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Implicazioni pratiche sulla deliberazione su un argomento non all'ordine del giorno: il "semplice" dissenso del Condomino può non essere sufficiente
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Implicazioni pratiche sulla deliberazione su un argomento non all'ordine del giorno: il "semplice" dissenso del Condomino può non essere sufficiente

Conseguenze dell'impugnativa di una delibera che aveva disposto in merito ad un argomento non inserito preventivamente nell'ordine del giorno

 

Com'è noto, l'ordine del giorno di un'adunanza condominiale -che deve necessariamente pervenire ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione- altro non è che una chiara indicazione degli argomenti sui quali la compagine assembleare sarà chiamata a pronunciarsi e dev'essere quanto più possibile chiaro ed esaustivo, in modo tale da consentire ai singoli aventi diritto una preventiva -e tempestiva- valutazione circa l'opportunità di partecipare, o meno, alla convocanda assemblea.

Altrettanto pacifico, per costante giurisprudenza della suprema Corte (tra le tante, si veda Cass. Civ. Sent. n. 143/04), è il principio secondo il quale un ordine del giorno incompleto determini l'annullabilità -e non la nullità assoluta- della relativa eventuale delibera, da far valere nel termine ordinario di trenta giorni, decorrenti dalla data della riunione per i condomini presenti, e da quella della ricezione del relativo verbale per gli assenti.

Non si può impugnare la delibera condominiale che non c'è

Con l'interessante pronuncia in commento -Sentenza Tribunale di Cosenza n. 1629 19/07/2017- il Giudice di merito ha esaminato in maniera puntuale il caso pratico relativo alle conseguenze dell'impugnativa di una delibera che aveva disposto in merito ad un argomento non inserito preventivamente nell'ordine del giorno, proposta da condomini dissenzienti rispetto alla stessa.

La fattispecie. Con atto di citazione ritualmente notificato, ben dodici condomini proprietari di singole unità immobiliari ubicate all'interno del Condominio X, dei quali due assenti , hanno agito per l'annullamento di una delibera che aveva disposto in ordine ad un argomento -quello relativo alla riduzione del numero di deleghe conferibili da parte dei condomini- non debitamente contenuto nell'avviso di convocazione inviato dall'Amministratore.

=> Ordine del giorno errato o non veritiero. La delibera assembleare va annullata

Si costituiva ritualmente il convenuto Condominio, eccependo -tra l'altro- preliminarmente la carenza d'interesse -e dunque di legittimazione- ad impugnare in capo agli attori, posto che essi, comunque presenti all'adunanza, non avevano fatto rilevare il proprio dissenso rispetto al fatto denunciato in citazione, ed, anzi, avevano manifestato semplicemente una diversa preferenza rispetto ad altri Condomini, pur presenti e non dissenzienti con il deliberato assunto, sebbene non indicato all'ordine del giorno.

Il Tribunale, ritenendo la causa documentalmente istruita, con decisione resa ex art. 281 sexies c.p.c., a seguito di discussione orale, -per la parte che ci interessa in questa sede- accoglieva l'istanza dei soli attori effettivamente assenti, e non degli altri dieci, con parziale compensazione delle spese.

Il ragionamento logico-giuridico seguito dal Giudice del Merito, appare sostanzialmente condivisibile, posto che ha recepito il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione, ben rappresentato dalla nota massima della Sentenza n. 24456 del 2009, nella quale, a chiare lettere, si stabilisce che: "(…) in sede di impugnazione di una delibera condominiale, l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, all'ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito che non ha eccepito la irregolarità della convocazione in sede assembleare (…)".

In altre parole, il Magistrato ha ben esplicitato la necessaria consapevolezza, nell'esercizio del proprio diritto/dovere di voto, anche contrario, in sede assembleare, che si richiede di fatto al singolo comproprietario, il quale viene, a parere di chi scrive giustamente, responsabilizzato e gravato di due precisi incombenti: prima di tutto, contestare espressamente la regolarità della convocazione assembleare e, quindi, con chiarezza e coerenza, esprimere il proprio dissenso a che si voti su un argomento non posto all'ordine del giorno.

Inversione dell'ordine del giorno e poteri dell'assemblea

Entrare, infatti, nel merito di una discussione non prevista nell'avviso di convocazione, magari al solo scopo, spesso, peraltro, malcelato, di sfogare rancori pregressi, appesantendo così i lavori dell'assemblea e favorendo un clima teso, certamente non giova alla celerità e, soprattutto, alla costruttività del dibattito del consesso condominiale; ecco che imporre il rispetto di forme necessarie affinché, poi, la successiva, preannunciata impugnazione -spesso usata come mera minaccia ritorsiva dal causidico condomino- possa trovare accoglimento, potrebbe avere il positivo effetto deflattivo del contenzioso condominiale cui, riteniamo, debba sempre tendere lo spirito della buona amministrazione della cosa altrui.

Nel caso sottoposto a commento, su dodici attori, infatti, ben dieci erano stati presenti in assemblea e, pur avendo preso una posizione di merito rispetto all'argomento non all'ordine del giorno, tutti e dieci hanno omesso di contestare, preliminarmente, la regolarità della convocazione; ragione per la quale, il Tribunale, sul punto, ha limitato l'accoglimento della domanda ai soli due assenti, rispetto ai quali -proprio perché tali- intangibile appare il diritto all'impugnativa.

Non sfuggirà all'attento lettore, la portata per certi versi innovativa ed in controtendenza della Sentenza del Tribunale brutio, il quale, quasi presagendo l'attuale periodo di massima pressione sugli amministratori, sposta l'attenzione sui condomini e sembra voler mettere in guardia questi ultimi dall'avviare dilatorio contenzioso, che non sia basato su una -sia pur minima- conoscenza delle norme elementari che governano l'universo Condominio.

Ci pare, nel nostro piccolo, che questa impostazione, per quanto -probabilmente- difficilmente percorribile, sia comunque utile per favorire la necessaria crescita culturale "dell'altra metà della mela Condominio" : i Signori Condomini, appunto, senza la quale, molto probabilmente, ogni sforzo, per quanto apprezzabile, di riformare la materia, sarà destinato, inevitabilmente, a realizzarsi parzialmente.

L'amministratore non è sempre obbligato ad inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti dai condomini

Scarica Tribunale di Cosenza n. 1629 19/07/2017

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