firme e tutto è fatto.

Oggi si comincia a percepire la realtà, ben diversa da quella raccontata nelle assemblee di condominio.

Si scopre che i profili di impugnazione delle delibere di riqualificazione edilizia con ricorso ai bonus fiscali con cessione del credito o con sconto in fattura espongono a motivi di nullità che mettono a rischio l'intera progettualità del bonus non solo oltre i 30 giorni dall'assunzione della delibera ma anche a ponteggi montati o dopo anni, magari in sede di accertamento tributario.

Con un aggravio, che non beneficia certo dei bonus fiscali, in termini di spese legali, processuali, di mediazione e di natura tecnica, spesso sostenute per la conflittualità maturata nelle assemblee per poi non vedere neppure materializzata l'opera.

Ma andiamo oltre…

Si apprende che da mesi alcuni amministratori (troppo pochi, per la verità!) tramite un "consenso informato" hanno rappresentato ai propri condòmini oltre 80 punti critici affinché assumessero con consapevolezza le delibere, proteggendo il patrimonio degli amministrati oltre che loro stessi come professionisti, e chi non lo ha fatto oggi si trova a dove omettere di rendicontare "questioni pendenti", "rapporti in corso", "informazioni patrimoniali" che se dovesse correttamente rappresentare in nota sintetica sarebbero in contrasto con la delibera assunta, quali le obbligazioni e le solidarietà contrattuali che li vincolano per tutta la durata degli accertamenti tributari.

Accertamenti che ci hanno raccontato essere "protetti" dal visto di conformità rilasciato dal commercialista o dalle società di revisione abilitate, e che sarebbero durati 5 anni, per poi scoprire che il visto di conformità non è un "bollino di garanzia" ma la verifica della presenza di una serie di informazioni, per lo più autocertificate, e che non considera l'indetraibilità degli oneri finanziari, delle economie del general contractor, delle quote incedibili dei condòmini morosi, dell'utilizzo promiscuo dei beni, né i relativi calcoli specifici; e poi abbiamo anche scoperto che i 5 anni sono in realtà 12 o 13 per il superbonus e 18 per gli altri bonus, e considerando che è raro che esista un 110% senza quote a bonus minori, ogni appalto straordinario rimane accertabile per 18 anni.

Ci hanno anche raccontato che ristrutturare il condominio col "110%" o col bonus facciate o con altro bonus, attraverso lo sconto in fattura, avrebbe aumentato il valore del patrimonio immobiliare. E' così vero? Chi comprerebbe a prezzo pieno un immobile ristrutturato attraverso la cessione di un credito d'imposta rimanendo coobbligato verso l'appaltatore per tutta la durata del periodo di accertamento?

In risposta a questa delicata domanda, ci hanno rassicurato che al "cessionario in buona fede" non è disconoscibile il credito, e quindi di fatto non avrebbe mai motivo l'appaltatore, pur avendone il diritto, di agire in via di regresso con un'azione di rivalsa, verso il condominio e in solidarietà verso ogni singolo condòmino.

E sebbene nonostante le rassicurazioni nessun appaltatore ho notizia che abbia mai rinunciato al diritto di regresso ai sensi dell'art.63 DD.AA. Tra settembre e novembre 2022 la Suprema Corte di Cassazione scardina questo principio e dichiara sequestrabili i crediti dei cessionari in buona fede, come da sempre affermato dal "Centro Studi ICAF" generando una reazione di immobilismo nel mondo bancario rispetto alla monetizzazione dei crediti d'imposta e quindi bloccando l'intero settore e l'intera filiera.

I bonus fiscali sono a termine. Se non trovano conclusione entro i tempi previsti dal legislatore, il contribuente ne perde il diritto con obbligo di restituzione (ravvedendosi con sanzioni e interessi, per i quali l'Amministrazione Finanziaria ha avuto ben cura di predisporre sin da subito gli specifici codici tributo).

