Secondo un principio generale una delibera è valida a condizione che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare - così da far comprendere i termini essenziali delle questioni da decidere e consentire alla collettività i comportamenti anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione.
Del resto l'art. 1105 c.c., comma 3, applicabile anche in materia di condominio di edifici (ove è prescritto che tutti i partecipanti devono essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare) non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea.
È sufficiente che l'ordine del giorno dell'assemblea metta il condomino nelle condizioni di comprendere esattamente il tenore e l'importanza degli argomenti che saranno poi discussi.
L'informativa, nei termini predetti, deve ritenersi sufficiente in ipotesi di indicazione dell'oggetto in termini essenziali per essere comprensibile.
Ai sensi dell'art. 66, terzo comma, disp. att. l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.
Alla luce di quanto sopra non è certo possibile in sede assembleare decidere su nuovi argomenti inseriti dopo l'invio della convocazione o tantomeno decidere su argomenti emersi nel corso della discussione: tali delibere sarebbe annullabili.
Del resto ignorare questi principi sarebbe gravissimo qualora si dovesse deliberare in merito all'accesso al Superbonus, argomento che presuppone riflessioni e valutazioni di molteplici elementi.
Tale situazione si è verificata in una vicenda esaminata dal Tribunale di Pavia nella sentenza n. 234 del 24 febbraio 2022.
Ordine del giorno e studio di fattibilità "a sorpresa"
Una condomina citava in giudizio il condominio al fine di ottenere la dichiarazione di nullità o l'annullamento di apposito punto di una delibera.
In particolare l'attrice aveva ricevuto il verbale dell'assemblea da cui si evinceva come si fosse discusso anche di un ulteriore argomento (non previsto nell'ordine del giorno) quale il punto 2): "Superbonus 110% - visione e discussione Studio di fattibilità redatto da…S.r.l. e trasmesso in data 10/05/2021"; in pratica nel corso della riunione l'amministratore faceva presente di aver ricevuto da parte di una società lo studio di fattibilità per i lavori riconducibili al Superbonus 110%"; di conseguenza il Presidente dell'assemblea, data l'importanza della questione, decideva di inserire subito l'argomento tra quelli da trattare nella riunione.
In considerazione di quanto sopra risultava accertato che la delibera condominiale impugnata aveva avuto ad oggetto un argomento non specificatamente menzionato nella lettera di convocazione dell'assemblea; in altri termini, in quest'ultima, era omesso il punto all'ordine del giorno relativo allo studio di fattibilità sul Superbonus e sui cui l'assemblea esprimeva il proprio voto.
Il problema era che l'assemblea non si è limitata ad assumere le informazioni di base sul Superbonus necessarie per procedere poi alle varie fasi decisionali. I condomini hanno infatti deliberato in merito allo studio di fattibilità, prevedendo che lo stesso sarebbe stato inviato a tutti i condomini i quali, dopo visione, avrebbero dovuto comunicare entro 10 giorni la loro approvazione, oppure le loro osservazioni.
A seguito dell'eventuale approvazione da parte dei condomini, l'Amministratore veniva autorizzato a sottoscrivere la relativa documentazione, utile al proseguimento dell'iter procedurale per il Superbonus 110%.
La decisione del Tribunale di Pavia: la fine una delibera insidiosa
Secondo il Tribunale di Pavia la delibera relativa allo studio di fattibilità è stata presa in palese violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. per aver inviato una convocazione incompleta.
Tale irregolarità ha reso invalido il processo di formazione della volontà dell'assemblea, da un lato impedendo una scelta consapevole in capo ai condomini in ordine alla partecipazione all'assemblea, dall'altro non consentendo agli stessi la possibilità di approfondire in fase precedente all'assemblea tale rilevante questione. La delibera sotto questo aspetto è annullabile.
Del resto non si è trattato di una delibera "programmatica" in quanto la decisione approvata avrebbe potuto mutare i rapporti giuridici tra i singoli condomini e l'ente di decisione, su aspetto particolarmente significativo quale la decisione di approvazione in ordine ai lavori sul Superbonus.
In ogni caso l'eventuale approvazione dei condomini dello studio di fattibilità con consenso successivo e fuori da una regolare riunione (bloccata dalla decisione del giudice pavese) sarebbe stata radicalmente nulla e illegittima la firma dell'amministratore relativa documentazione, utile al proseguimento dell'iter procedurale per il Superbonus 110%.
La delibera dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità se adottata senza la votazione dell'assemblea e se non risulta dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta.
Amministratore adempimenti fiscali Superbonus
