In questo periodo di bonus fiscali è normale che l'attenzione dei condomini e dell'amministratore sia focalizzato alla risoluzione delle complesse problematiche necessarie per conseguire l'agognato incentivo fiscale.
Le riunioni assembleare sono quindi dedicate alle decisioni più urgenti legate ai lavori trainanti e trainati, mentre gli amministratori sono impegnati negli adempimenti basati sulla mutevole disciplina.
È possibile però che, nel corso del complesso processo decisionale legato ai bonus, la situazione di alcuni condomini - che hanno problemi di infiltrazioni nelle abitazioni- peggiori sensibilmente.
È inevitabile allora che si crei un conflitto tra i condomini danneggiati che sperano in interventi risolutivi nelle parti comuni e gli altri condomini che mirano a prendere tempo, consapevoli che ogni problema sarà risolto con l'esecuzione dei lavori legati ai bonus edilizi.
A tale proposito merita di essere ricordato che vi è stata già una decisione di merito che ha esaminato un conflitto del genere.
Nel caso in questione un condomino stava subendo forti infiltrazioni provenienti dal sovrastante lastrico di copertura di proprietà esclusiva che avevano determinato danni al suo appartamento; di conseguenza aveva chiesto l'emissione dei provvedimenti necessari all'eliminazione della situazione di pericolo esistente ad opera del condominio e del titolare della terrazza.
Questi i problemi riscontrati sulla copertura: ammaloramenti rilevanti sugli elementi verticali del perimetro della terrazza, quali fratture e distacchi dell'intonaco che consentono facilmente la penetrazione delle acque meteoriche nei muri e nei pilastri; elementi costruttivi della copertura in uno stato di conservazione da mediocre (pavimentazione) a fatiscente (intonaci).
Per eliminare il pericolo di ulteriori infiltrazioni era necessario rifare la guaina di impermeabilizzazione della copertura e almeno la sigillatura delle parti di intonaco fratturate o distaccate anche limitatamente ad una zona potenzialmente pericolosa per l'appartamento. Del resto una riparazione provvisoria era risultata inutile.
In ogni caso il Tribunale ha assunto posizione decisamente favorevole al danneggiato, facendo presente che non è certo una scusante per i danneggianti la prossima esecuzione delle straordinarie opere di ristrutturazione connesse al riconoscimento del c.d. bonus al 110%, dal momento che, in presenza di un pericolo accertato, il danneggiato non può certamente restare in attesa dell'approvazione di un più complesso progetto che investa l'intero fabbricato (Trib. Latina 21 dicembre 2021 n. 4313).
Una questione simile è stata recentemente esaminata dal Tribunale di Milano che in un'ordinanza del 23 febbraio 2022 si è pronunciato in modo differente.
Infiltrazioni nella proprietà esclusiva e prossima esecuzione di lavori in ambito Superbonus: la vicenda
Anche nel caso esaminato dal Tribunale di Milano un condomino lamentava di aver subito, sin dal mese di novembre del 2019 ed all'interno del soggiorno, infiltrazioni di acque meteoriche derivanti da scarsa impermeabilizzazione del manto di copertura del terrazzo sovrastante di proprietà esclusiva.
L'assemblea in una riunione nominava un consulente tecnico che consigliava opere di totale ristrutturazione con il rifacimento della impermeabilizzazione del terrazzo.
Le infiltrazioni, però, proseguivano e l'amministratore incaricava una ditta per l'esecuzione di un intervento di impermeabilizzazione superficiale del terrazzo.
Successivamente l'assemblea esaminava un preventivo per il rifacimento del terrazzo in questione, ma la maggioranza optava per l'esecuzione di tali opere contestualmente ad ulteriori interventi tali da consentire al condominio l'accesso al Superbonus 110%. Tale decisione non era risolutiva del "problema infiltrazioni" che proseguivano ancora, con la conseguenza che il danneggiato richiedeva con provvedimento d'urgenza ex art 700 un intervento risolutivo, non ritenendo che si potesse attendere l'esecuzione del Superbonus 110%. Del resto la ditta incaricata nella riparazione "tampone" non aveva potuto completare la pitturazione dei locali danneggiato, risultati eccessivamente umidi.
Infiltrazioni nella proprietà esclusiva e prossima esecuzione di lavori in ambito Superbonus: la decisione
Per il giudice milanese non è ragionevole immaginare di poter accelerare i tempi tecnici necessari per l'esecuzione delle opere Superbonus approvate; inoltre lo stesso giudice nota come sia evidente la non convenienza economica per il condominio di anticipare spese per il solo rifacimento del terrazzo ("in un contesto peraltro quale quello attuale dell'attività edilizia a Milano che vede numerose imprese già impegnate in plurimi lavori che beneficiano del c.d. Superbonus"); di conseguenza secondo il Tribunale la probabile fondatezza della domanda del ricorrente deve essere valutata in stretta connessione con l'effettiva gravità della situazione.
Così, valutando i fatti e in assenza di prove "fotografiche" significative, lo stesso Tribunale esclude uno stato di degrado intollerabile nei locali del danneggiato, non ritenendo sussistente il primo dei requisiti richiesti per l'emissione di un provvedimento invocato dal condomino danneggiato (il c.d. fumus boni iuris).
In ogni caso la natura e la modesta entità dei danni ha indotto il giudice milanese a propendere anche per l'assenza del presupposto del pregiudizio imminente e irreparabile.
Del resto - ad avviso del Tribunale - il danneggiato avrebbe dovuto insistere per l'esecuzione di nuove misure di tamponamento, certo provvisorie, ma presumibilmente idonee (come già in passato) ad evitare nuovi fenomeni infiltrativi fino alla realizzazione dei lavori Superbonus.