Qualcuno ancora racconta che il bonus facciate, non più in vigore, è salvo anche terminando i lavori nel 2023 o addirittura oltre. E ciò è avvenuto anche con il "venerdì nero" della CILAS di novembre, per tutti coloro che, pur non avendo iniziato i lavori entro il 31.12.22 pensano che solo per aver presentato la CILAS abbiano "affrancato" il diritto al "110%".

Il tutto semplicemente ignorando un principio del diritto tributario che prevede che la cessione del credito d'imposta si perfezioni al verificarsi di tre condizioni, nel medesimo periodo d'imposta e in vigenza di bonus: il pagamento della quota non cedibile, l'esecuzione dei lavori o quantomeno l'inizio delle opere (questo solo se in prosecuzione di vigenza del bonus), la cessione della quota non cedibile.

In pochi si sono chiesti, assumendo in fretta e furia le delibere per montare al più presto i ponteggi, chi avrebbe subìto le conseguenze per mancata conclusione delle opere per eccessiva onerosità o per impossibilità sopravvenuta: nessun appaltatore, nessun tecnico, nessuna delle loro assicurazioni. Solo il committente!

L'elenco delle false informazioni su cui si sono costruiti i presupposti delle delibere potrebbe proseguire per molto, e sarà mio impegno ogni settimana approfondirne uno, nel dettaglio, con ogni riferimento specifico.

Ma ce ne sono alcuni troppo importanti per non menzionarli si d'ora.

Penso a chi ha affermato che avere "abusi edilizi" all'interno della propria abitazione non avrebbe inficiato il diritto ai benefici fiscali sulle parti comuni. Invero la notizia è stata diffusa in questi termini ma non è così.

Gli altri condòmini non possono essere penalizzati dall'abuso del singolo, certamente, ma il singolo perde il diritto al credito sia per le opere private che per la propria quota di credito sulle parti comuni, conseguenza identica per come tale circostanza ricadrebbe in carico al proprietario di un immobile funzionalmente indipendente o ad un immobile singolo, che non potrebbe certo avere un trattamento tributario differente rispetto ad un condòmino.

O ancora si pensi ai rischi legati alla perdita dei bonus fiscali per violazione di norme in materia di igiene, salute e sicurezza.

Inoltre, tornando ai tempi dell'accertamento tributario, il termine di 12/13/18 anni è certamente un termine oltre ogni tutela giuridica o contrattuale nel rapporto civilistico tra le parti. Quali responsabilità di imprese o professionisti per legge o per contratto durano sino ad un termine così ampio? La conseguenza è la totale assenza di tutele per il committente e la totale inutilità delle polizze assicurative, che in assenza delle responsabilità degli assicurati non attiverebbero le coperture.

Molti condominii inoltre, non mettendo in gara le imprese, deliberano lavori che pro-quota spesso sono superiori al valore del bene stesso, ignorando che sul valore del credito d'imposta, chi vende entro 5 anni se privato o sine tempore se impresa, è tenuto a versare allo stato la tassazione sostitutiva o diretta sulle plusvalenze.

Inoltre i condòmini spesso sono del tutto inconsapevoli della differenza fra "crediti inesistenti" e "crediti non spettanti", di come si qualifichino queste due illiceità nell'ambito dei bonus fiscali e del superbonus in generale e del fatto che le sanzioni previste partono da un minimo del 60% per i crediti non spettanti e arrivano al 270% per i crediti inesistenti, ovviamente oltre alla richiesta di restituzione della sorte capitale.

Deve essere chiaro al condominio che un appalto "tutto gratis" da €.1.000.000,00 potrebbe tradursi in una richiesta di restituzione da €.3.300.000,00.

E ciò rappresenta una "questione pendente" e un'"informazione patrimoniale" in sede di rendicontazione, che diventa quanto meno "imbarazzante" per l'amministratore rappresentare se non ha assunto la delibera con un adeguato "consenso informato".

