Non è raro che un condomino decida di scavare all'interno del suo garage o della sua cantina con il preciso intento di "guadagnare spazio" all'interno della proprietà esclusiva. Questo comportamento è lecito? Queste escavazioni si verificano nell'ambito del perimetro del singolo condomino e apparentemente non danneggiano gli altri condomini (che magari se ne accorgono dopo anni).

Considerando però la questione con attenzione, tenendo conto dei principi di diritto condominiale si deve affermare che tali scavi potrebbero essere illeciti.

In altre parole, per tale attività di scavo, non sempre si può parlare di una modalità d'uso più intenso della cosa comune da parte del condomino, in prospettiva di migliore godimento della unità immobiliare di proprietà esclusiva.

Per comprendere meglio la situazione bisogna tenere conto che non solo il suolo è condominiale ma anche la parte sottostante, cioè il sottosuolo: il discorso merita di essere approfondito.

Proprietà comune del suolo e del sottosuolo nel condominio

Lo spazio sottostante al suolo su cui sorge l'edificio, posto tra i muri maestri, i pilastri o altre opere che integrano le fondazioni e fino a tale livello, rientra nel concetto di sottosuolo.

Tale zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio condominiale, anche se non menzionata espressamente dall'articolo 1117 c.c., va considerata di proprietà comune, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini.

Tale spazio, quindi, in virtù del combinato disposto dell'art.1117 e dell'art.840 c.c. e della fondamentale funzione di sostegno del caseggiato, deve considerarsi oggetto di proprietà comune. Se, però, il sottosuolo è comune, ciascun condomino può servirsi di tale cosa comune, purché rispetti le limitazioni poste dall'art.1102 c.c., rappresentate dal divieto di alterare la destinazione della cosa stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Suolo e sottosuolo edificio: quando sono condominiali?

Cosa può fare il condomino nel sottosuolo

Il singolo condomino può certamente utilizzare per una modesta profondità lo spazio esistente al di sotto della superficie sulla quale poggia il piano terreno della sua cantina o box, al fine di impiantarvi un macchinario o montare un mobile.

Costituiscono legittimo uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. anche le modifiche apportate dal condomino al vano terraneo in sua proprietà esclusiva, sotto forma di consolidamento e rafforzamento del piano di calpestio con massicciata più profonda, e perfino con creazione di camere isolanti, in relazione alla struttura, funzione e destinazione del vano.

Limitazioni per i condomini nell'uso del sottosuolo

Gli esempi sopra detti presuppongono scavi modesti, ragionevoli.

Qualora l'escavazione diventasse importante si violerebbe l'articolo 1102 c.c. In tal caso , infatti, deve ritenersi che l'escavazione del sottosuolo di un edificio condominiale e l'utilizzo dello spazio ricavato a vantaggio esclusivo di un condomino non solo limiti l'uso ed il godimento del sottosuolo da parte degli altri condomini, ma si concretizzi in una appropriazione del bene comune, laddove il volume risultante dalla escavazione venga inglobato, nella proprietà esclusiva di un condomino ed, in tal modo, definitivamente sottratto ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri.

Così è stata ritenuta illegittima l'opera di un condomino che all'interno di un suo locale aveva realizzato uno sbancamento del terreno sottostante ed un abbassamento del pavimento di circa 50 cm. (Cass. civ., sez. II, 19/03/1996, n. 2295).

Non è lecito, a maggior ragione, il comportamento del condomino che con uno scavo arriva ad abbassare il pavimento della cantina di circa 60 cm, modificando in modo rilevante un bene condominiale (il sottosuolo), in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica stessa.

A maggior ragione deve ritenersi che l'escavazione del sottosuolo di un edificio condominiale e l'utilizzo dello spazio ricavato al vantaggio esclusivo di un condomino non solo limiti l'uso ed il godimento del sottosuolo da parte degli altri condomini, ma si concretizzi in una appropriazione del bene comune, laddove il volume risultante dalla escavazione venga inglobato, nella proprietà esclusiva di un condomino ed, in tal modo, definitivamente sottratto ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri.

Del resto la natura di tale opera induce ad escludere che nell'abbassamento di livello del pavimento possa parlarsi di un intervento necessario ed indispensabile per la messa in opera dei manufatti, in quanto le opere di rinforzo delle fondazioni e dei muri possono essere eseguite indipendentemente dall'abbassamento dell'intero pavimento.

Per quanto sopra è illegittimo il comportamento di un condomino che, attraverso opere di escavazione ricavi un piccolo ripostiglio nel sottosuolo.

In tal caso quindi il condomino "scavatore" portato in giudizio dalla restante parte della collettività condominiale viene condannato inevitabilmente al ripristino del suolo e del livello originario della pavimentazione della cantina, la cui altezza è stata illecitamente ampliata.

Privato e comune, facciamo il punto