Merita di essere ricordato che, ai fini della validità delle delibere assembleari, occorre non solo che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione, ma anche che i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto delle medesime (art. 66 disp. att. c.c.).
Requisiti per un ordine del giorno valido nelle assemblee condominiali
In particolare è necessario che l'ordine del giorno elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Cass. civ., sez. II, 19/10/2010, n. 21449).
I temi da trattare vanno quindi indicati con chiarezza, pur se sommariamente, e con impliciti richiami ai problemi connessi, bastando che il soggetto interessato sia messo in condizione di desumere, dall'avviso ricevuto, quale oggetto della discussione sarà trattato in sede assembleare.
Del resto un'indicazione sufficientemente articolata delle materie da trattare, evita che gli assenti si trovino, per così dire, spiazzati di fronte a deliberazioni prese su argomenti che, proprio perché non indicati all'ordine del giorno, non dovrebbero essere discussi né votati.
In caso contrario la delibera è annullabile e deve essere impugnata nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137, comma 2, c.c.
Ordine del giorno: nessuna indicazione analitica
Non è possibile negare all'assemblea una certa autonomia, senza alcun margine di possibilità di discussione, avente lo scopo di precisare, chiarire e persino limitare la portata della questione in ordine alla quale deve adottarsi la deliberazione.
Se è ben vero che, ai fini della validità delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, è necessario che, nell'avviso di convocazione, sia contenuto un ordine del giorno recante la specifica elencazione degli argomenti da trattare nell'indetta adunanza, deve ritenersi, però, che la specificità dell'ordine del giorno non postula un'indicazione analitica e minuziosa di ogni singolo aspetto delle materie dedotte in discussione, e deve essere ravvisata sussistente tutte le volte che il contenuto dell'avviso di convocazione sia tale da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini essenziali dell'indetto dibattito, così da poter decidere in anticipo se intervenire, direttamente o indirettamente, alla convocata riunione, essendo, nel primo caso, preparati ad affrontare le proposte tematiche e, nel secondo caso, in grado di dare le eventuali istruzioni all'eventuale delegato (Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1997, n. 1511).
Ne deriva che, nell'avviso di convocazione, non deve essere prefigurato il risultato dell'esame del punto da parte dell'assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa.
Per la validità della delibera assembleare, quindi, non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno (Cass. civ., sez. II, 10/06/2014, n. 13047); così, ad esempio, la formula "presentazione degli elaborati" relativi al progetto di risanamento e ristrutturazione del condominio non può che comprendere anche il riferimento alla decisione circa l'approvazione o meno degli stessi.
Quanto sopra vale a maggior ragione se per lungo tempo, e in occasione delle varie assemblee succedutesi nel corso di due anni, si è sempre discussa e trattata l'approvazione o meno dei progetti relativi alla ristrutturazione condominiale.
Superbonus e ordine fumoso da riordinare: un caso recente
La vicenda trae origine dall'impugnazione da parte di due condomini della delibera condominiale adottata all'assemblea in merito a lavori rientranti nel Superbonus.
Gli attori lamentavano mancata corrispondenza tra quanto indicato nell'ordine del giorno e quanto deliberato; difetto di informazione, non avendo l'amministratore messo a disposizione per la conoscenza dei condomini le planimetrie ed il computo metrico; decisioni non assunte; approvazione di innovazioni vietate e comunque in mancanza del quorum deliberativo. Il Tribunale ha ritenuto le decisioni legittime. Tuttavia il giudicante ha evidenziato un ordine del giorno disordinato ed illogico.
Secondo il giudicante, però, la confusione dei punti all'ordine del giorno non ha reso meno intellegibile la ragione della convocazione e gli argomenti su cui i condomini venivano chiamati a confrontarsi.
In ogni caso ha ritenuto che sia chiara e logica la seguente successione dei diversi argomenti da discutere e deliberare:
Punto 1 odg: illustrazione dei lavori da effettuare e approvazione del computo metrico (contenente l'esatta indicazione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'intero edificio rientranti nel c.d. Superbonus (era il punto 3 dell'ordine del giorno).
Punto 2 odg: lo stesso giudice precisa che una volta approvati i lavori si può passare all'esposizione, valutazione e approvazione delle offerte economiche relative agli interventi da effettuare, (individuando l'impresa con cui stipulare in contratto e autorizzando l'amministratore a sottoscrivere il contratto con la ditta appaltatrice, conferendogli i relativi poteri, anche per il compimento di tutti gli atti necessari per conseguire il Superbonus).
Punto 3 odg: informativa in merito alle detrazioni fiscali spettanti ai condomini e nomina dei professionisti cui affidare l'incarico di provvedere alle asseverazioni e al rilascio del visto di conformità ai fini delle detrazioni fiscali (Trib. Macerata 11 ottobre 2023, n. 810).