E' evidente che "imbarazzante" sia un eufemismo, in quanto l'omessa o parziale rendicontazione espone a illiceità la delibera di approvazione del rendiconto straordinario, con ogni possibile conseguenza del caso.

Prima delle battute finali non posso omettere di rivolgere un pensiero al fondo speciale ex art.1135 n.4 (questo sconosciuto!) la cui assenza espone a illiceità la delibera di approvazione dei lavori e il cui omesso incasso espone a inesistenza il credito d'imposta in qualsivoglia modo ceduto (cessione o sconto in fattura).

E poi la confusione fra "sconto in fattura" e "cessione del credito": ho sempre sentito dire che lo sconto in fattura sia una forma tecnica di utilizzo del beneficio fiscale preferibile alla cessione del credito.

Credo che si tratti di una delle affermazioni più scorrette e prive di fondamento che possano essere fatte, oltre che palesemente contrarie alla realtà.

La cessione del credito è sempre preferibile allo sconto in fattura, espone a minori rischi, a minori costi e non assoggetta i cedenti a solidarietà nell'obbligazione. Dedicheremo al tema, come a tutti gli altri menzionati, uno specifico articolo.

Inoltre non è raro, nei computi metrici, trovare i costi trasversali (ponteggi, approntamenti cantiere, etc.) "caricati" sui bonus maggiori anziché distribuiti pro-quota (economica o in termini di peso delle lavorazioni) su tutti i bonus e sulle lavorazioni che non beneficiano di agevolazioni: anche questo è un importante elemento di ripresa fiscale da parte dell'Amministrazione Finanziaria in sede di accertamento.

Ma prima di lasciarci con un "arrivederci" alla prossima settimana, intendo sottoporre alla vostra attenzione quanto previsto nella circolare AdE n. 23/E/2022, nella quale, fra i 6 alert che possono far venir meno il diritto alla cessione dei crediti in sede di accertamento tributario, riporta letteralmente:

  • "l'incoerenza reddituale e patrimoniale tra il valore e l'oggetto dei lavori asseritamente eseguiti e il profilo dei committenti beneficiari delle agevolazioni in esame
  • "la sproporzione tra l'ammontare dei crediti ceduti ed il valore dell'unità immobiliare".

Solo i due precedenti punti espongono al rischio di disconoscimento del credito la più parte delle opere realizzate in questi mesi prive del controllo sostanziale dei valori economici o prive della verifica delle quote non cedibili dei crediti d'imposta.

In ultimo, mi sorprende come blog e pagine social che trattano i temi dei bonus fiscali, appaltatori, general contractor e ahimè talvolta anche qualche amministratore un po' distratto, pur disponendone, non abbiano dato la 'più ampia visibilità all'interpello 904-1140/2022 della DRE Lombardia in materia di oneri finanziari e margini del general non cedibili o dell'interpello 909-1342/2022 della DRE Emilia Romagna in materia di non cedibilità del credito per i condòmini morosi.

La conoscenza e la corretta informazione sono il nostro prioritario strumento di tutela!

Superbonus "tutto gratis" con sconto in fattura? Se non hai pagato gli oneri finanziari hai ceduto un credito inesistente, con sanzioni dal 200% al 270% e possibile responsabilità penale!

--
Ivan Giordano
Giurista d'impresa con laurea presso l'Università Commerciale Luigi Bocconi.
Tributarista esperto in fiscalità immobiliare, condominiale e societaria.
Esperto contabile iscritto presso la CCIAA - Milano.
Direttore scientifico di ICAF - Istituto di Conciliazione e Alta Formazione.
Giornalista iscritto presso l'Ordine dei Giornalisti della Lombardia, editore e direttore di ICAF TV.
Responsabile Scientifico del Registro Italiano Revisori Condominiali e Immobiliari
Autore di numerose pubblicazioni sui temi della contabilità condominiale e della revisione condominiale.
Tel. 02.67.07.18.77
consulenze@istitutoicaf.it
https://www.istitutoicaf.it/

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Vilma Castelli
Vilma Castelli 18-01-2023 13:59:49

e senza considerare che bravi edili ce ne sono sempre meno e i lavori vengono svolti spesso alla carlona

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Aldo Venditti
Aldo Venditti 18-01-2023 19:24:54

Ringrazio per le preziose informazioni e mi farebbe piacere continuare a ricevere altre notizie in merito. Nel mio condominio sta capitando che è stata presentata la CILAS senza che ci fosse una delibera assembleare con le dovute informazioni sui lavori, l'importo totale e pro capite, e tutti gli altri dettagli che dovrebbero essere conosciuti prima dell'inizio lavori.

rispondi
Luca
Luca 18-01-2023 20:02:21

Delibera inesistente, neanche nulla! Altro che 110%!!!!! Diffida immediatamente l'amministratore e coinvolgi tutti i condomini.

rispondi
Antonino
Antonino 01-02-2023 12:49:39

Purtroppo, nella generalità dei condomini i condòmini non si interessano della vita condominiale ma si fidano ciecamente dell'operato dell'amministratore. non ho altro da aggiungere.

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Roberto
Roberto 19-01-2023 11:11:09

Se viene confermato l'obbligo UE di adeguare i fabbricati all'abbattimento della CO2, pensate a quei poveracci che hanno appena sistemato le facciate ed ora devono appiccicarci sopra il cappotto. Altra spesa. Nelle assemblee che ho frequentato nessuno ha mai detto preventivamente che tutto gratis non era. Alcuni condomìni non sono formati dal classico involucro in cui tutte le unità immobiliari stanno sotto lo stesso tetto ma hanno più coperture, più terrazze a livello, ecc... ma qualcuno se ne frega e ripartisce tutto con un'unica tabella millesimale di proprietà generale senza badare alle incidenze ed alle ripartizioni particolari (vedi vari articoli c.c.). Alla verifica dell'ADE ne vedremo delle belle. Per questi casi occorre una relazione che determini una giusta collocazione delle unità immobiliari nel fabbricato o, forse, anche fuori del fabbricato con la determinazione e l'accettazione di nuove tabelle millesimali, se mancano.
Distinti saluti.
Roberto

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Filippo
Filippo 19-01-2023 16:11:45

Attendiamo prossime puntate!

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Cesare Zaccaria
Cesare Zaccaria 19-01-2023 17:26:10

Dotta e ben argomentata la problematica del SUPERBONUS qui spiegata.
In sintesi ,il SUPERBONUS è inaccettabile. Gli immobili costruiti nel nostro Paese nel dopo guerra sono mal progettati e mal costruiti sono tutti in APE F o G cioè le peggiori. Con il SUPERBONUS migliorebbero di due misere posizioni, come dire niente.
Si spenderebbero ingenti risorse buttate al vento

rispondi
Marco
Marco 19-01-2023 18:00:09

Di gratis c'è solo l'ignoranza dei condomini!!!! Prezzi lievitati del 300-500% tanto è tutto gratis, si, solo sulla carta!

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Camillo Il Grande
Camillo Il Grande 19-01-2023 19:25:36

Finalmente qualcuno che ha evidenziato il rischio che corrono i condomini !!!

rispondi
Cristian
Cristian 20-01-2023 09:18:01

bell´ articolo, si vede che vi e´competenza, ma mai visto nessuno scrivere in maniera cosi incomprensibile.

rispondi
Roberto
Roberto 22-01-2023 23:30:25

Mah? Io ho molti dubbi su questo articolo, dovesse accadere quanto scritto la rivoluzione Francese non sarebbe nulla a quanto potrebbe succedere in Italia

rispondi
Mario
Mario 20-01-2023 09:38:16

Da vicende come queste o analoghe si comprende perfettamente perché l’Italia è un paese bloccato.
Mi limito strettamente all’aspetto legale e non entro nel merito degli aspetti morali…
Nessuna iniziativa può essere presa senza che si scontri contro un intricato sistema burocratico.
Ho letto l’articolo un paio di volte, esaustivo e preciso per carità, fatto molto bene, ma quello che mi è rimasto dentro è un enorme voltastomaco!
Leggi, regolamentazioni, decreti, articoli, coma 1 2 e 3…
E non si può essere istruiti in materia a meno che non lo si faccia per mestiere…e neanche in questo caso è detto !
Ne siamo tutti vittime, chi si crede furbo, chi furbo non lo è e si affida, ignoranti in materia che si fidano, onesti e meno onesti.
E ritornando nello specifico tutti vittime…oltre agli ignari proprietari di immobili, migliaia di imprese fallite e centinaia di migliaia di posti di lavoro persi.


rispondi
Nicola
Nicola 20-01-2023 15:32:18

Dopo 2 anni di arrogante insistenza dell’amministratrice per attivare un super bonus di circa 16.000.000 di € siamo riusciti ad impedirlo . In partenza eravamo contrari 15 condomini su 135! Sarebbe giusto espellere tutti quegli amministratori che si sono comportati scorrettamente.

rispondi
Luca
Luca 20-01-2023 15:51:50

@Nicola: Ci credo che insisteva, con il ruolo da responsabile avrebbe preso dal 5 al 10%.

rispondi
Filippo
Filippo 20-01-2023 16:09:48

@Nicola: Ci sono invece amministratori che da due anni stanno prendendo parole perchè non hanno fatto il 110% pur avendolo proposto esternando tutti i dubbi che si vedevano all'orizzonte. Nemmeno uno che ti dica "grazie di non averci fatto rischiare la casa". A tutti piace guadagnare, ma a qualcuno sta ancora a cuore il prossimo.

rispondi
Luca
Luca 20-01-2023 16:29:00

@Filippo: Esatto, molti condomini si meritano veramente una ipoteca sulla casa!

rispondi
Luca Ferrarini
Luca Ferrarini 30-01-2023 22:04:09

@Nicola: espellere da dove? Non esiste un albo, non esiste un ordine.

rispondi
Roberto
Roberto 20-01-2023 10:10:28

Ho sognato di percorrere l'Italia da Nord a Sud. Vedevo un'unica lunga 📦 scatola di polistirolo senza più identità stilistica ed architettonica.

rispondi
Roberto
Roberto 20-01-2023 15:15:03

Non sono esperto in materia, a questo punto anche la fisica quantistica dei miei studi diventa banale.
Grazie comunque per le preziose informazioni.

rispondi
Lidia
Lidia 20-01-2023 20:29:06

Riguardo al fatto che "gli eredi di immobili locati a terzi non hanno diritto al bonus fiscale e devono pagare interamente i lavori", le chiedo se ciò è vero anche se il contratto di locazione è col canone concordato.
Io ho ereditato, alla morte di papà lo scorso anno, l'appartamento che era dei nonni e che papà affittava con canone concordato a dei ragazzi. Il contratto era scaduto pochi giorni dopo la sua morte e io l'avevo rifatto con gli stessi inquilini, per 3+2 anni.
Purtroppo durante un'assemblea di condominio in cui non ero presente hanno deliberato di fare il cappotto col bonus 110. Onestamente, è meglio che mi precipiti a vendere la casa prima di essere rovinata?
Grazie se mi vorrà rispondere.

rispondi
Ivan Giordano
Ivan Giordano 20-01-2023 21:38:13

Buonasera Lidia, mi scriva a tv@istitutoicaf.it, sarà un piacere darle ulteriori informazioni in merito

rispondi
Matteo
Matteo 21-01-2023 16:11:39

l'ignoranza di alcuni condomini spesso è sconfinata. Basta del buon senso per capire che il "TUTTO GRATIS" non esiste. Tutto fa leva sul fatto che ai prezzi attuali in pochi si possono permettere di riqualificare l'immobile, attendiamo e vediamo quale sarà la situazione tra 12-18 mesi.

rispondi
Gianni
Gianni 21-01-2023 19:42:07

Interessante articolo che si presta a numerosi spunti riflessivi, grazie Dott. Giordano. Personalmente non ho ben compreso il passaggio 'Molti condominii inoltre, non mettendo in gara le imprese, deliberano lavori che pro-quota spesso sono superiori al valore del bene stesso, ignorando che sul valore del credito d'imposta, chi vende entro 5 anni se privato o sine tempore se impresa, è tenuto a versare allo stato la tassazione sostitutiva o diretta sulle plusvalenze.'Si fa riferimento al valore catastale dell' immobile? La plusvalenza come verrebbe calcolata e, si applucherebbe anche nel caso che ci si sconti il credito personalmente senza passare da cessione o sconto e magari non avendo nemmeno totale capienza?

rispondi
Ivan Giordano
Ivan Giordano 22-01-2023 16:16:17

Buonasera Gianni, mi scriva a tv@istitutoicaf.it! Grazie per il suo quesito.

rispondi
Achille Lipona
Achille Lipona 23-01-2023 14:52:33

Noi abbiamo fatto la facciata perché i pannelli dovevano essere di 12 cm per acquisire il miglioramento delle 2 classi di cui alla normativa! Si consideri pure che un terzo di detta facciata era stata già fatt 6 anni prima con ottimi risultati. Domando: se dovessimo apporre i pannelli avremmo ancora necessità dei pannelli da 12 oppure dato il precedente isolamento della facciata sarebbero più sottili ? Grazie a chi vorrà rispondere.

rispondi
Antonella
Antonella 24-01-2023 13:29:43

salve, ma io non essendo esperta dell argomento e non avendo usufruito del 110% non capisco bene cosa voglia dire l art. :) qlc e´cosi gentile da riassumere in 4 parole??? grazie

rispondi
Luca
Luca 29-01-2023 22:12:10

Articolo onanistico di Giochi di parole per non dire nulla.

rispondi
Ivan Giordano
Ivan Giordano 30-01-2023 05:18:20

@Luca: Sono tributarista immobiliare e giornalista. Ogni parola dell'articolo qui pubblicato ha una fonte ed è dimostrabile. Al di là della sua ironia, può cortesemente contestare punto per punto l'articolo magari attraverso riferimenti legali o tributari? ALtrimenti più che mai mi è chiaro il significato del termine metaforico di "vanvera" associato alle sue parole. Attendo con fiducia qui un suo riscontro, punto per punto, magari con nome, cognome e sua professione per comprendere l'autorevolezza della fonte. Così gli altri lettori potranno confrontare e comprendere. La ringrazio per il lavoro di grande utilità che saprà fare. Cordialità. Ivan Giordano - L'autore

rispondi
Roberto
Roberto 30-01-2023 14:28:25

Egr. Dott. Ivan Giordano non posso che ringraziarla per le sue attente ed utili osservazioni in merito al 110%. Purtroppo qualcuno pensa che una volta applicato il famigerato cappotto sia tutto finito senza giuste considerazioni sia prima che dopo. Povero illuso!.NO COMMENT!
distinti saluti.

rispondi
Raffaele
Raffaele 24-01-2023 20:56:24

Buonasera, ho letto e riletto con molta attenzione quello che ha scritto, non penso che bisogna essere così negativi nei confronti dei Condomini che hanno accettato l'ecobonus 110%, se l'amministratore ha espletato correttamente tutte le procedure previste, con professionalità e con la dovuta competenza non ci dovrebbero essere problemi nei confronti dell'AdE, il problema è le continue modifiche che sono state fatte, vedi le circolari AdE. Spero sinceramente che non si continui a cambiare, altrimenti seguire tutte le modifiche diventerà davvero un problema. grazie per l'esposizione

rispondi
Massimiliano Pagani
Massimiliano Pagani 25-01-2023 09:19:01

Interessante e preciso. Come si considera la mancata corrispondenza con gli atti di fabbrica? Va risolta prima dell'inizio lavori o deve essere ottenuta prima della fine lavori ?

rispondi
David
David 25-01-2023 11:22:40

Buongiorno,

È possibile avere una consulenza a pagamento di un esperto?
Nel mio condominio hanno presentato la CILAS lo scorso anno.Il lavoro prevede un efficientamento energetico da C ad A1. Questo grazie a pannelli fotovoltaici e nuova caldaia.

Non metto in dubbio che possa essere utile. Vorrei solo essere tutelato da un esperto superpartes. L'amministratore per ovvie ragioni non può esserlo.
Per qualsiasi domanda, sono a disposizione.
Grazie
David

rispondi
Ivan Giordano
Ivan Giordano 26-01-2023 08:59:51

Buongiorno, se vuoi affrontare un tema specifico mi scriva pure a consulenze@istitutoicaf.it

rispondi
Gpersonalmenteiuseppe
Gpersonalmenteiuseppe 28-01-2023 00:17:34

Personalmente ritengo che l'80% degli amministratori,visto che lo stato li ha voluti,lo stesso stato non si sta rendendo conto che il potere a loro dato sta rovinando,la nazione e quindi i cittadini condomini altro che aumento di carburanti,guardatequante cause con una marea di spreco disoldi i poveri condomini che alzano la testa devono sopportare nei confronti del caimano che li gestisce passando al bonus 110% fate il conto quanto prende di percentuale su un lavoro del genere che gli importa di spiegare??condomini facili prede,voi avete mai sentito di una indagine della finanza a questi signori o che la stessa abbia,mandato dei brevi questionari ai condomini sia essi di 10 0 di cento?sapete quanti abbandonano subito il campo,un botto,Ai voglia i specialisti della materia a spiegare, io credo che i condomini non si dovrebbero più curare la bile e lo stato farebbe cassa,ma......

rispondi
Roberto
Roberto 30-01-2023 09:58:16

Caro Giuseppe, i sigg. Condomini dovrebbero sapere che l'amministratore non ha poi quel gran potere. Comanda sempre l'assemblea che è l'organo decisionale del condominio; l'amministratore è l'organo esecutivo delle volontà dell'assemblea. I condomini lo pagano per questo. Per quanto riguarda le percentuali sui lavori, tieni presente che l'amministratore "chiede" ma sta a voi decidere se "dargliele", contrattualmente o no. Purtroppo è diventata ormai abitudine (in molti casi) credere che tali percentuali siano obbligatorie. E' anche vero che certi lavori che esulano dalla normale amministrazione richiedono un impegno maggiore e quindi anche un riconoscimento pecuniario ma bisognerebbe contrattare prima tra le parti soprattutto quando le percentuali portano a cifre esorbitanti senza senso. Vedi nei lavori del 110% che non rientrano neppure nelle agevolazioni fiscali. Altrimenti si cerca un amministratore meno caro. Una mezza soluzione sarebbe quella di nominare un paio di consiglieri che affianchino l'amministratore in alcune decisioni, tenendo però presente che tali figure possono solo consigliare e non decidere perchè le decisioni spettano sempre inequivocabilmente all'assemblea.
Distinti saluti.

rispondi
Barbara
Barbara 28-01-2023 21:09:54

Buonasera, nel mio condominio 3 anni fa era stata indetta una prima riunione per deliberare il 110% dove era presente il general contractor e l'impresa esecutrice dei lavori. In quella occasione erano stati presentati i preventivi e mostrati i materiali del cappotto, i serramenti e le caldaie che sarebbero state installate. Il famoso 23 novembre è stata fatta una nuova riunione dove è stato comunicato che il general contractor e l'impresa erano cambiati e che i preventivi precedenti non erano più validi. Tutti i condomini hanno deliberato a favore per l'accettazione del nuovo general contractor tranne me e un altro vicino. L'amministratore ha anche detto che probabilmente la cifra inizialmente stabilita nei precedenti preventivi sarà sicuramente più elevata ma a tutt'oggi non sappiamo ne' quanto spenderemo ne' che materiali/serramenti/ caldaie etc saranno installati. Io per limitare il danno (che ci sarà sicuramente dal momento che le mansarde agibili sono state rese abitabili con abusi edilizi non sanati in quanto l'amministratore aveva detto che era cambiata la norma e non era più necessario) ho deciso di non cambiare nulla e accollarmi solo la spesa del cappotto, visto che sono obbligata. Le chiederei come sia possibile tutelarmi, infatti leggendo il suo articolo credo che ci siano delle irregolarità.. Grazie e complimenti per l'ottimo contributo editoriale!

rispondi
Michele
Michele 30-01-2023 16:01:00

A Dicembre 2022 abbiamo sottoscritto una proposta di acquisto di un appartamento, che è stata accettata dal venditore.
Nella proposta è specificato che il condominio sarebbe stato oggetto di lavori di riqualificazione, con delibera approvata nell'ultima assemblea condominiale (ante 18 Novembre) e pratiche già svolte.
Sempre in proposta di acquisto è riportato che eventuali costi/spese aggiuntive, inerenti gli interventi, sarebbero stati a carico del venditore.
I lavori sarebbero dovuti iniziare nel mese di Gennaio 2023, ma ad oggi - giorno 30/01 - non è stato ancora fatto alcunché.
Non so se sia stata presentata CILAS entro il 31/12/2022.
Dopo la lettura di questo articolo, considerato il ritardo dei lavori e che non faremo un preliminare di compravendita (ma solo il rogito, dopo la metà di Aprile), mi sono venuti non pochi dubbi sugli strascichi che potremmo trovarci a subire, anche tra parecchi anni.

Non avendo ancora titolo per richiedere all'amministratore tutta la documentazione della pratica in questione, ho chiesto di farlo all'agenzia immobiliare coinvolta nella compravendita. Vorrei tuttavia sapere, nello specifico, quali documenti è utile ottenere per un controllo o da parte di un professionista di mia fiducia o, nel caso fosse possibile, inviandoli al Dott. Giordano.

Grazie

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Ivan Giordano
Ivan Giordano 30-01-2023 16:33:38

Buonasera Michele, grazie per il suo commento. Mi scriva pure a tv@istitutoicaf.it, sarà un piacere darle ulteriori informazioni in merito

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Michele
Michele 30-01-2023 17:15:46

@Ivan Giordano:
Ho contattato il geometra di mia fiducia, al quale sottoporrò per un controllo tecnico la documentazione, appena sarà in mio possesso.
Se posso, la invierei anche a lei per un controllo dal punto di vista fiscale/tributario.

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Ivan Giordano
Ivan Giordano 30-01-2023 18:13:58

@Michele: certo Michele, mi mandi una mail quando dispone del materiale da visionare

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Enniorossi
Enniorossi 31-01-2023 04:24:34

sarebbe-bene-approfondire-anche-il-sismabonus-che-invece-andrebbe-incoraggiato-stante-i-risvolti-attinenti-i-problemi-di-ordine-pubblico

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Roberto
Roberto 31-01-2023 09:40:34

L'antisismico non è una cattiva idea, però, a mio giudizio, l'importante è che le strutture del condominio supportino le tonnellate di ferro aggiuntive che devono sorreggere.
Distinti saluti.

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Romolo
Romolo 01-02-2023 16:37:09

Il mio condominio sta esequendo i lavori del 110 il palazzo ha esterni di mattoni da 8 cm e all'interno una tramezzatura con pannelli di gesso da 8 cm con intercapedine nelle pareti con finestre e senza intercapedine nelle pareti cieche, il lavoro che si sta effettuando è insufflaggio e la posa di pannelli sulle travi del cemento facci vista per evitare i ponti termici che si vedono nelle stanze con muffa e l'alone nero della umidità, ci hanno affermato che possiamo cambiare condizionatori finestre e porte blindate tutto gratis, ho delle perplessità sul gratis

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